北京限价令重挫高端住宅市场 被误伤的刚性需求

　　北京楼市调控中的“限价令”出台已经两月，在住建委对销售价格的严厉监管之下，高端住宅项目普遍陷入“被限”的尴尬境地。

　　《经济参考报》记者查询北京市住建委网站统计数据发现，自4月份北京落实调控政策以来，截至6月5日，共有28个项目取得了预售许可证，其中定价在4万元/平方米以上的高端项目仅有两个入市，其余项目大多处于单价一万元至三万元之间。

　　限价令下高端项目“很受伤”

　　此前的3月30日，北京住建委公开2013年的房价控制目标，“全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”。

　　在此基础上，住建委对商品住宅的预售层面施行严厉管控。“如果建委觉得定价过高 ，将拿不到预售证”，一位房企的销售总监告诉《经济参考报》记者，住建委衡量定价的一个主要标准是，“同等项目以往的成交价格，基本不能有涨幅。”

　　“建委试图从预售层面来控制房价涨幅。”他说，除此之外，“即使定价没有问题，很多项目的预售证都被建委延缓发放，推迟到下个季度或者半年之后。”

　　来自丽兹行豪宅研究院数据显示，4月份高端二手住宅成交量总计105套，环比下降88.35%，同比下降40.34%，为2012年3月份以来最低值。丽兹行郑海燕分析称，新政落地后，对市场的影响首先反应在成交量的下滑。

　　郑海燕告诉《经济参考报》记者，4月份高端二手住宅成交价格指数 为1 2 6 .4 5， 相 比 上 月 下 降5 .45%。从成交价格指数来看，环比有所下降。郑海燕说，主要下降原因在于4月份顶级高端住宅成交量下降，同时由于基数值小而带来的被动的价格下降。“预计新政对成交量的后市影响效应还将持续一段时间，高端市场5、6月份月成交量将在150套左右”。

　　被误伤的刚性需求

　　尽管限价令下高端住宅市场受到抑制，但高端住宅价值稳定、具有长线收益，加上一部分人的改善性需要，所以在财富阶层里的市场需求并未减弱。

　　一位房地产企业人士分析认为，以往人们通常将购买需求形容为“金字塔”结构，但如今财富人士比例增加，从中层到塔尖这部分需求人群日渐庞大，已经逐渐形成类似“橄榄形”的需求结构。

　　随着经济的发展，社会结构的日趋变化与财富的相对集中，高端产品的客户结构愈发分明，客户需求也日趋明朗，客户群的定位催生了市场及产品的细分。处于中间阶层的城市财富人群，更加看重项目的地段、价格与产品品质所带来的性价比，相对于顶级豪宅，高端项目以相对较低的资金门槛，成为这部分人群置业首选。

　　亚豪机构副总经理任启鑫告诉《经济参考报》记者，楼市整体的向好预期不减、高端项目抗跌保值价值走强以及资源的稀缺型都成为需求不减的主要原因。

　　该机构的统计数据显示，在新政出台前的3月份，北京在售报价超过4万元/平方米的76个高端公寓住宅项目中，共有49个项目实现成交，成交金额达45.1亿元。其中，传统高端住宅热点C BD区域的表现更加不俗。