大北京居住进化史

1984年，北京市决定把南苑乡蒲黄榆大队十几个村落统建为大型居住区，取名“方庄”，并在各小区名字中间嵌入“古、城、群、星”四字，以喻古老都城的众多新亮点之意。

对北京来说，“大”是个动词。方庄之后，更多“方庄”。

30年间，大型居住社区风起云涌，四面开花。它们大都是由农业村庄、乡镇、城乡结合部和工业厂区变身而来。

如望京、上地、中央别墅区，甚至通州城市副中心的大部分区域，皆在此列。

与此同步，北京城区面积也从改革开放初382平方公里，扩大到2016年的1401平方公里。北京人口从1979年的871万，增加到2019年的2,170万。增量中，外来人口占据大头。

大之外，更有好。

上述知名社区，均匀分布于北京的二环到六环之间的广大区域，有着极高的成熟度和宜居度。

以望京为例。

只因邻近首都机场及初期房价较低，就曾引来了20万韩国人思密达。所以，望京有过两个别名，一是国门第一社区，二是望京洞。 

而北京的利好是很容易增加和发酵的。

比如地段，随着北京不断变大，望京所在的四、五环渐成新主流居住地区；比如企业，爱立信、西门子和阿里巴巴入驻；

比如人群：798来的艺术青年，加上中外科创新贵。

于是，望京由亚洲最大居住社区变身为产居一体的多元化国际社区。 

前天你豪哥上贝壳网随机查询望京房价，结果是：25年楼龄（1994年建），六层板楼，建面60平米，每平米报价超过55000元，总价达330万。 

这至少是它初建时的10倍。

按李嘉诚的说法，投资房地产的密笈是“地段、地段还是地段”——越接近城市传统中心的地段，地价和房价越高。即“地产决定房产”。

但对比过北京大而好的成长故事后，你会发现，李超人只说对了四分之一。

另外二分之一是房地产还是时间（Timing）的生意。

有搞笑者曾列出人生对错时间表。对者为“2004年前在北京买房”，错者为“1948年在中国农村买地”和“2017年从雄安迁出户口”。 

剩下四分之一是地段论的另一面：即“房产决定地产”。 

这里的“房产”是指区域后发利好，“地产”是指非中心地段价值。 

后发利好包括自然秉赋、城市重构、投资增长、产品和配套升级、交通改善、产业聚合、人口流入等等。 

比如中央别墅区，自带北京最好的水系资源，后补首都机场便利、奥运水上项目基地和新国展配套。

比如上地，原位于遍布农田鱼塘的城乡结合部，但因邻近中关村教育科研资源，又定位为信息产业基地，在15年前，竟然拍出了当时的北京地王！

当然，也不能说李嘉诚错了。因为他说的是一般规律。

但北京不是“一般”地方。 

在所有城市秉赋上的压倒性优势，使得帝都在城市成长和房地产发展上，呈现出独特的时间周期和空间周期。 

时间周期与全国主要城市相似，“长涨短回，大涨小回，反复向上”。独特性在于上涨时间更长、涨幅更大，受到的调控更严厉。 

真正使大北京卓然不群的是空间周期，因其三大特点。 

一、地段双向效应

 “我爱北京天安门”定律已然失效。对于新一代北京人和外来移民来说，与天安门的距离比不上生活圈子和职住便利。

为表达对此论之信服，十年前就有北京项目“挑衅性”地命名为“非中心”。

二、区域填平效应

“东富西贵，南贫北贱”成为历史。五环反超三环是家常便饭，南四、五环出个顶豪，也不是不可能。

三、主场轮换效应

北京增量新房供应的主战场，从上世纪最早的二、三环开始，移至五、六环之间，但现在，六环内已差不多是存量为王，新的主场呼之欲出。

北京还会变得更大、更好吗？

三年前，英国脱欧公投时，最大的反对票出自伦敦，因为它的主体产业金融、教育、航运、文化甚至房地产，都面向全球。

在伦敦买房的世界级富豪，有切尔西老板阿布，有印度首富塔塔家族，有中国的王健林和荣智健，当然，还有李嘉诚。

伦敦的反对票告诉我们，国际超级都市是全球化和互联网化的主要得益者。

2001年加入WTO的中国，恰是“两化”的最大得益者和忠实的拥趸，没有之一，再加上中国城镇化进入新阶段的利好，作为中国首都和特大城市之一，大北京成长故事已从城市的胜利，走到特大城市的胜利，未来更将走到城市群的胜利。

城市群是未来的大趋势。

以国际经验看，城市群是城市发展的高阶空间组织形式，是世界城市发展趋势，人流、物流、产业流和资金流都将向重点城市群集中。