京沪住宅市场库存回升 结构失衡将导致供大于求

　　房地产市场在政策调控的背景下仍然一涨再涨，增加市场供量，解决楼市供需矛盾的呼声在近期愈发高涨。但业内人士指出，当前一线城市表现出的刚需项目一房难求所透射出的房地产问题，并非简单增加供应能够解决，供应不均衡、存量不均衡是症结。

　　根据中原地产研究中心统计数据显示，全国主要的一二线城市中，截至6月初的库存为171.73万套，相比年初的180万套下调了5%。下调最多的城市为北京，从年初的8万套下调到6.3万套。四大一线城市的住宅库存也从年初的22.7万套下调了到19.98万套。整体市场来看，市场处于供不应求状态，特别是一二线城市，这也导致了房价在一二线城市继续上涨。

　　而同样来自中原地产市场研究部的一组统计数据显示，6月初上海市一手房可售面积为1041.3万平方米。5月上海共有66个批次的项目参与供应，共计134.2万平方米，环比上涨59.9%，同比上涨66.5%，供应面积达到2011年以来月度最高值。

　　北京的期房住宅供应环比、同比也明显上涨。5月全月期房住宅供应套数为4682套，环比同比均有上涨，出现了连续3个月供应超过4500套。北京的住宅库存也在5月出现了上涨，市场出现供大于求，库存从5月初的最低点60674套，反弹到了月底的63787套。

　　对此，中原地产市场研究部总监张大伟分析，新建住宅库存的确在减少，这主要是从2012年下半年来楼市成交大涨的表现。库存的减少的确影响了价格上涨。但目前的库存非历史最低。截至日前，北京新建住宅供应基本平稳，并未出现明显减少的现象。

　　张大伟认为，中国的房地产已经不存在普遍意义上的短缺。一线城市因为人口上涨需求集中，而三四线城市则出现了明显的积压。一线城市也存在少数人拥有过多房源，而新增人口则部分无力购房。房地产最大的问题不是简单只增加供应能够解决的，供应不均衡、存量不均衡是症结。库存并非影响房价的唯一因素，市场价格是由供需决定，中国楼市的价格还受到政策影响。北京等一线城市因为房价涨幅、城市承载力等原因，楼市调控已经常态化。北京楼市成交价格目前已经停涨，主要影响来自于行政限价。短期来看，可能会抑制供应量，但对市场的影响非常直接。而且一旦这一政策执行时间拉长，部分项目可能从资金成本的角度考虑加快预售。从目前来看，市场已经逐渐认为政策严厉程度超过预期，考虑平价入市的项目在增加。

　　业内人士预计，在北京“限房价、竞地价”政策后取得土地的项目没有进入市场，起到平抑房价的作用期间，限价政策执行的时间起码会维持到2013年底。高企的资金成本会使房企逐渐选择加快新建住房的销售。