北京限价令重挫高端住宅市场 被误伤的刚性需求

　　类似C BD区的项目由于位置优越，项目稀缺，往往成为抢手区域。但限价令执行后，这些项目已经很难取得预售证。记者查询住建委数据时发现，4月份至今入市的项目中，CBD区域无一入市。

　　任启鑫告诉记者，此轮调控细则所加码的二套房贷利率提高等条款，对于中高端人群来说影响甚微，因此需求基础仍然存在;而在供应方面，受到政府管控影响，未来一段时间市场供应仍不乐观，今年市场供应严重不足将成定局。

　　行政手段应尽早退出

　　任启鑫同时指出，虽然京版细则里明确提出对自住型、改善型商品住房的价格纳入限价房序列，未来价格管控有双轨制的趋势可循。但目前为止，为尽早平抑整体房价，高端住宅也处于限价管控之列，“这在一定程度上是与高端产品的基本属性相悖离”。

　　“高端项目因地段、产品及客群的特殊性，产品属性已经远远超过单纯居住的要求，其开发、营销模式与普通住宅完全不同，只要占有稀缺资源，随着时间的推移，价值与价格的上涨是公寓豪宅产品的必然趋势。”任启鑫说，而面对价格的限涨，开发商利润缩减，将使城区优质地块与优质项目陷入尴尬境地，在土地市场不利于优质地块发挥出价值的最大化，在终端市场只能降低开发商产品创新与产品升级的动力。

　　任启鑫指出，正视这种差异化存在，早日明确高端产品与中低端产品的调控“双轨制”标准，将高端市场放归市场层面，才是保证高端市场合理化、健康化发展的关键所在。

　　近日，发改委表示，《 关 于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》中，已经明确扩大个人住房房产税改革试点范围，同时表示“今年会有具体动作”。

　　与之相呼应的是，业界已经有越来越多的声音认为，住宅市场的限购、限价等政策在抑制需求、打压投机的同时，也影响市场的有效供应。这不仅不利于供需关系改善，更无法从根本上平抑房价。一旦行政调控手段效果被消解，市场就会再度陷入供需失衡的困境之中。

　　CRIC研究中心分析师杨晨青告诉《经济参考报》记者，房地产调控政策采取了诸多压制需求的政策，无论是提高交易税费还是限贷、限购等政策，都致力于让能够买房、买得起房的人越来越少，以达到稳定房价的目的，“而作为高房价的根源———供应不足的问题，却从未被真正落实”。

　　杨晨青认为，限购、限价、限贷等抑制需求的政策只应该起到为建立市场机制争取时间的作用，若立足于长期考虑，这些手段应该尽在退出市场。