万科物业朱保全：“万科物业上市是政策时机的问题”

万科物业在走一条与备受资本市场追捧的、主打创新业务模式相反的道路。

9月25日，万科物业发布睿服务3.0版本，以此把物业小区的物业费支出和收入公开。万科高级副总裁、万科物业首席执行官朱保全表示，希望通过此举解决业主与物业公司间的信任问题。睿服务平台包括了业主手机端APP“住这儿”和工作人员手机端APP“助这儿”、EBA远程设备监控系统，安保系统以及将所有社区设施设备进行线上管控的战图系统等。

万科物业坚持在提升业主体验和规范运营上下功夫，这意味着其面临管理成本的问题。据万科财报，2015年全年，万科物业总营收为29.7亿元，同比增加49.41%;营业成本为22.83亿元，同比增加41.98%;2016年上半年，万科物业总营收为17.65亿元，同比增加59.35%。营业成本为13.28亿元，同比增长46.97%，利润率仅为19.34%。

尽管营业收入增速不赖，但营业成本同样如影随形。对于物业而言，人工成本依是营业成本的大头。在过去十多年间，人工成本飞涨但是物业费却鲜有增长。物业管理公司压力山大，想方设法在节约成本即裁减小区员工上下功夫。节流的同时开源，拓展以社区O2O业务为主的创新业务。

以中国上市物业公司第一股彩生活(01778.HK)为例，今年上半年，彩生活收入同比大升107%至5.75亿元人民币，毛利率维持80%。其中，增值服务按年升77%至5700万元。野村证券认为，虽然内地难以提升管理费收入，但增值服务有助提升集团收入及盈利。

彩生活和万科物业是物业管理链条上的两个极端，前者致力于孵化社区生态圈，通过培育创新业务提高公司营收;而后者，则是固守在物业管理的传统业务上，扎根房产的维修养护。前者受到服务口碑的质疑，后者则面临营业成本过高、利润小的问题。

显然，掌舵者朱保全有自己的盘算。他对第一财经记者说，“我并不认为一味的降低人工成本是正确的选择。互联网或者技术更应该带来的是中间层成本的降低，而不是服务层成本降低。所以你在小区看到给你提供服务的人变少了，这并不是你想要的。”

在节约成本方面，万科物业正在尝试引入智能硬件，通过智能硬件替代人工，包括机器人、人脸识别技术、生物识别技术等等。

他告诉记者，万科物业的真实营收比财报上的数据要多。万科财报中所显示的最终数据是去掉了万科物业服务万科地产所得到的收入。此外，“万科物业目前尽管没有上市，我们每年使用的会计师也是四大之一。四大给出来的财务数据是高于我们自身的财务报表，我们执行的是更审慎的原则。”

2016年是万科物业市场化运作的第二年。在2015年之前，万科物业服务的小区均为万科地产开发的项目。但从2015年开始，万科物业利用输出睿服务系统、品牌全委、股权合作等多种对外合作方式，来进行规模扩张。

据万科官方数据，2015年底，万科物业管理的小区面积为2.1亿平方米。至2016年6月底，万科物业管理的合同面积超过2.7亿平方米。朱保全告诉记者，目前万科物业管理的小区面积中，来自万科地产的和其他开发商的比例是1:4。

作为典型的服务性行业，多数物业公司仍旧在口碑与利润、规模和管理之间挣扎。

万科物业目前并未上市，盈利能力尚不需要对资本市场交待。但发布会台下，朱保全透露，IPO三年以上的A股公司，目前的分拆政策非常艰难，万科物业上市是政策时机的问题。第一财经记者好奇的是，上市以后，万科物业如何在口碑和利润之间找到巧妙的平衡点。