北京市住宅用地拍卖落幕 土地整体供应创近五年最低

宅地改革进行时

许多人认为，北京“9·30”以来的供地模式，是向“低端有保障，中端有支撑，高端有市场”的住房市场政策目标，所做的供给端改革尝试。

在低端有保障上，北京住房保障方式坚持“租售并举，以租为主”大方向，意图十分明显。按上述面积计算，2016年入市的含住宅用地，包括自持房和公租房，最终用于出租的面积，将是用于出售的自住房面积的近四倍。

严跃进判断，北京后续可能会积极在自持地块出让和相关项目开发上做文章，这也符合目前国家租赁型公寓开发的导向。后续围绕此类物业做相应的投资等内容会增多，比如说租赁管理的公司、围绕租金进行资产证券化的项目等都会增加。

21世纪经济报道记者发现，这一思路正不断细化完善。11月25日，北京市回应关于企业自持商品住房地块的相关疑问称，自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售，持有年限与土地出让年限一致，即拟为70年。

然而，这一方向并不能令所有人满意。其中，资金的问题非常关键。

部分人士认为，现行的模式并不会长久延续， 因为纯靠出租收入，收益率难以覆盖开发商资金成本。并且，随着开发商拿地热情的爆发，资金问题在自住房地块也开始出现。

以上述博大新元拍下的自住房地块为例，楼面价20824元每平方米，销售限价为23000元每平方米，除去必要成本，利润几乎不存在。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，自持会降低资金周转效率，拉长开发周期，增加房企资金压力。现行模式是配合楼市调控的需要，未来并不是所有地块都要求这么高的自持。

这同时还引发了部分企业人士对资金并不雄厚的中小房企在一线城市发展前景的担忧。

“如果按照这样的供地逻辑，结果可能是北京将无房可售，房企销售额锐减，中小房企将被挤出北京。” 新城控股副总裁欧阳捷告诉21世纪经济报道记者。

张宏伟则指出，由于房企资金面上存在差异性，未来1-2年北京土地市场将成为央企、地方性国企、大型民营房企的战场，只有大玩家才可以在北京土地市场持续生存和发展。