不拿高价地怎么进一线？朗诗拉上中信资本盯上旧楼改造

因此，中信资本和朗诗这样的“保守派”，显得格外谨慎。蔡育杰认为，“旧楼改造比拿地开发的风险相对较小。拿下来以后，可以不用立刻整改，如果位置不错其实还有一定资金收入，可以抵冲一部分风险。如果拿了一个高价地，拿在手上既要开发又要投钱，不开发也一直要付资金成本。”

戴德梁行中国区总经理叶建成以一个案例介绍了旧楼改造的利润空间：“三年前戴德梁行代表香港业主把这栋楼卖给一个境外私募基金，价格为3.5万/平方米。之后，我们把大堂做了一些设备的提升。今年年初以4.7万一平方米的价格卖给了北京远洋地产。”

除了并购的红利，旧楼改造还有运营和政策红利。叶建成认为，运营红利是最大的，比如中信产业资金此前收购了长沙步行街的购物中心，现在成为了长沙最好的购物中心。而在政策上，“虽然目前还没有具体的扶持政策，但是政府在容积率和设计上可能会给更多的弹性”。

朗诗和中信资本的战略合作，得益于此前一个旧楼改造尝到的甜头。2015年7月，朗诗和中信资本通过股权交易形式在境外收购了上海西郊一个名为虹桥绿苑的项目，总价为5.4亿元，单价仅为3.5万元/平方米。该项目原本是服务式公寓，主要出租给日籍、韩籍在沪人员，以租金收入作为主要的收入。

田明认为，这个项目属于上海市在上一轮大发展中，一个资源被错误配置的项目。“目前周边的售价都是十几万，以后这个板块也没有新的地会出来了，所以属于非常稀缺的资源。我们在分析整个板块价值之后，我们觉得去散售这个物业，可以带来更高的价差。所以我们现在策略是通过重新改造、重新定位，找到愿意消费这样高端产品的目标客群，一个比较高的价格进行零售来退出”。

因此朗诗在接手项目后，针对旧楼“室内净高不够高，电梯数量少，车位不够多，没有会所”等弊病，从外立面、公共空间到内部非毛坯进行了全面的改造，还引入了朗诗独特的绿色理念，用智能化手段实现屋内的恒温、恒湿、恒氧。

不久，这个更名为“朗诗新西郊”的项目就将上市，虽然朗诗还不愿透露具体的售价，但是有3.5万元/平方米的收购价保底，朗诗和中信资本的收益预计将非常可观。而且，他们也可以选择自持，“有稳定现金流以后，通过证券化的方式来实现项目的退出”。

朗诗是中国为数不多以绿色科技为名片的开发商，它们一直在寻求地产开发的附加价值。把业务范围从二级市场扩张到旧楼改造，是朗诗新战略的一部分。在朗诗董事长田明看来，朗诗的盈利模式已经不只是单纯的土地投资，获取开发的收益。朗诗将从住宅拓展到写字楼、酒店、服务式公寓；从地产开发拓展到旧楼改造、金融基金、装饰、养老等相关工程。