楼市格局悄然改变 专家称房地产市场步入最具争议时期

　　从商品房销售面积同比增幅走势看，上半年商品房同比增幅虽然继续处于负增长区间，但开始呈现收窄上行态势，这与去年同期基数下降明显有关。预计今年下半年，随着去年同期基数的逐步下降，商品房销售面积同比跌幅也将继续收窄。

　　张大伟告诉《经济参考报》记者，当前楼市降温趋势已经明确，房价将继续明显下行。他表示，2014年上半年的房地产市场，虽然不是历史最差的，但却是争议最多的。这背后是房地产行业在经过高速发展的15年之后，整体格局已经发生改变。新房高增长时代已经终结，处于向平稳发展的过渡阶段中，地区之间、不同需求之间的差异分化凸显。

　　他还指出，市场的持续低迷令多地新房库存出现明显攀升，一线城市中除深圳外，北京、上海、广州7月初的库存较年初分别上升43%、17%、12%。二、三线城市库存增加更加明显。

　　重庆方面一位房地产业内人士认为，今年市场不景气，是属于“非调控政策”下行，属于市场自身调整，与以往数次宏观调控导致的下行有本质区别。在2013年量价齐升过后，市场有自身的回调压力。如果没有放松限购限贷等强刺激政策出台，今年全年成交量同比会有较大幅度下滑，成交价格下降也将会持续到年底。

　　开发商“以价换量”回笼资金

　　从楼市表现来看，几个品牌房企心照不宣的降价方式可以被称成“多形态营销”，但不可否认的是绝大部分房企实际上都在“以价换量”。

　　针对北京市场，亚豪机构副总经理高姗分析表示，去年“亮眼”的业绩使得大部分开发商纷纷调高今年销售目标，而今年上半年在楼市观望情绪加深带来的销量下跌、信贷政策的持续紧缩带来的融资难度加大的情形下，“现金为王、加速出货”成为各大房企的首要选择，以“快进快出”的高周转策略来维持现金流的持续。

　　今年上半年，楼市调整步伐首先起始于长三角区域，与此同时“降价”策略也最先在长三角城市发起。5月以来，南京市场的房企纷纷加大了促销力度，目前全市房价出现盘整趋势，近郊部分板块价格下探尤为明显。南京近郊的仙林湖、九龙湖成为率先打响价格战的区域。

　　南京大学城市科学研究院副院长胡小武认为，目前楼市降价多采用明着特价暗着优惠的方式。胡小武称，从楼市表现来看，几个品牌房企心照不宣的降价方式可以被称成“多形态营销”，但不可否认的是绝大部分房企实际上都在“以价换量”。

　　此外，今年以来长沙楼市开盘情况普遍冷清，没有以往那么热闹，因此开发商的促销活动也一再升级。当年有滨江“高价地”之称、楼面单价接近3000元的保利西海岸，最近打出了10套新品7999元/平方米起的宣传；素有“价格高地”威望的梅溪湖片区，紧邻北岸的振业城也拿出了100套价格在5988元至6988元/平方米之间的特价房。

　　“今年以来，银行按揭贷款迟迟到不了开发商手上，以前银行状况比较好的时候，一般两周就到账了，而现在一拖半年才能到，导致开发商资金紧张”。欧阳学海表示，同时，开发商搞降低首付的方式，这样的目的是为了“以小换大”，尽快从银行拿到资金。