大北京居住进化史

1984年，北京市决定把南苑乡蒲黄榆大队十几个村落统建为大型居住区，取名“方庄”，并在各小区名字中间嵌入“古、城、群、星”四字，以喻古老都城的众多新亮点之意。

对北京来说，“大”是个动词。方庄之后，更多“方庄”。

30年间，大型居住社区风起云涌，四面开花。它们大都是由农业村庄、乡镇、城乡结合部和工业厂区变身而来。

如望京、上地、中央别墅区，甚至通州城市副中心的大部分区域，皆在此列。

与此同步，北京城区面积也从改革开放初382平方公里，扩大到2016年的1401平方公里。北京人口从1979年的871万，增加到2019年的2,170万。增量中，外来人口占据大头。

大之外，更有好。

上述知名社区，均匀分布于北京的二环到六环之间的广大区域，有着极高的成熟度和宜居度。

以望京为例。

只因邻近首都机场及初期房价较低，就曾引来了20万韩国人思密达。所以，望京有过两个别名，一是国门第一社区，二是望京洞。 

而北京的利好是很容易增加和发酵的。

比如地段，随着北京不断变大，望京所在的四、五环渐成新主流居住地区；比如企业，爱立信、西门子和阿里巴巴入驻；

比如人群：798来的艺术青年，加上中外科创新贵。

于是，望京由亚洲最大居住社区变身为产居一体的多元化国际社区。 

前天你豪哥上贝壳网随机查询望京房价，结果是：25年楼龄（1994年建），六层板楼，建面60平米，每平米报价超过55000元，总价达330万。 

这至少是它初建时的10倍。

按李嘉诚的说法，投资房地产的密笈是“地段、地段还是地段”——越接近城市传统中心的地段，地价和房价越高。即“地产决定房产”。

但对比过北京大而好的成长故事后，你会发现，李超人只说对了四分之一。

另外二分之一是房地产还是时间（Timing）的生意。

有搞笑者曾列出人生对错时间表。对者为“2004年前在北京买房”，错者为“1948年在中国农村买地”和“2017年从雄安迁出户口”。 

剩下四分之一是地段论的另一面：即“房产决定地产”。 

这里的“房产”是指区域后发利好，“地产”是指非中心地段价值。 

后发利好包括自然秉赋、城市重构、投资增长、产品和配套升级、交通改善、产业聚合、人口流入等等。 

比如中央别墅区，自带北京最好的水系资源，后补首都机场便利、奥运水上项目基地和新国展配套。

比如上地，原位于遍布农田鱼塘的城乡结合部，但因邻近中关村教育科研资源，又定位为信息产业基地，在15年前，竟然拍出了当时的北京地王！

当然，也不能说李嘉诚错了。因为他说的是一般规律。

但北京不是“一般”地方。 

在所有城市秉赋上的压倒性优势，使得帝都在城市成长和房地产发展上，呈现出独特的时间周期和空间周期。 

时间周期与全国主要城市相似，“长涨短回，大涨小回，反复向上”。独特性在于上涨时间更长、涨幅更大，受到的调控更严厉。 

真正使大北京卓然不群的是空间周期，因其三大特点。 

一、地段双向效应

 “我爱北京天安门”定律已然失效。对于新一代北京人和外来移民来说，与天安门的距离比不上生活圈子和职住便利。

为表达对此论之信服，十年前就有北京项目“挑衅性”地命名为“非中心”。

二、区域填平效应

“东富西贵，南贫北贱”成为历史。五环反超三环是家常便饭，南四、五环出个顶豪，也不是不可能。

三、主场轮换效应

北京增量新房供应的主战场，从上世纪最早的二、三环开始，移至五、六环之间，但现在，六环内已差不多是存量为王，新的主场呼之欲出。

北京还会变得更大、更好吗？

三年前，英国脱欧公投时，最大的反对票出自伦敦，因为它的主体产业金融、教育、航运、文化甚至房地产，都面向全球。

在伦敦买房的世界级富豪，有切尔西老板阿布，有印度首富塔塔家族，有中国的王健林和荣智健，当然，还有李嘉诚。

伦敦的反对票告诉我们，国际超级都市是全球化和互联网化的主要得益者。

2001年加入WTO的中国，恰是“两化”的最大得益者和忠实的拥趸，没有之一，再加上中国城镇化进入新阶段的利好，作为中国首都和特大城市之一，大北京成长故事已从城市的胜利，走到特大城市的胜利，未来更将走到城市群的胜利。

城市群是未来的大趋势。

以国际经验看，城市群是城市发展的高阶空间组织形式，是世界城市发展趋势，人流、物流、产业流和资金流都将向重点城市群集中。

中国规划中有19大城市群，而京津冀城市群既是TOP3城市群之一，也是其中最具后发优势者。

目前世界公认的世界级城市群有6大标准，逐条对照，仍佛为京津冀而定制。

1.  城市密集：北京、天津、河北，13个城市建群

2.  国际性大城市：北京

3.  交通联系更密切：首都1小时交通圈，辐射河北多个城市

4.  国际贸易大口岸：首都机场、大兴机场、天津港

5.  城镇人口超两千万：到2020年，预计达6530万

6.  国家经济核心区：国家三大GDP城市群之一

由此可知，京津冀成为世界级城市群将是极大概率事件，而一个更大更宜居的大北京，正可期待。

16年前，在去首都机场的高速公路旁，经常会看到一大路牌广告。上面一位笑容可鞠的国际友商，抬着一块红色匾额，上面写着：我爱北京天安门正南50公里。

按图索骥后，会在京城正南发现一个名为固安的河北小县城。

这个叫固安的小城，当时向北京喊出了一组质朴而性感的口号，如“北京一张床，环京一间房”；“北京一间房，环京一套别墅”；“30岁之前住别墅”；“有天有地有庭院”等。

不管是固安人，还是北京人，都没有想到，当时那么长的50公里，现在会这么短。

因为北京“南移”了。

因为今年已投入的北京国际机场一半在北京大兴，另一半在固安所属的廊坊境内，而固安是距离新机场最近的城市。

因为在未来三年，北京新机场将成为全球最大的空港和临空经济区，自带高新产业、超过2000亿的投资、百万级规模的人口。

因为即便在“非城市群”年代，它的“小兄弟”首都机场，都带熟了望京和顺义中央别墅区两大北京宜居标杆区域。

所以，一个合乎逻辑的猜想是：它或者将固安带入北京，或将北京带入固安。

与16年前的差异化产品相比，当下固安与北京的交换价值浩大难以量化，已到“同城大北京”和“一个项目的标准，就是一座城市的标准”的级别。

这表明大北京所要解决的问题，已然不是住得不够大或住得不够好，而是广谱意义上的一站式系统性的生活解决方案。

比如在做完基础设施配套之后，固安再做的10大超级配套：

亚洲最大自行车主题运动公园

新型智慧大湖超剧场

9万平方米水系和4万平方米景观绿化的大湖公园

国内首创的创新亲子陪伴成长空间小孔雀成长中心

三甲级综合医养联合体幸福医院

全国名校北京八中固安分校

开放式城市中心综合商业街区幸福港湾

有丰富儿童设施的福朋喜来登酒店

20万方的城市中心绿肺中央公园

12万方八大运动场馆的市民活动中心

“超级”的意思是：

这里的生活配套，从能级上和北京几乎没区别，但它们能解决北京人的刚需刚改饥渴、生态环境饥渴、职居两宜饥渴、孝道亲情饥渴和社群社交饥渴等，所以舒适度和幸福感更高。

5

当下环京市场的寒冷是有目共睹的。 

从2015年下半年至今的4年时间里，环京房价上演了探头-激涨-疯狂-停滞-急跌的连环戏码。2017年年初峰值时，房价翻了两倍还多。之后开始快速下滑，迄今仍未转暖。 

在大多数人看来，这是一个令人恐惧的时刻。 

但在固安人看来，这却是一个难得的契机，是大北京的空间周期与时间周期甜蜜相遇的最佳时点。 

调控真意不在降房价，而是稳房价，所以尽管北京调控最严厉，但其城区刚需盘的均价仍在5万以上。高度依赖北京城市资源的刚需人群该何去何从？

从空间周期看，根据上文所述的全面利好，固安在内的环京诸诚既有完善的人居配套和未来前景，又有刚需人群来说较为看重的价格优势，已成为真正能满足北京刚需置业的最佳区域。 

从时间周期上看，当下的停摆式的调控无疑是最严厉、持续时间最长的一次，但环京的房价并没有跌回2015年的价格，而是停留在2016年下半年的水平上。如果不以投机心态对待，那四年间的这个涨幅仍然是可观的。 

空间周期上，利好肯定会落地，但尚未完成；时间周期上，房价处于横盘或下调，但长期仍将稳涨。两者相遇时，“花未全开月未圆”，应该被视为“最佳购房时间窗口”。

这个时刻的大忌是“贪婪”与“恐惧”齐飞。一方面不切实际，寄望于炒房时代的旧日重来，一方面态度虚无，漠视大北京扎扎实实的城市价值成长。 

如果环京市场是一片阴睛变幻的星空，“贪婪”就是90度仰看，“恐惧”则是低头不敢、不愿看，而45度仰望星空才是正确姿势。

不为浮云遮望眼，你的视界和世界里才会有天有地。