不拿高价地怎么进一线？朗诗拉上中信资本盯上旧楼改造

除了这两年时兴的合作拿地外，地产商和金融机构开始试探以另一种方式进入一线城市的楼市。

9月8日，朗诗（00106.HK）发布公告，宣布与中信资本共同成立城市更新投资平台，联手发力一线城市旧楼改造业务，并将上海普陀长风项目注入其中作为种子项目。

界面新闻记者了解到，中信资本和朗诗旗下的青山资本将扮演联合投资人和基金管理的角色，为项目做出基金安排和投资选择。朗诗绿色地产操盘团队将负责项目的开发、改造、销售、运营，最终双方一并找到合适的退出方式。

朗诗地产常务副总裁兼青山资本总经理申乐莹介绍，平台的投资方向主要面向一线城市及个别强二线城市的城市核心区域，主要针对有提升改造空间的住宅、公寓、写字楼、酒店等。中信资本房地产投资部董事总经理蔡育杰透露，第一期的投资规模在200亿元左右。

旧楼改造这门生意的兴起，源于土地供应的短缺。一线的楼市中，北京已经连续几个月零供应住宅用地；深圳的城市化基本达到100%，土地极少；上海的土地供应也在连年走低，今年高价地频出后多个地块也暂停出售。不敢拿高价地的投资者们只能寻找新的市场。

中信资本董事长张懿宸说，“我们注意到这些城市普遍有大量的存量物业，存在着设计落后、设施陈旧、管理落后的问题。另一方面，对高质量的商业及居住需求仍然在持续产生。”

另一个残酷的现实也摆在地产商和金融机构面前——二级开发的利润在逐步收缩。2016年上半年，120家房企的平均利润率只有8.2%，而去年同期为10%。据wind资讯数据显示，房地产企业归属于上市公司股东的净利润同比增幅已经从2010年的22.9%降至去年末的2.15%。

蔡育杰告诉界面新闻记者，中信资本从2005年开始投国内房地产，当时很多项目投资回报率非常高，甚至可以说暴利，回报率很轻易就可以超过30%。但是在今天，土地成本越来越贵，上海新天地的三期回报净收益跌到了3%左右。

“现在，所有的理性的投资人都不应该期望轻易超过20%的回报。”