北京限价令重挫高端住宅市场 被误伤的刚性需求

　　北京楼市调控中的“限价令”出台已经两月，在住建委对销售价格的严厉监管之下，高端住宅项目普遍陷入“被限”的尴尬境地。

　　《经济参考报》记者查询北京市住建委网站统计数据发现，自4月份北京落实调控政策以来，截至6月5日，共有28个项目取得了预售许可证，其中定价在4万元/平方米以上的高端项目仅有两个入市，其余项目大多处于单价一万元至三万元之间。

　　限价令下高端项目“很受伤”

　　此前的3月30日，北京住建委公开2013年的房价控制目标，“全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”。

　　在此基础上，住建委对商品住宅的预售层面施行严厉管控。“如果建委觉得定价过高 ，将拿不到预售证”，一位房企的销售总监告诉《经济参考报》记者，住建委衡量定价的一个主要标准是，“同等项目以往的成交价格，基本不能有涨幅。”

　　“建委试图从预售层面来控制房价涨幅。”他说，除此之外，“即使定价没有问题，很多项目的预售证都被建委延缓发放，推迟到下个季度或者半年之后。”

　　来自丽兹行豪宅研究院数据显示，4月份高端二手住宅成交量总计105套，环比下降88.35%，同比下降40.34%，为2012年3月份以来最低值。丽兹行郑海燕分析称，新政落地后，对市场的影响首先反应在成交量的下滑。

　　郑海燕告诉《经济参考报》记者，4月份高端二手住宅成交价格指数 为1 2 6 .4 5， 相 比 上 月 下 降5 .45%。从成交价格指数来看，环比有所下降。郑海燕说，主要下降原因在于4月份顶级高端住宅成交量下降，同时由于基数值小而带来的被动的价格下降。“预计新政对成交量的后市影响效应还将持续一段时间，高端市场5、6月份月成交量将在150套左右”。

　　被误伤的刚性需求

　　尽管限价令下高端住宅市场受到抑制，但高端住宅价值稳定、具有长线收益，加上一部分人的改善性需要，所以在财富阶层里的市场需求并未减弱。

　　一位房地产企业人士分析认为，以往人们通常将购买需求形容为“金字塔”结构，但如今财富人士比例增加，从中层到塔尖这部分需求人群日渐庞大，已经逐渐形成类似“橄榄形”的需求结构。

　　随着经济的发展，社会结构的日趋变化与财富的相对集中，高端产品的客户结构愈发分明，客户需求也日趋明朗，客户群的定位催生了市场及产品的细分。处于中间阶层的城市财富人群，更加看重项目的地段、价格与产品品质所带来的性价比，相对于顶级豪宅，高端项目以相对较低的资金门槛，成为这部分人群置业首选。

　　亚豪机构副总经理任启鑫告诉《经济参考报》记者，楼市整体的向好预期不减、高端项目抗跌保值价值走强以及资源的稀缺型都成为需求不减的主要原因。

　　该机构的统计数据显示，在新政出台前的3月份，北京在售报价超过4万元/平方米的76个高端公寓住宅项目中，共有49个项目实现成交，成交金额达45.1亿元。其中，传统高端住宅热点C BD区域的表现更加不俗。

　　类似C BD区的项目由于位置优越，项目稀缺，往往成为抢手区域。但限价令执行后，这些项目已经很难取得预售证。记者查询住建委数据时发现，4月份至今入市的项目中，CBD区域无一入市。

　　任启鑫告诉记者，此轮调控细则所加码的二套房贷利率提高等条款，对于中高端人群来说影响甚微，因此需求基础仍然存在;而在供应方面，受到政府管控影响，未来一段时间市场供应仍不乐观，今年市场供应严重不足将成定局。

　　行政手段应尽早退出

　　任启鑫同时指出，虽然京版细则里明确提出对自住型、改善型商品住房的价格纳入限价房序列，未来价格管控有双轨制的趋势可循。但目前为止，为尽早平抑整体房价，高端住宅也处于限价管控之列，“这在一定程度上是与高端产品的基本属性相悖离”。

　　“高端项目因地段、产品及客群的特殊性，产品属性已经远远超过单纯居住的要求，其开发、营销模式与普通住宅完全不同，只要占有稀缺资源，随着时间的推移，价值与价格的上涨是公寓豪宅产品的必然趋势。”任启鑫说，而面对价格的限涨，开发商利润缩减，将使城区优质地块与优质项目陷入尴尬境地，在土地市场不利于优质地块发挥出价值的最大化，在终端市场只能降低开发商产品创新与产品升级的动力。

　　任启鑫指出，正视这种差异化存在，早日明确高端产品与中低端产品的调控“双轨制”标准，将高端市场放归市场层面，才是保证高端市场合理化、健康化发展的关键所在。

　　近日，发改委表示，《 关 于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》中，已经明确扩大个人住房房产税改革试点范围，同时表示“今年会有具体动作”。

　　与之相呼应的是，业界已经有越来越多的声音认为，住宅市场的限购、限价等政策在抑制需求、打压投机的同时，也影响市场的有效供应。这不仅不利于供需关系改善，更无法从根本上平抑房价。一旦行政调控手段效果被消解，市场就会再度陷入供需失衡的困境之中。

　　CRIC研究中心分析师杨晨青告诉《经济参考报》记者，房地产调控政策采取了诸多压制需求的政策，无论是提高交易税费还是限贷、限购等政策，都致力于让能够买房、买得起房的人越来越少，以达到稳定房价的目的，“而作为高房价的根源———供应不足的问题，却从未被真正落实”。

　　杨晨青认为，限购、限价、限贷等抑制需求的政策只应该起到为建立市场机制争取时间的作用，若立足于长期考虑，这些手段应该尽在退出市场。