海淀楼市面临多重考验 区内土地供应面临“断粮”

　　连续多年，海淀住宅用地数量以个位数计，区域楼市供应接近“真空”的边缘，而另一方面，在北部新区开发加速背景下，大量需求涌入并加速累积，令本已紧张的供需关系再度绷紧，受其影响，区域内以金隅翡丽·爱公馆为代表的即将入市的刚需楼盘受到市场的超高关注。

　　无地可供面临“断粮”

　　海淀区土地供应稀缺的格局已经持续数年，根据北京市土地整理储备中心数据显示，2011-2013年上半年，海淀区域共计4块居住用地成交，其中还包括一块限价房用地，4个地块总计提供41.12万平米的供应，其中还包括大量回购房、公租房等政策性住宅，能够面向大众的商品房面积不足25万平方米，而仅2012年的1-7月，海淀区商品住宅成交面积便已达35.8万平米，两年半的供应量尚不足消化半年，市场供应之短缺可见一斑。

　　由于海淀南部地区已基本无地可供，占据全区总面积53%的海淀北部地区曾被业界寄予厚望，然而，随着海淀北部新区的规划出台，这一希望正式宣告落空。

　　与以往房地产开发带动区域发展的思路截然不同，海淀北部开发规划中并没有大量的商品住宅。根据海淀区政府规划，海淀北部新区226平方公里的范围内，70%将打造成为农田、湿地、森林组成的绿色空间，而剩余的30%总建设规模为4840万平方米，绝大部分规划为四大科技园区项目用地，海淀区政府明确指出，除针对园区职工的住宅项目和配套农民安置房两类住宅以及政策性保障房，其他住宅项目北部地区“一律不会再建”。这意味着未来海淀北部地区将与商品房“绝缘”。

　　多重挑战考验区域楼市

　　一边是供应捉襟见肘，而另一边却是急速放大需求数量，海淀供需落差正在日益放大。

　　由于海淀有丰富的教育资源和基数巨大的高端产业人群，由此形成教育刚需一族和产业人群就地置业需求。历史数据显示，早在2011年，海淀学区房供需比已达1:6，教育刚需已是海淀置业主力。同时，大量的产业人群也是楼市压力的重要来源，据了解，目前海淀北部已有600多家高科技企业，职工约有9万人，而随着科技企业的大量进入，预计到2015年，园区企业职工将增长到30万人。

　　“除此之外，之前二手房交易最为活跃的海淀南部地区在‘20%个税’挤压下，转投新房市场，再度为区域新房供应增压。”中经联盟秘书长陈云峰认为，多方因素的叠加，将令区域楼市供求关系更为紧张。

　　区域楼市所面临的挑战还不止于此，由于土地极度稀缺，大部分项目倾向于打造豪宅产品“慢慢卖”，刚需楼盘的市场空间极为有限。根据数据显示，截至5月30日，海淀目前在售住宅项目中，53%以上的项目均价为超过4万元/平方米的高端楼盘，在其拉升下，区域楼市销售均价已达46289.5元/平方米。

　　刚需新盘期待值大增

　　而由于刚需市场供应极为稀缺，大量需求对于近期有入市计划的刚需项目报以极高的关注度。金隅翡丽·爱公馆、上林溪南区、清河新城等刚需项目人气极旺。

　　根据金隅翡丽·爱公馆项目人士透露，随着项目进入取证阶段，客户电访量暴增，每天都能接到50组左右电询，大部分来打听二期开盘时间。“很多客户关注项目达半年时间，基本上每月必问。”金隅翡丽·爱公馆项目负责人表示，因为产品对位刚需客群的需求，交通上三线地铁，地段位置较好，周边也没有太多的同类刚需小户型产品，因此比较受市场欢迎。

　　据了解，金隅翡丽二期包括洋房铂爵郡和高层爱公馆两类产品，将延续一期的英伦建筑风格，同时会在立面、户型上大幅升级，即将近期推出的爱公馆主打66-107平方米的刚需1-2居小户型，是海淀北部西三旗区域唯一即将发售的以一居、二居主打的刚需小户型楼盘，由于刚需选择的空间十分有限，这一点为项目的高购买意向加分不少。

　　“从当前海淀楼盘推盘计划来看，在近3个月内有推盘计划的刚需项目不足五个，且全部为老项目后期，房源十分有限。”业内人士认为，海淀又是传统的房地产交易活跃区域，因此，面对巨大市场需求，单凭少量项目很难扭转区域供需紧张的现状。