辽宁自贸试验区内逾8万㎡土地“赋闲” 6年仍未完成交付

营口市国土局强调，由于该地块为西市区项目，市政府批复定由西市区政府具体负责动迁亮地，因此，国土局根据西市区政府动迁办承诺的动迁亮地时间，与营口晟恒房地产开发有限公司签订土地出让合同时约定交付土地时间为2011年10月5日，但西市区政府未能按照承诺时间全部亮出土地。

实际上，这种“毛地”出让行为，在2012年就被国土部正式叫停。当年，国土部发布新修订的《闲置土地处置办法》第二十一条明确规定，市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因地方政府或政府有关部门的行为造成土地闲置：土地权利清晰；安置补偿落实到位；没有法律经济纠纷；地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；具备动工开发所必需的其他基本条件。

2012年7月，时任国土部法规司司长王守智介绍说，1999年颁布实施的《闲置土地处置办法》，在执行过程中遇到一些新的情况和问题，其中因地方政府原因导致的闲置土地占了较大比例，需要妥善处置盘活利用。同时他强调，文件明确了闲置土地的认定标准，并要求土地出让必须是“净地”出让，禁止“毛地”出让。

对于当初没有选择“净地”后再进行土地使用权出让的原因，营口市国土局宣传部门张主任告诉《每日经济新闻》记者，企业是着急拿地才造成了这种局面，地方政府也是为了发展经济，如果当时严格按照法律条文来做的话，肯定也不会出现当前的这种情况。

回忆当时买地细节时，王昆介绍说，当时自己是从报纸上看到该块土地拍卖的信息，营口市国土局在进行土地挂牌的时候就是“毛地”拍卖。

争议：被出让土地是否可以分批开发

自2011年10月起，直到2015年中，当地政府和企业一直在为动迁而进行“拉锯战”。

营口市西市区政府在给《每日经济新闻》记者的答复中称，由于该地块中的两家企业（腾达集团、东泽实业）和一个煤场动迁缓慢，我区动迁亮地工作未能按时全部完成。

一位业内专家告诉《每日经济新闻》记者，从当时签订合同的时期来看，“毛地”出让并不违法，地方政府主要是在履行合同中的“净地”条款时出现了违约。

然而，营口市西市区政府并不认为没有完全亮地是导致土地开发难以动工的唯一原因。

据营口市西市区政府的回应，截至目前，该地块已完成征收6万多平方米。地块内33户居民房屋和东泽实业公司已全部征收完毕并拆除；腾达集团已达成补偿意见，部分房屋已拆除，正在搬迁；煤场正在与其商洽当中。“到2014年5月，我区当时已完成亮地大约4万平方米并交付晟恒公司。”

但在土地出让合同中，并没有关于分期交付土地或分期建设的条款。北京市中咨律师事务所律师夏军告诉《每日经济新闻》记者，按照现有法律的规定，尚未动迁完全就要求企业进行开发属于违法的行为。除非土地建设方面有相应的分期开发规划，企业在符合自身规划的情况下才会进行相应开发。

对此，企业方面也给出解释，买的是整块土地，是整体做规划，整体开发，而且这块土地最中心位置有一家化工厂，由此就不具备开发条件。“建楼房是一个整体建设，不可能建一半，等到动迁完成再建另一半。此外，即使分期建设，房子也面临卖不出去的风险，因为谁也不会去买紧挨着化工厂的楼房。”

2015年，这一事件又出现另一关键节点。据王昆介绍，公司2011年缴纳土地出让款及税费合计1.3亿元。其中，8000多万元是自有资金，4000多万元是社会渠道借款，利息压力大。在2015年6月向债权人支付完当月利息后，再也无力偿还高额利息。公司已不具备开发该片土地的实力，随后向当地政府正式提出退地申请。

根据合同三十七条规定，由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。

上述西市区政府宣传部门王姓负责人认为，合同上规定的每日1违约金是指签订合同后6个月之内净地，6个月之后如果政府没有交付土地，得在60天的期限内申请退地，这个违约金政府承认，当时企业并没有提出退地申请。此后这段时间，政府提出按照银行同期贷款利率给予补偿，并把土地出让金返还给企业，但企业并不同意。

企业缴纳1.3亿元总价款，在土地交付期限到期后两个月内都不去找地方政府了解退地事宜？对于记者的提问，该王姓负责人说：“这个不太清楚，具体了解这个事情的相关负责人已经调走了，还不在我们区。”

进程：赔偿标准分歧大 土地再次“闲置”两年

这块因地方政府动迁不及时而未能开发的土地，又因责任赔偿问题，再闲两年，直至2017年自贸区挂牌仍未解决。

对于地方政府没有及时亮地，以及存在违反合同的行为，合同中提出了明确的法律解决途径，即因履行合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，提交营口仲裁委员会仲裁解决。