中粮豪赌孙河刷新北京单价高价地记录 显缺地窘境

　　瑞银证券分析人士亦表示，中粮在2012年土地市场低迷时未能购入新项目，而2013年土地市场高涨时购入高价地块，凸显出公司土地储备不足的困境，也反映出公司把握市场节奏的能力较差。中粮的地产业务位于多个一二线城市，这些城市已被万科、中海、龙湖等一线房企主导，公司无开发能力优势，恐难拿到低成本的项目。

　　谁来解套

　　北京土地市场从来不乏“新高”，对于孙河板块来说，中粮无疑又创造了新的起点。自去年9月以来，孙河板块共出让了5宗土地，龙湖、首开、泰禾已经相继入驻。

　　2012年9月，龙湖摘得该区域第一幅地块时，楼面价约为2.01万元/平方米;仅4个月后，泰禾以2.95万元/平方米的楼面价获得孙河W地块;一个月后，首开又以2.59万及2.63万元/平方米的楼面价取得了容积率稍高的G地块和F地块。

　　泰禾2.95万元的楼面价，曾让不少人捏了把汗，但在中粮拿下HIJ地块后，泰禾曾经的“冒进”立刻显得睿智起来。

　　每一块高价地的解套都需要依赖新的高价地，那么谁来给中粮解套?

　　按照孙河区域的规划，未来该区域还将有B、C、D、E以及K地块相继出让。只有未来出现更高的楼面价，那么中粮才能像今天的泰禾一样被解救。

　　孙河板块固然有得天独厚的区域优势，不过，在区域地价频繁走出新高之后，中粮所创下的最新天价在一定程度上已经被透支。

　　“预计孙河地块相比之前难以继续升温”，中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，虽然多家房企的入驻提高了区域内高端物业的档次，也使得孙河区域的价值得到提升，但连续多地块的高价出让，使得各家项目都在加快入市、获得一定的销售量以达到资金平衡，在这种情况下，预计未来区域竞争将进一步加剧。

　　此外，记者获悉，就在中粮拿下孙河高价地之后，其高层已被相关部门约谈。在调控的敏感阶段，频繁出现的高价地或许已经给监管层敲响了警钟。

　　事实上，整体土地市场已经出现了明显变化，据中原地产统计，6月之后出让地块的溢价率明显下调。张大伟预计，在整体宏观面有所收紧的情况下，不太可能再延续之前土地市场全面疯狂出价的现象。

　　低密是唯一选择

　　虽然中粮地产对于地块未来的规划始终没有做出回应，不过业内一致认为，在现有地价基础上，低密顶级豪宅将是该地块的不二选择。

　　兰德咨询总裁宋延庆认为，中粮地产没有明显的品牌优势和技术优势，要做出这样的低密顶级豪宅，就只能从产品上下功夫，这是中粮唯一的出路。

　　总部位于深圳的中粮地产，旗下项目分布于北京、上海、天津、南京等多个一二线城市，但在北京，中粮地产仅开发了中粮·祥云国际生活区一个较为高端的住宅项目，该项目位于顺义后沙峪地区，目前在售均价为22000元/平方米。

　　“虽然中粮在其他城市做过一些高端住宅项目，其中单价不乏10万元，但不同区域产品有别”，宋延庆说，在高端项目众多的孙河区域，如何做出有鲜明特色、升级换代的高端产品，是中粮摆脱市场质疑的途径。