叶檀 ：中国楼市与股市不能大跌 大跌不适合市场

克而瑞信息集团（CRIC）、易居房地产研究院和中国房地产测评中心联合发布的一手房288价格指数，通过定期监测全国4个直辖市及284个地级市（不含新增加的三沙市）一手房的相关成交数据和市场调研数据，采用类似房屋重复交易法，计算288个地级以上城市月度价格变动趋势。4月中国城市住房一手房价格288指数为1098.3点，环比下降0.3点，微跌0.02%，自2012年7月以来连续21个月上升后首次出现下跌。同比上涨6.90%。

各城市房地产市场分化，大城市与保定等炒作热点城市还在涨，温州、神木等地的财政神话已随着房地产等资产品价格的下降轰然倒塌。

房地产下降多少是金融与财政的临界点？从温州等地的经验看，从下挫1％开始，一发不可收拾，直到最终崩盘，印证了资产品价格一旦衰败、政策注定无法挽回。

美国智库彼得森研究所4月发布研报，表示目前中国商业银行的不良贷款率为1%。所以纵使房价下跌50%，不良贷款率不过将达到6.6%，在可以承受的范围内。考虑到中国房贷只占总体贷款的20％，居民户对房屋的钢性需求，通常以家族之力购房，不到万不得已不会弃房。但该报告同时指出日本式的房地产融资泡沫风险，房地产下行对投资的影响，将通过房屋作为融资抵押品的方式显现。由于抵押贷款占到银行总贷款的40%，意味着抵押品价格将因地产价格的下滑急速缩水。

和中国一样，上世纪80年代日本房地产泡沫多数来自于国内资本市场融资，家庭杠杆比率因为购置地产首付款比例40%较高而相对偏低。银行占据金融市场主导，抵押品也都来自于不动产。在房价下跌50%以后，使用房地产融资的企业融资能力大幅下滑，企业投资减少，日本经济一蹶不振。

股市之冷，寒彻骨。

实行稳健的货币政策的同时，政府试图以股市等直接融资办法，逐步取代以银行贷款为主的间接融资，利益与风险与全民共担。

股市很不给力，从6000点的高位下行后，一直不给力，今年更可怕。自4月18日中国证监会启动新股预披露以来，6天时间，A股蒸发1.4万亿元市值，股民户均亏损2.5万。主板市场日成交量有时低到500亿元左右，惨不忍睹。

信心确实比黄金更珍贵。信心来自于企业真实的赢利，给予投资者的确凿回报，但A股市场相反，企业高赢利的背后永远张着高融资的血盆大口，廉价圈钱想法至今未变，上市公司负债率高企，更是急不可耐，才有优先股规则出炉。

中国楼市处于敏感期，如果出现断崖式下跌，将使中国失去改革的空间。在顶层设计下，不再扩大房贷，满足中低收入居民住房保障需要，除此之外，允许地方政府按照公平与市场的方式为市场松绑，展开人力与资金竞赛，这有利于中国城镇化发展。

对于中国股市，惟一的办法是改革，再改革，再改革，改到市场相信政府与企业的诚信，才谈得上发展直接融资，才谈得上从根本上提振投资者信心。否则，即使短期上升，也难以持久，因为全面直接融资会变成向社会的全面风险转嫁。

李克强总理在5月2号的《求是》杂志上刊发署名文章《关于深化经济体制改革的若干问题》，强调改革而不是短期刺激才是长期之策，“如果不是用改革的办法，即简政放权、创新宏观调控方式、着力调整结构‘三管齐下’，而是采取短期刺激政策，不仅去年的结果可能会大不一样，而且今后几年的日子也许会更难过。”

改革是中国共识，维持资产品价格稳定，是为重塑资源分配体制腾出时间和空间，目的是重构经济生态，建立高效而公平的体制。