北京土地市场降温初现 矛盾使当前高价地热潮退却

　　 5月15日，北京通州区运河核心区IV-06地块及IV-07地块进行现场招标。由于竞价房企给出的投标价格均低于招标底价，两块地全都流标。据悉，现场4家投标房企分别金辉、金地兴业、禹洲、保利。

　　  北京土市现降温苗头，限价政策暂时无取消可能

　　  北京15日出让的两幅用地均为商办用地，以招标底价来算，楼面价为1.13万元/平方米，现场投标的房企出价最高值为10005元/平方米。而这周边的通州区运河核心区西海子棚户区Ⅶ-15地块于2012年6月11日成功出让，成交楼板价为1.18万元/平方米。相对比之下，北京新出让的地块条件并不算差，但市场接受度却不高，很可能受到北京限价政策影响，该市土地市场已然出现降温的苗头。

　　  4月以来，北京以控制房价工作为重点，严格执行限价政策，收紧预售证审批把关。政策持续已接近满月，北京获批预售证数量环比下降两成，而且北京限价政策已升级，房价涨幅事关政府官员“乌纱帽”，北京副市长亲自对预售证审批签字。短期来看，限价政策没有取消可能。在这种情势下，土地市场此前高价地频出、高溢价地块频繁的火热场面或将不再。

　　  两大矛盾将促使当前四处高价地的疯狂局面逐步平复

　　  我们认为下半年后，一二线城市遍地高价地的疯狂状态应当会有明显平复，其主要的判断依据是当前企业拿地环节存在的两大矛盾。

　　  其一，大幅攀升的地价与被限制涨幅的房价之间的矛盾。

　　  企业敢于高价拿地、甚至以高于当前住宅平均售价的水平拿地，其实质无非是赌项目上市销售时房价已上涨到其成本线以上，客观上讲，在过去相当长的时间内，尤其是房价一路高涨的一二线城市，这样的对赌企业大多都获得了成功，但近几年以来，随着国家对房地产市场的宏观调控不断升级，政策渠道从原先的市场手段开始向行政管控转变，房价单边向上的格局确实已很难重现，这使得部分成本过高的项目需要等上更长的时间才有可能正常去化。

　　  从近两年的行业经验来看，高价地项目通常能在3年左右保证不亏本地消化完毕就已经是相当不错的结果了，而在当前这样一个全行业高周转的时代，高价地项目无疑将拖慢整个企业的资金循环，典型例子如中海地产在上海长风的高价地项目——紫御豪庭，其从拿地到上市的周期长达32个月，而2011年至今中海在全国的项目开发平均时间大约在12-20个月，这也就是放在项目遍布全国的中海，加上近年来中海整体周转速度有明显提升，因此单单长风项目的拖累并未造成严重后果，但如果同样的事情放在一家规模较小、资金实力相对较弱的企业身上，则情况将有可能完全不同。