住建局新政：1年内有重大投诉不得参与前期物业招投标

2016年11月1日起，市区所有销售型、非单一业主的新建商品房项目，前期物业服务一律通过招投标方式确定，包括选聘物业服务企业、评估物业服务方案以及确定物业服务费标准等。上述规定出自市住建局日前出台的《关于进一步做好市区前期物业服务招投标有关工作的意见》。该《意见》施行期为2年。

优化招投标方式定向或协议聘请纳入平台

市住建局副调研员丁乔华介绍，此次出台的《意见》进一步优化了前期物业服务招投标方式，要求市区(吴江区除外)前期物业服务招投标进入市住建局建立的物业管理招投标平台实行统一管理。其中一个创新举措是，将定向或协议聘请物业服务单位的方式也纳入到平台上，实施统一管理，从而避免平台下甲乙双方可能会存在的故意抬高或恶意压低物业服务费的问题。苏州此前经过试点，已取得了较好的效果。

《前期物业服务合同》一般在招投标结果公示结束后10个工作日内签订，任何一方不得以任何理由拒签。拒签的一方应承担违约责任，不退还履约保证金;双方都拒签的，履约保证金减半退还，该项目以公开招标方式重新选聘物业服务企业。《前期物业服务合同》以及备案信息应当向全体业主提供查阅。

细分市场服务选聘方式要看项目规模

根据《意见》，住宅项目总建筑面积≥10万平方米，非住宅项目≥5万平方米的，开发建设单位应当采用公开招标方式选聘物业服务企业;住宅项目<10万平方米，非住宅项目<5万平方米的，开发建设单位也可以采用邀请招标方式选聘物业服务企业。

其中，住宅项目6万平方米(含)-10万平方米(不含)、非住宅项目3万平方米(含)-5万平方米(不含)的，邀请单位不少于5家;住宅项目3万平方米(含)-6万平方米(不含)、非住宅项目1.5万平方米(含)-3万平方米(不含)的，邀请单位不少于3家。较小的项目，即住宅<3万平方米、非住宅<1.5万平方米的，以及投标人少于3个的公开招标项目，可以通过协议方式选聘物业服务企业。

《意见》规定：住宅、非住宅混合型开发建设项目，住宅与非住宅、以及配套房屋、地下车位等总建筑面积之和低于20万平方米(含)的，可以由三级(含暂定三级)资质以上企业承接;超过20万平方米(不含)的，由二级资质以上企业承接;超过30万平方米(不含)的，应当由一级资质企业承接。

公共服务费价格确认更严　泳池、会所等费用不得计入

丁乔华说，相较以往，《意见》的另一个特点是对参与前期物业服务招投标的企业提出了更加严格的条件，除相关资质等级必须符合项目条件外，还要求企业必须近1年内没有发生重大有效投诉，没有严重的违规行为。如果在市、区物业行政主管部门的专项督察或日常检查中被书面责令改正的，在规定改正期限内完成改正且已满半年的才能参与;在规定改正期限内尚未完成改正的，自完成改正之日起满1年才能参与。

同时，对普通住宅项目的前期物业服务标准选择和服务费价格确认更加严格。《意见》要求，开发单位应严格按照《苏州市普通住宅物业服务等级标准》提出服务等级要求，如果超越标准提供服务并提高收费标准的，必须向市价格主管部门申请成本监审。对不属于全体业主所有的配套房屋、设施设备如游泳池、会所等，以及其他特约服务所产生的费用不得计入物业公共服务费标准。

《意见》还要求，普通住宅和非普通住宅混合小区物业服务费应当分别测算，非普通住宅的服务标准与普通住宅一致的，其物业服务费标准应当一致。非住宅、非普通住宅项目物业服务等级，可在普通住宅的服务等级标准的基础上适当增加服务内容和标准，增加部分的费用另行测算价格。定销房(含保障性住房)项目的物业服务费测算方法同普通住宅，但最终向业主收取的物业服务费标准，根据有关规定执行。