国内楼市低迷房地产商连忙转型 轻资产化进军海外

2013年，绿地收购美国洛杉矶中心区大都会的项目选择了与亨瑞集团（全球最大的美国移民地产投资商）合作，后者利用夹层融资将当地银行的贷款利率下降到最低。据了解，绿地一期公寓项目的1亿美元债权融资已经完成，预计总的融资额为5亿美元。

据亨瑞集团董事长邹亨瑞介绍，绿地凭借夹层融资，还可向银行获得更低成本的第一顺位贷款。

轻资产的N种玩法

充分利用海外融资渠道，是房企轻资产转型的关键一步。但轻资产的实现形式远不止如此。郁亮指出，轻资产模式是房地产企业在互联网时代的新课题。

老大万科引入了小股操盘模式。也就是说，万科在合作项目中不控股，而是通过输出品牌和管理进行轻资产运营，将资产变“轻”。

此前，在接受21世纪经济报道记者采访时，郁亮表示：“我们小股操盘就是学习铁狮门的，铁狮门是操盘赚钱、经营也赚钱。学会使用杠杆做这件事情，用尽可能少的投入来给股东创造更多回报。”

伴随着小股操盘，万科的重点也逐渐转向运营，执行副总裁毛大庆将万科的商业地产模式定义为六个字，即“轻资产会运营”，在与王石探讨“万科到底以后要发展成什么样的公司”后，他们得到的结论是“城市综合配套服务商”。

今年以来，万科出现高管岗位调整。针对这一现象，北京兰德咨询总裁宋延庆分析认为，调整是必然的。他说，万科原有的运营与管理体系虽然经过多次优化调整，但仍是基于住宅开发、重资产而形成的，既然要转型城市配套服务、轻资产运营，那么运营与管理体系就要服务于新的战略及经营模式、新的产业链布局、新的管理架构和组织结构。

以社区增值服务为盈利模式的彩生活则提供了另一种思路和成功样本。

今年6月30日，房企花样年物业管理公司彩生活正式在港交所主板上市，成为首家物业管理类上市公司。

它给投资者讲的故事是：彩生活是一个“社区服务运营商”，思路是把传统的物业公司通过互联网基因重组，将实体社区变成基于大数据的互联网平台。

这套逻辑显然把中了市场脉搏。上市不到1个月内，彩生活的市值一度超过其母公司花样年。

花样年总裁潘军曾直言，房地产市场的下半场，拼的是多元盈利模式和轻资产运营管理能力。 他表示，未来彩生活收入不会主要依靠物业服务，增值服务会成为利润的主要来源，该项服务的毛利率会高达98%以上。

金地集团董事长凌克也指出，原来开发商侧重点大多在于住宅项目，物业管理没有受到重视，也未在这一领域取得成功；而事实上，住宅项目所涉甚广，衣食住行，养老等等，尤其是针对解决老年人的孤独问题，开发商可以考虑提供娱乐休闲方式，未来可挖掘空间很大。

这一思路的本质是平台化，即以地产开发为中心，向产业链上下游拓展。地产商搭建互联网平台的一个突破口是社区服务平台，而在社区服务之外，还有养老、文化旅游等多个领域。保利地产董事长宋广菊指出，保利已经进入商业物业、养老产业和旅游地产等领域。