华润置地千亿规模之役：集团连续注入百亿现售物业资产

日前，华润置地（证券代码：01109）召开股东特别大会表决通过了收购控股股东华润集团附属公司持有的深圳湾项目及停车场项目议案，这笔交易总代价62.36亿元，较收购资产所属目标公司资产净值折让30%。

到今年6月底，华润集团应占目标公司账面净值37.41亿元，目标公司结欠华润关联人士贷款约为25.64亿元。华润置地对目标公司的收购代价，以账面净值及项目地块增值额（52亿元）折让30.3%后确定。

这些收购的自有物业总估算价值约为155亿元，华润集团附属公司之前预计目标公司在这些项目资产上的总投资成本为65.26亿元。

收购的这些项目资产主要包括深圳湾商住项目及一些停车场项目。深圳湾商住项目将发展为四座高层住宅、一座酒店、一座公寓和一座购物商场。可售住宅、可售公寓、酒店、商场及停车场的建筑面积分别为14.9万平方米、5万平方米、4万平方米、5.8万平方米和10.9万平方米。

深圳湾商住项目住宅部分已经在2015年底开始销售，截至今年6月底预售3.7万平方米录得42亿元合约销售额。

收购交易聘请的独立物业估价师高力国际对深圳湾商住项目的估算价值为140亿元，占高力国际所提供目标公司应占自有物业总估算价值（155亿元）的9成以上。

停车场项目包括了23个在中国管理及经营停车场和一些用作商业及其他用途的配套物业，停车场项目合共拥有超过1.33万个停车位。

收购事项完成后，华润置地的土地储备将增加约74万平方米。

华润置地方面认为，收购事项能够为公司增加位于一线城市及省会的土地储备，尤其是深圳湾项目对公司长远发展有着策略上的重要性。华润集团注入停车场项目将令集团业务更多元化，并拓展新的收入来源。

交银国际在针对华润置地与集团的收购事项中指出，其估计收购总成本包括未支付的深圳湾项目资本开支，仅约为每平方米2.7万元/平方米，而该项目近期合同销售平均售价已达到每平方米11.4万元，项目住宅部分的毛利率可超过70%，交银国际预计这项注入将为华润置地净资产值提升每股1-1.2港元。

根据华润置地披露的公司土地收购情况，今年前9月公司已经参与收购了22幅土地，主要位于成都、苏州、武汉等二线城市，应占楼面面积442.53万平方米，权益土地出让金278亿元。

华润置地去年以权益地价293.6亿元在北京、上海、苏州等城市增持了18宗土地。

而近两年以来，华润置地已经频频出手收购华润集团旗下土地及项目储备。今年除了这笔62.36亿元的收购交易外，去年华润置地同样以总代价186.4亿港元收购了集团位于深圳、济南的若干项目。

到今年9月底，华润置地今年实现合同销售额796亿元。华润置地在年中决定上调销售目标10%至1056亿元，交银国际认为公司销售进展迅速并且深圳湾项目增加了可出售资源，能够支撑华润置地的销售目标。

过去5年里（2011-2015），华润置地的销售额分别为360亿元、522亿元、663亿元、692亿元、852亿元，同比分别增长45%、27%、4.4%、23%。如果今年华润置地能够达成1056亿元的销售目标，销售额同比将增长24%。

据克而瑞研究中心的中国房地产企业销售排行榜，华润置地2014年和2015年排名分别为第9名、第8名，截至今年三季度，华润置地的销售额排名为第9名。

交银国际的地产分析师指出，当下全国主要城市通过公开招拍挂方式拿地，面临更高的土地成本，华润置地能够通过大股东项目资产注入增加项目土地储备，甚至是直接可售的物业项目，大幅提升了公司的可售资源及毛利率水平。