部分普通住宅平白升级豪宅 界定标准滞后计税价

　　本月初，北京市二手房最低计税价格调整。同时，已经执行了超过一年半的普通住宅标准却纹丝不动，被部分区域的房价甩在身后。“我们明明买的是首套住房、小户型，由于房屋成交单价高于普通住宅标准，怎么还要按照‘豪宅’的标准缴‘奢侈税’?3%的契税征缴比例比普宅高出2个百分点!”不少购房人反映，同样作为二手房交易计税依据，普通住房标准也应该及时调整，支持居民购房自住需求。

　　普宅界定标准8年内只调三次

　　“都8年了，我们认定一套房屋是不是普通住宅，还是依据这套标准。”干了10年二手房经纪人的周经理口中的“8年”，指的是本市的普宅标准最早是在2005年颁布实施的。

　　多年来，普通住宅标准的构成条件基本保持稳定。北京市享受优惠政策普通住房的标准是同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套建筑面积在140(含)平方米以下;实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍。

　　这三个要件中，对普通购房人影响最大的，还是价格，即“平均交易价格1.2倍”的金额。现行的普通住房标准自2011年12月10日开始实施，经过核算，该标准中北京市享受优惠政策普通住房的价格上限是：四环内北部地区为38880元/平方米、南部地区为34560元/平方米，四至五环北部地区为32400元/平方米、南部地区为28080元/平方米，五至六环北部地区为25920元/平方米、南部地区为21600元/平方米，六环外地区为17280元/平方米。

　　2005年发布的《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》要求，住房平均交易价格依据上年住房平均交易价格确定，每年公布一次。这就意味着，界定普通住宅的价格，至少应该每年更新一次。“在我的印象里，这些年来，北京普宅标准中的价格实际只调整不超过三次。”周经理说，每次标准滞后现象出现的直接后果，就是部分房源涨价后，直接从普宅“升级”为非普通住宅。

　　部分区域房价已超普宅价格上限

　　目前城区的商品房，哪些能算得上是普通住宅?

　　为了回答这一问题，记者本周走访了多个热点区域的中介门店了解市场价格。位于西北三环到四环之间的稻香园、海淀南路等社区的二手房均价在45000元/平方米至50000元/平方米之间，处于万泉学区的小南庄二手房均价则达到了55000元/平方米左右，这些房源已经不能再算作是普宅。

　　海淀区苏州桥附近链家地产门店经理张华介绍，小南庄39号楼摩托罗拉公寓一套位于五层的93.7平方米两室两厅，总价为455万元，尽管单价达到48600元/平方米，但“这套房子价格在小南庄是最低的了”。而位于小南庄附近的友谊社区位于三环内，均价58000/平方米左右。“其中有一套位于一层的90.88平方米三居室，房主卖的比较急，价格也便宜，总价460万元，算下来均价是每平方米50600元，算是小区里的最低价了。”张华说。

　　即使按这个“最低价”来算，单价也比现行的四环内北部地区普宅界定的价格上限——38880元/平方米高出了1万元左右。

　　双榆树北里伟业我爱我家门店经理蒋波推荐的低价房源，则位于北四环至北五环之间的东王庄小区，这里的均价在50000元/平方米至55000元/平方米。该小区一套位于6楼顶层的63平方米两居室因为是东西朝向的毛坯房，单价为48413元/平方米，但是仍比这一区域的普宅价格上限高出1.6万元左右。

　　另外，在位于东二环与东三环之间的广渠门、双井地区，记者也没有从中介推荐房源里找到普宅。

　　“阴阳合同”借机寻隙重生

　　根据市住建委有关负责人的解释，2011年的普宅价格标准调整时，全市70%以上的购房家庭能够享受到普通住宅的税收优惠。