北京楼市新房供应量有所缓解 受捧盘仍引人注目

　　近日有统计数据表明，北京楼市新房的供应量有所缓解，这一走向是否会持续乐观到年底?而与此同时，“受捧盘”依然引人注目，品牌开发商“不愁卖”的背后是什么?供需关系平衡的决定性因素和解决之道又有哪些?在目前市场状况下刚性需求购房者该如何置业?记者带着以上问题请教了业内专家。

　　供应量 现状并不“病态” 后期大势上行

　　进入5月下旬以来，北京楼市的新增供量开始出现小幅回升。据亚豪机构统计数据显示，截至5月26日，北京楼市共有24个项目开盘，其中有15个项目是在5月15日以后开盘，累计新增供量3413套，与4月份同期相比，环比上涨高达80%。亚豪机构副总经理高姗认为，经过对新政近两个月的适应期，开发商心态已经出现分化，部分开发商出于业绩考量，在项目蓄客程度较理想的情况下，为追求较快的去化率与高周转率，已经降低了对于价格的心理预期，同时鉴于目前限价令在一段时间内将长期存在的形势，开发商已经积极调整了今年的销售策略及应对措施，因此近期拿证及入市的项目开始逐渐增多。

　　北京美联市场研究部高级经理张磊也持有相同观点，他认为，此前，由于开发商受限价政策影响大量待开楼盘未能如期领取预售许可证，业内普遍认为5月供应端将继续哑火，但据北京住建委网站公布的数据显示，截至今年5月 ，共批准上市14个项目，4725套新增房源，共计49.8万平方米，与上月相比在项目数量上增长了1个，与去年同期17个项目入市的情况相较虽然在项目数量上处于下风，但在提供房源数量上却增长了15.5%。市场新房供应量水平基本保持了正常水平，并未在供应数量上显示出“病态”。

　　而从本月供应数量的结构却可以看出，除了三个项目以外，其余供应量全部来自于六环以外。在北京房价连续11个月环比上涨的背景下，5月新批准预售证平均拟售均价较2012年同期下降，拟售价格低于2万元的项目有8个。5万元以上仅获批1例，可见政策背景下，高端盘上市受阻。本已拖延上市的项目或因年中业绩压力而赶在6月上市。由此可见，在政府、房企博弈处在稳定期的背景下，刚需盘的推盘力度会在下半年有所加强，而在高端住宅方面，将继续保持目前的收紧状态，松绑的可能性不大。高姗同样预测说，在没有新的重磅政策出台的前提下，排除季节影响因素，预计今年中下旬市场供量还将保持大势上行。同时，去年下半年及今年前两月密集成交的土地也或将开始陆续面世，有望对市场新增供量产生积极影响。

　　受捧盘 “不愁卖”源于买卖双方向好预期

　　即使近两周来，北京楼市新增供应出现小幅回升，但仍然不改房源供应紧张、整体市场存量告急的现状。截至5月31日，北京新建商品住宅存量为6.4万余套。一方面，是预售证难批，整体市场供应减少，另一方面，则是新增供应持续供不应求，刚需项目、品牌大盘持续受捧，频现多人排号抢房的现象。

　　据亚豪机构统计数据显示，5月份北京楼市销量排行榜中，本月新开盘的中国铁建广场、珺悦国际、金第万科·朗润园、中建·国际城、中国铁建·北京山语城等项目均名列前茅，新开盘项目中不乏热销楼盘。对此，亚豪机构副总经理高姗认为，限价令下市场供需矛盾进一步加剧，开发商、购房者对于楼市整体预期向好，但当前供需失衡的现状成为当前开发商尤其是品牌开发商项目“不愁卖”的根本原因。

　　北京美联市场研究部高级经理张磊同样认为，目前市场潜在的刚需客户数量较大，而新房市场依旧走不出供需失衡的困境，造成卖方市场。现行的政策，依然是在需求端限制购房者的释放速度，但老百姓的购房热情并没有被消灭，而且在慢慢积攒之中，等到合适的项目出现必然会出现集中爆发的现象。从“不愁卖”的项目特点来看，基本都是位于近郊区的刚需项目，从配套、价格、交通等方面都符合了刚性需求客户的承受能力，出现“受捧盘”的现象也属于正常。

　　平衡点 加强监管严惩“小动作”扩大供应

　　北京美联市场研究部高级经理张磊指出，由于受限价上市政策影响，开发商入市意愿普遍不高，在主动捂盘躲避政策和由于价格红线被迫出局的一进一退中，上市数量受到影响。其次，供应产品结构单一，也造成了供需不匹配。那么，“不愁卖”与“发愁买”这一矛盾体所凸显的供需状况不平衡，是否有破解方法呢?亚豪机构副总经理高姗分析说，在限价令直接作用下，开发商利润受限，入市积极性降低，导致近两个月来楼市新增供量大幅缩水。供应量相比往年减少，但从北京的大环境来看，购房需求依然旺盛。这主要是在北京特殊的地位下，优质教育、医疗、商业、文化娱乐等资源的绝对集中，导致国内的富豪阶层竞相在北京置业，因此，尽管北京实施了严格的限购限贷政策，但购房需求却难以抑制，造成楼市供需失衡的根本原因。此外，当前在世界各国普遍采取宽松的货币政策背景下，北京正在重新面临着热钱大量涌入的压力，这正在成为助推楼市上行的新力量。

　　高姗提出，解决供需失衡的现状，简单说，就是在减少需求的同时增加供应。从市场层面而言，需求的减少无法通过政令来有效实现，但是坚持打击投资投机性购房，并有效引导楼市预期健康、平稳发展，避免引发民众的恐慌性购房情绪，有助于为需求“瘦身”，将市场还给真正有住房实际需要的人群。从供应来看，尽快加速保障性住房的土地供应，从源头上调整土地供应结构，并给予更多的优惠措施，调动开发商的积极性，方可从市场层面加速终端供应的结构性调整与供量的增加。同时加强市场监管与监督，对闲置土地和炒地、捂盘惜售、变相涨价等行为进行严格查处，促进已成交土地尽快转化为有效供应，也将从一定程度上缓解当前供应不足的现状。 记者 袁显峰

　　置业建议

　　在当前市场情况下，“发愁买”的刚需客该如何做好置业计划购置房产呢?

　　亚豪机构副总经理高姗：

　　在楼盘选择上，对于刚需刚改盘而言，性价比将成为楼盘选择的主要因素。目前刚需刚改盘多居于五环外，通勤成本增加，因此位置及轨道交通的便利程度尤其重要，对于没有轨道规划的项目来说，虽然短期内出行将有一定的不便利性，但项目售价必将低于轨道交通完善的区域，相对地，未来增值潜力也就更大。因此，还需结合个人实际情况考虑;另外，品牌开发商或品质大盘通常有较好的综合开发能力及品牌实力保证，期房购买的风险性可降至最低;同时，区域的利好、项目配套的完善程度、居住的舒适度等因素也需要综合考虑。

　　北京美联市场研究部高级经理张磊：

　　从购买时机上来说，尽量不要等了。由于市场供需情况并不乐观，政策对于销售证审核的态度有从严趋势，所以当下如果有合适的房源，就尽量别等了。而对于购买刚需的年轻人，在选择合适自身情况的房源时，量力而行也是重要的购房原则，不要对之后的生活影响太大，更要腾出精力和财力为自己的将来谋划。