旧楼加装电梯新政出台 可用公积金及物业维修资金

旧楼加装电梯是很多小区市民关注的事,2012年起,广州开始实施《广州市既有住宅增设电梯试行办法(2012)》(以下简称《试行办法》),然而,好事却引发了不少的邻里矛盾,甚至打起了官司。《广州市既有住宅增设电梯办法》(以下简称《办法》)和《广州市既有住宅增设电梯技术规程》已获市政府同意并印发实施,昨日举行新闻发布会。

《试行办法》实施以来,广州市加装了多少电梯?市国土资源和规划委员会负责人透露,截至2016年7月,共受理旧楼加装电梯的申请共3300多宗,每年大约是400—600宗,逐年上升。规划部门共审批通过加建电梯的既有住宅约2500栋,通过率约76%。

华南农业大学住宅区加装电梯进行得格外顺利。

《办法》有哪些优化?市法制办相关负责人表示,加装电梯申请“两个2/3”条件不变,但明确无需办理用地手续,并引入第三方协调机制。此外,除了可以由业主按照一定比例进行分摊外,还可以申请使用住房公积金、专项维修资金等。

优化

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明确协调平台 引入第三方协调机制

加装电梯的业主分歧是影响申请的最大阻碍,为了更好地调解业主意见,《办法》引入第三方协调机制。《办法》第三条、第四条、第九条、第十二条第二款、第十四条、第十六条第二款等多个条款,要求基层政府、居民委员会、原房改售房单位、业主委员会、增设电梯咨询服务事务所、公证机构等第三方参与加装申请。

《办法》对第三方参与既有住宅增设电梯的指导、协调、协商、调解以及申请、见证、公证等工作进行了分别规定,进一步充实完善了协商协调机制。

尤其在出现异议时,第三方将发挥“和事佬”作用。《办法》第十四条规定,批前公示期间,有异议,业主应当自行协商。业主经过协商仍无法达成一致意见的,可以请求第三方组织协商或者调解,并出具协商情况说明或者调解意见。

市国规委负责人表示,增设电梯的关键和难点在于业主之间协商的问题,引进了协调平台,强调了街道办、镇政府等基层组织应当加强指导和协调,可以针对解决难题。

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简化审批流程 无需办理用地手续

《办法》还明确规定,既有住宅增设电梯项目不需要办理规划选址、建设用地规划许可和供地审批手续。批前公示期间,业主提出增设电梯直接影响通风、采光或者通行的,国土规划行政管理部门应当进行现场勘察。建筑设计违反通风、采光或者通行的相关技术标准与规范的,应当要求申请人取得受影响业主的书面同意意见或者修改建筑设计方案,申请人已经与相关受影响业主达成协议的除外。

就申请条件和资料而言,新办法延用之前的规定,要求“应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意”。增设电梯拟占用业主专有部分的,应当征得该专有部分的业主同意。

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资金来源拓宽 物业维修金和公积金也可

《办法》规定,旧楼加装电梯所需资金,除了可以由业主按照一定比例进行分摊外,属于房改房的,可以申请使用单位住房维修基金;可以申请使用房屋所有权人名下的住房公积金、专项维修资金;也可以原产权单位或者原房改售房单位(不包括财政拨款的预算单位)出资;或者社会投资等其他合法资金来源。

物业维修资金,具体如何申请?市住建委有关负责人表示,主要分4个步骤——相关业主提出使用方案;两个2/3业主同意;实施使用方案;向物业维修资金管理中心申请列支。该负责人表示,现在该业务由政务服务中心窗口统一收件,会在10个工作日完成,并通过银行直接转账。

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加强安全管理 违法行为查处力度加大

据悉,在实践中存在增设电梯施工安全监管不到位的隐患。为此,《办法》第十六条第二款明确,由属地镇(街道办)对相关建设工程情况纳入网格化管理;第十七条第二款规定,符合《建筑工程施工许可管理办法》规定的,应当办理质量安全监督登记手续、申请领取建筑工程施工许可证;不需要办理建筑工程施工许可证的,申请人应当办理开工建设信息录入管理手续。

在使用中,《办法》还细化了后期安全维护规定,包括电梯定期检验周期为1年,应在安全检验合格有效期届满前1个月向特种设备检验检测机构提出定期检验申请。同意增设电梯的业主应当以书面协议形式确定电梯使用管理者,并配备至少1名取得《特种设备作业人员证》的电梯安全管理员。

《办法》特别新增了三个法律责任指引条款。同时,第三十条规定了行政机关及其工作人员不作为及违法作为的法律责任。

华农模式

茶山区加装比例超九成 华农怎么做到的?

当不少邻里为加装电梯闹上法庭时,华南农业大学住宅区加装电梯却进行得格外顺利。昨日,记者走访华农茶山区和嵩山区,加装电梯为住户们提供方便的同时,部分还改善了原有的通风和采光问题。

原茶山小区业委会主任卢吉祥告诉记者,从2009年至2014年,茶山住宅区36个楼梯完成了33个加装,加装比例达到91.7%。较晚提出申请的嵩山住宅区,三年内,45个楼梯中有24个完成了加装,加装比例达到53.3%。

为何华农加装电梯进展如此迅速?在申请过程中,华农有怎样的经验?

经验1 校方出资支持设计费用

华农住宅小区内的建筑多为9层的旧高楼,符合新政策的7楼以上安装电梯规定。住户多为华农教职工,为改善教职工生活质量,华南农业大学校校方给予较大支持,组成后勤管理处、基建处、设备资产管理处、工会、离退休工作处的干部组成“茶山小区高层住宅电梯建设工作组”。

在专门小组的机构保障下,每个电梯又有三人小组,负责“一梯一策”的协调与沟通。校方在工程勘探、设计、报建、公示、以及管线迁移等方面,给予全部的费用支持。卢吉祥透露,这些花费最主要是设计花费,每梯投入平均为5万元。

经验2 设置合理级差全员参与

住茶山区5号楼一楼的张校长,曾任华农副校长,在加装电梯刚提出时,他就第一个签字同意,带了好头。华农住宅小区在费用分摊上,没有出现过对一、二楼的补偿,仅仅对一、二楼进行优惠参与,并设置较大的负担级差。

华农的分摊方案中,一层住房不列入费用分摊范围,只需一次交500元,也不负担日后的电费和维护费。二层用户则负担加装电梯费的平均值和日后的电费,无须负担维护费。而三层及以上负担则为平均值的倍数,比如三楼是平均值的2倍,四楼是平均值的3倍,依次递增。

相较于《办法》中提及的出资参考方案,华农的分摊系数远远高于该方案中的系数差。华南住宅区电梯建设工作小组副组长杜校松透露,一部电梯从谋划到使用,一般需要1—2年,平均花费为40万元。