燕郊商业地产投资热度不减 综合体项目疯狂抢购

　　沿着成功大广场和东贸国际，再往东就是天洋城4代、雷捷时代广场和鑫乐汇购物广场的售楼处，这都是商业面积超过20多万平方米的大型的商业项目。其中，雷捷时代广场的商业面积达到了50万平方米，是一个紧邻星级酒店，同时容纳商务办公、娱乐、教育设施的超级商业中心。而这还仅是燕郊所有在售的商业项目的一部分。

　　据《广厦时代》实地调查统计，目前不包括步行街、乐天玛特商场、富城购物中心等已经建成并投入使用的商业项目，燕郊在售的商业项目的面积就已经超过了200万平方米。对于一个常住人口仅为40万-50万人的燕郊而言，这个数字意味着燕郊目前的人均商业面积已经超过了5平方米，比发达国家人均商业面积的警戒线1.2平方米，还要多出近3.2倍。

　　商铺人气低： 即便是周末人也不多

　　毫无疑问，目前燕郊正在由商业配套奇缺这个极端向商业配套过剩这个极端转变。在这个转变的过程中，感触最深的无疑是这些商铺的承租者——商户。

　　作为燕郊目前在售的大型商业项目之一，鑫乐汇购物广场已经于去年12月中旬正式开始营业。然而，将近半年的时间过去了，当《广厦时代》再次探访该项目时，该项目的人气依然不容乐观。

　　即便我们探访当天正值周末，但是在鑫乐汇购物广场并未发现购物的人流。除了位于鑫乐汇购物广场底层的沃尔玛超市和部分餐饮项目之外，其他的诸如服装、摄影等门店鲜有人光顾。一个刚开业不久的服装店的大门上已经贴上了“全场清仓”的告示，而在旁边另一家店面里，一位百无聊赖的店主正在辅导女儿做作业。

　　显然，目前鑫乐汇购物广场的人气依然有待提高。而且，未来随着天洋城4代、东贸国际广场、成功大广场等一大批商业项目的开业，燕郊商业项目之间的竞争将会更加激烈。

　　对此，北京汉博商业投资管理有限公司副总裁李亚明提醒，通常而言，一个住宅项目配建的商业面积不宜超过总面积的5%，例如，一个100万平方米的住宅项目的商业面积不宜超过5万平方米，否则就有过剩的危险。而对于一个配建商街的商业综合体项目，开发商自持的面积和用于零售的面积的比例不能低于3比1。例如，开发商自持的面积是10万平方米，那么用于零售的面积就不能超过3万平方米。如果开发商用于自持的面积太少，那么该商业项目就不利于形成合力，很难做起来。

　　如果用5%和3比1这两个比例来看燕郊的商业地产项目，燕郊商业地产配建的商业比例明显过高了。