北京土地市场降温初现 矛盾使当前高价地热潮退却

　　 5月15日，北京通州区运河核心区IV-06地块及IV-07地块进行现场招标。由于竞价房企给出的投标价格均低于招标底价，两块地全都流标。据悉，现场4家投标房企分别金辉、金地兴业、禹洲、保利。

　　  北京土市现降温苗头，限价政策暂时无取消可能

　　  北京15日出让的两幅用地均为商办用地，以招标底价来算，楼面价为1.13万元/平方米，现场投标的房企出价最高值为10005元/平方米。而这周边的通州区运河核心区西海子棚户区Ⅶ-15地块于2012年6月11日成功出让，成交楼板价为1.18万元/平方米。相对比之下，北京新出让的地块条件并不算差，但市场接受度却不高，很可能受到北京限价政策影响，该市土地市场已然出现降温的苗头。

　　  4月以来，北京以控制房价工作为重点，严格执行限价政策，收紧预售证审批把关。政策持续已接近满月，北京获批预售证数量环比下降两成，而且北京限价政策已升级，房价涨幅事关政府官员“乌纱帽”，北京副市长亲自对预售证审批签字。短期来看，限价政策没有取消可能。在这种情势下，土地市场此前高价地频出、高溢价地块频繁的火热场面或将不再。

　　  两大矛盾将促使当前四处高价地的疯狂局面逐步平复

　　  我们认为下半年后，一二线城市遍地高价地的疯狂状态应当会有明显平复，其主要的判断依据是当前企业拿地环节存在的两大矛盾。

　　  其一，大幅攀升的地价与被限制涨幅的房价之间的矛盾。

　　  企业敢于高价拿地、甚至以高于当前住宅平均售价的水平拿地，其实质无非是赌项目上市销售时房价已上涨到其成本线以上，客观上讲，在过去相当长的时间内，尤其是房价一路高涨的一二线城市，这样的对赌企业大多都获得了成功，但近几年以来，随着国家对房地产市场的宏观调控不断升级，政策渠道从原先的市场手段开始向行政管控转变，房价单边向上的格局确实已很难重现，这使得部分成本过高的项目需要等上更长的时间才有可能正常去化。

　　  从近两年的行业经验来看，高价地项目通常能在3年左右保证不亏本地消化完毕就已经是相当不错的结果了，而在当前这样一个全行业高周转的时代，高价地项目无疑将拖慢整个企业的资金循环，典型例子如中海地产在上海长风的高价地项目——紫御豪庭，其从拿地到上市的周期长达32个月，而2011年至今中海在全国的项目开发平均时间大约在12-20个月，这也就是放在项目遍布全国的中海，加上近年来中海整体周转速度有明显提升，因此单单长风项目的拖累并未造成严重后果，但如果同样的事情放在一家规模较小、资金实力相对较弱的企业身上，则情况将有可能完全不同。

　　  其二，持续高企的融资成本与被限制涨幅的房价之间的矛盾。

　　  自2011年调控全面升级以来，房地产企业在传统融资渠道持续被压制，即便是在行业环境明显改观的2012年，国内银行体系和资本市场对房地产企业的资金支持仍然保持绝对的收紧状态，这直接导致了近两年以来整个行业的融资成本大幅提升。一般而言，传统的银行贷款，企业的资金成本大约在每年7-8%，2011年以来信托等非常规融资通道成为相当一部分、尤其是没有政治背景的民营房企的共同选择，这些管道的资金成本大约是每年10-12%，而去年以来有个别企业开始开拓海外融资管道，也取得了一定的成果，但考虑到有条件把手伸出国境线的企业从整个行业来看毕竟是少数，因此大致上当前房地产行业的资金成本就是10-12%。

　　  接下来，顺理成章的我们依然可以把这个成本比率和当前的限价政策做对比，一边是企业每年所产生的资金成本10-12%，另一边是每年项目上涨幅度控制在10%以内，并且在我们看来，房价控制目标很有可能成为未来2-3年持续执行的制度性政策，那么，至少从纸面上计算未来企业所面临的利润压力是非常明显的，如果在这个大背景下再加上土地的高成本，尤其是那些拿下高价地的企业，未来在相应项目的运营上都将遇到比过去两年更直接可期的困难，从这个层面上讲，我们相信在当前这个时间点上，已经有不少企业、尤其是经验丰富的全国性品牌房企应当已经注意到了高价地的巨大风险。