孙河热土将推高市场预期 北京别墅市场开闸放量

　　7月，北京市场接连出现两块高价地，其中夏家胡同高价地楼面价高达4万/平方米，孙河高价地楼面价逼近5万/平方米，两块高价地未来项目的预计销售均价将分别逼近6万和8万。业内分析认为，高价地的频繁出现，将推高北京高端住宅市场的预期，开发商将趁势放量。

　　市场成交活跃 别墅价格“维稳”

　　据亚豪机构数据统计显示，6月北京别墅市场共实现成交330套，成交面积11.56万平方米，环比上月成交套数减少14套，成交面积却有小幅上升。另外6月实现成交的别墅项目个数为53个，与上月持平，别墅产品整体成交量仍处于年内高位。从上半年情况来看，2013年上半年北京别墅市场共实现成交1606套，成交面积52.17万平方米，这一成交数据相比去年同期分别出现40.4%、27.7%的上涨。

　　虽然成交活跃，并且地价节节攀高，“面粉”价格有贵过“面包”的趋势，但是下半年入市的别墅项目在报价上却非常谨慎，多数选择“原地踏步”或略有增长。

　　“虽然目前的市场行情比较好，但是千章墅二期的价格不会有大幅上涨，将继续保持一期的水平。”融科千章墅营销副总索颖说。据了解，融科千章墅项目位于东北五环，临近孙河板块，去年11月份一期入市，当时的销售均价为3万左右。目前，该项目一期的房源基本卖完，只剩下10套左右，二期139套房源将于今年8月中旬入市，目前已经蓄客近200组，但是销售价格仍然维持在一期的3万元/平方米的均价水平。

　　此外，东南五环的远洋天著项目，一期分别在6月中下旬和7月中旬开盘，价格都维持在平墅总价800万起，联排总价1100万起的水平，预计8月开盘的二期价格依然难有变化;同样，一期卖完的龙湖·双珑原著，即将推出的二期价格虽会略有上涨，但涨幅有限。

　　竞争白热化 产品力“开场”下半年市场

　　别墅市场供应量的放大加剧了市场的竞争，为应对“残酷”的竞争态势，各大入市项目也不约而同地打起了“产品”战。

　　“随着市场的发展和客群的成长，北京的别墅已经进入了第三代，千章墅希望做第三代别墅的典范和标准。”相关人士介绍，第三代别墅更看重产品品质，无论是建筑石材和园林规划等“硬品质”，还是物业服务等软实力，都是目前别墅项目比拼的重点。“千章墅二期的核心卖点就是——产品精工升级。我们根据客户对一期产品提出的意见和建议，从户型到建筑外立面，再到园林设计，以及物业服务方面，都做了相应的改善和升级。比如建筑风格，依然全石材外立面，但在一期的基础上，更加工整洗练，将生活化的巴洛克诠释得更加完美。”

　　除融科千章墅二期外，下半年入市的新老项目纷纷将产品力作为项目重要卖点。如预计今年9月二期开盘的鸿坤林语墅项目，以“恒温、恒氧、恒湿、恒洁”的建筑技术为主要卖点;预计8月入市的纯新盘泰禾·北京院子项目则以其“一池三山，禅境山院水园”的园林为项目主打;7月推新的龙湖·双珑原著项目则定位于龙湖原著系的再次升级。

　　“千章墅别墅购买客群的年龄范围大都在40到55岁之间，”相关人士表示，这一类的购买群体往往不是第一次购房，购房后也常常是三代人一起居住，所以对项目的户型、建筑和园林乃至物业服务等会有较高的要求，这也是促使别墅开发商重视产品品质，并争相将产品力作为宣传重点的原因。