合同到期3年旧物管仍不走 乐从一小区两家物管闹哪样

一个小区竟有两家物管，双方为此闹出矛盾。截至目前，旧物管乐从供销集团振豪物业管理有限公司的前期物业管理合同已到期3年多，但仍不愿撤场，以致业委会招聘的新物管无法进场。业委会一怒之下，将旧物管告上法庭。昨日下午，该案在乐从人民法庭开庭审理。

焦点一：

表决结果是否有效?

2013年3月15日，乐从镇旭景豪庭成立第一届业委会。当年8月8日，旭景豪庭召开业主大会，就是否续聘振豪物业管理公司进行公开投票。投票结果显示，过半业主不同意续聘。

振豪物业不愿撤场的原因，就是质疑投票结果的真实性。昨日，振豪物业表示：“原告并没有按照召开业主大会的程序来办理，而是自行寻找个别业主签名。据了解，部分不是业主的签名，也没有得到业主的授权，还有些是出租屋租客的签名。”

对此，旭景豪庭业委会一方反驳称，投票全过程是在乐从居委会的监督下，由热心业主上门到各个业主家派选票，并有效地回收了。结果显示，不同意续聘的有694票，同意续聘的仅有95票，弃权票407张，废票1张。在法庭上，被告律师提出有22户业主没有签过表决票。对此，原告律师表示，已将这些选票记入弃权票中，投票结果还得到了乐从社区居委会和乐从城市建设和水利局的认可。

双方还围绕业委会是否是本案的适格诉讼主体展开了辩论。振豪物业认为，业委会是小区业主大会的执行机构，代表小区业主做出重大决策或代理业主主持重大会议时，应经业主大会授权。对此，原告方反驳称，业委会有责任履行业主大会的表决结果，对拒不履行或损害业主大会的表决结果的物业公司，原告有权通过诉讼方式解决业主大会与被告之间的物权损害侵权纠纷。

焦点二：

要求撤离是否有依据?

庭审另一个辩论焦点是：原告主张要求被告撤离小区，是否有法律依据?对此，原告方在质证时，针对被告强占经营该小区物业长达三年多的事项，向被告质问：“被告与谁签订过前期物业代管合同，签订期限为多长，被告长期占据小区的法律依据是什么?业委会成立之后，是否与其签订过任何管理合同?”对于这些质疑，被告当庭无法答复，法官要求其3天内向法庭提交前期物业代管合同。

随后，原告又问被告：“因被告违法经营该小区物业，现有多少户业主以欠交物业费表示抗议?被告向这些业主发出了多少份催款律师函?”振豪物业承认已发出了50多份律师函。

而被告则质疑，业委会招投标新物管的手续不合法，没有得到业主大会的授权。原告律师回应称，业主大会已表决通过不续聘被告，所以才有原告对外公开招聘新的物管公司，并且该工作得到居委会的认可，也通知了被告参加竞聘投标。被告也向招标代理公司递交了授权书、投标保证金4万元及投标报价文件。经评标专家委员会公开评审，最后由第三方物业公司中标。