人民日报称楼市逐步回归理性：不会断崖式崩溃

    6月份房价环比下降城市为2011年1月份以来最多，社科院发布报告显示

  全国楼市逐步回归理性(新常态 新亮点·关注楼市走势(上))

  近日，中国社会科学院发布2014年《中国住房发展(中期)报告》显示，我国大中城市房价呈现由全线上涨到普遍微跌的主动调整态势，楼市已告别两位数的高速增长期，正逐步回归理性。

  现象 　楼市告别两位数高增长

  短期下跌难以避免，不会出现断崖式崩溃

  7月28日，中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心发布的2014年《中国住房发展(中期)报告》显示，我国大中城市房价呈现由全线上涨到普遍微跌的主动调整态势，中国楼市告别两位数的高速增长期，正逐步回归理性。

  日前，国家统计局发布的6月份70个大中城市房价数据显示，与5月相比，70个大中城市中，新建商品房价格下降的城市有55个，较上月大幅增加20个，城市数量达到2011年1月份以来最多。此外，二手住宅价格环比上涨的城市也降至7个，较上月大幅减少12个，其数量为自2012年2月以来最少。

  “从价格下降的城市数量来看，70个大中城市中止涨及下降城市达到九成，大中城市房价已由全线上涨转向普遍微跌的局面。从价格下降的幅度来看，当前房价同比、环比变化情况已与2011年底楼市调整时期水平基本相当。”链家地产[微博]市场研究部张旭说。

  除了价格，成交量也在萎缩，库存仍在增加。上半年，我国商品住房销售面积为42487万平方米，同比下降了7.8%，销售额也同比下降9.2%。而待售面积则增至35917平方米，同比增加了25%。住宅施工面积也同比增长8.3%。

  值得注意的是，楼市调整还只是开头。“从一二线城市看，2013年市场的疯狂上涨诱发大量新房集中上市，为消化结构性过剩与阶段性高供给，普通商品房价格将进入为期2—3年的调整期。尽管长期拐点尚未出现，但短期下跌难以避免。”中国社会科学院财经战略研究院博士邹琳华说。

  中原地产首席分析师张大伟分析，2014年，楼市变化的速度超过市场之前的预期。“从年初出现个别城市价格调整，到3—4月出现华东区域的调整，再到6月环比房价指数全面下调。市场已经出现加速调整。”张大伟特别指出，一线城市也出现了下调，这意味着楼市调整从点到块，再到面，全面降温已经开始。

  中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞分析，此次楼市调整是在宏观经济步入新常态下的调整，也是存量住房户均超过1套且住房保障有实质性进展下的调整，更是中央经济治理理念发生重大变化、在市场分化中的调整，这势必影响楼市的发展趋势及相关调控对策。

  “尽管根据我国居民改善住房条件的动力，及人口流向拐点尚未出现的情况下，我国住房市场不会断崖式崩溃。”倪鹏飞说，“种种迹象表明楼市暴利时代已经终结。未来10年，中国房地产市场将进入低速增长阶段。”

  原因

  信贷政策收紧致需求有限

  库存量短期迅速增加，保障房分流刚需并影响预期

  在中国社会科学院财经战略研究院博士后杨慧看来，住房供求状况的调整是导致上半年各类城市主要指标下行的共同原因。

  “住房需求受信贷政策收紧及预期观望的影响，增长有限；住房供给则受前期大量施工竣工面积住房陆续入市，以及销售低迷导致库存增加的双重作用，短期内不断增加。”杨慧分析，一线城市和热点二线城市主要指标下行，主要是由于三方面的原因。首先是去年的高基数，其次是信贷收紧导致大量刚需难以转变为实际需求，最后自住性住房及共有产权住房等保障性住房政策的建立完善，分流了大量商品住房市场的刚需并严重影响购房者进入观望期。其他二线城市和热点三线城市的楼市回调则主要是由于刚性需求在去年迅猛释放后难以为继，以及在限购限贷等楼市调控政策下，投资投机性需求被持续抑制。大量三、四线城市楼市萎靡主要是住房需求不足以消化高库存导致的供求失衡。

  作为历史上首次出现的非政策因素导致的市场自发调整，本轮楼市调整不仅可能周期更长，还会对宏观经济造成一定程度的影响。倪鹏飞分析，宏观经济增长会受到房地产投资增速放缓的影响，今年行业对GDP的贡献将降低0.7个百分点，对地方财政收入的影响也不容小觑。

  更需要关注的是潜在的房地产金融风险。尽管房地产金融风险被业内多次提及，且商业银行也选择收缩房地产信贷，特别是个贷规模，但是从上半年住房信贷数据看，房地产开发贷款规模在银行信贷总规模的占比不降反升，保持着近十年来的少有的高水平。而且上半年，房地产贷款在房地产企业资金来源中的占比也是自2011年以来最高的。

  “房地产信贷多项占比指标居高不下，投射出商业银行对房地产的依赖度有增加的趋势。银行40%的钱仍流向房地产业，银行业与房地产业多年来形成的利益捆绑关系更加固化、强化，商业银行‘去房地产化’的过程似乎还很遥远。”中国社会科学院财经战略研究院博士高广春说。

  倪鹏飞认为，与美国不同，我国住房信贷首付比例较高，楼市风险主要存在于开发贷款环节。“我国房地产企业开发规模过大，战线又过长，资金成本又高，有可能出现资金链断裂的风险。像上半年住宅施工面积近44亿平方米，这其中很大原因就是资金跟不上导致不能如期交房，甚至会出现烂尾。那么这些在建住房就潜在了约15万亿元的信贷风险。”