华润置地斥73亿成*ST中企二股东 变相买折价土地

买地产公司股份相当于折让买地

事实上，标杆房企买入地产公司股份今年以来多有发生。比如，恒大收购嘉凯城，并通过二级市场增持的方式举牌廊坊发展，增持万科；融创中国收购金科股份；泰禾集团买入天房发展和中国武夷股票等。

“今年以来，地产企业交叉持股现象剧增，这将提升行业集中度，并购潮也将涌现。”严跃进向本报记者表示，白银时代下，面粉贵过面包，土地投资回报率下降，利润降低。在地王的推动下，土地供应收紧，房企为了扩张规模，保住团队，通过并购、合作等方式增加土地储备已经是拿地突围的重要手段。

华泰证券分析师谢皓宇指出，当前市场下，土地已经上升为资本品。目前融资渠道和监管层面逐渐收紧，开发商将进入优胜劣汰的阶段，一方面房企买入地产公司股票相当于买入了土地资源；另一方面具有资金实力的房企将通过收购地产公司的形式获得项目资源，不具开发实力的房企也将集中出售项目公司股权，从而退出地产行业。结果便是，未来行业集中度将逐渐体现。

谢皓宇进一步称，对于地产公司来说，买入地产公司股份相当于买入折价土地。地产公司普遍折价在6折-7折之间，对应4年的开发周期，对于不打算继续新增拿地未来将退出地产的房企，4年后开发完毕则公司成为纯现金公司，估值理应恢复到平价水平，也就是说年均回报率为9.3%-13.6%，略高于当前地产行业的净资产收益率平均水平11.56%，而在白银时代，房企毛利率将继续下降，也将带来净资产收益率的持续下行。

谢皓宇表示，以中国武夷为例，当前公司NAV估值折价6折，假设未来公司不再新增拿地，那么中国武夷股票的年均回报率则为10.8%。所以买入地产公司股份，相当于买入折价的土地，并以更低的风险享受同等或更高的回报率。

正如一位房企高管曾向记者所示，在土地投资回报率大幅下降之际，公司将通过收购有优质资源的房企股权获得土地储备摊薄土地成本，而一些没有核心资源的房企将逐渐退出资本市场。未来，操盘和运营能力不强，又没有资金支持的房企或将卖壳给有实力的开发商，产业资本买入地产公司的股份和地产资源也将频繁出现。