楼市淡季上海新房成交上升乏力 均价5.3万/平小幅下跌

上海连续几天的高温天气，不给人喘息机会。处于淡季的上海楼市新房周成交量维持在15万平方米左右，开发商少量推盘，楼市新增供应主要是外郊环的首次改善产品为主，市场行情呈现一片温和局面。

各区成交恢复常态 高价房成交排名靠前

上周楼市延续反弹走势，据上海中原地产数据显示：上周(7.22-7.28)新建商品住宅成交面积15.5万平方米，环比增加7.5%。

上周市场表现中规中矩，各区基本恢复到应有水平，有9个区成交面积在1万平方米以上，远郊区域只有金山成交量没有超过1万平方米。青浦区上周继续名列前茅，成交1.9万平方米。排名第二的是嘉定区，成交1.8万平方米，原南汇区成交1.6万平方米排名第三。相比之下，市中心区域成交支撑力度较弱，比如新静安只成交3540平方米，而虹口更是跌到1000平方米以下，这些成交量属于发挥不太好。

从成交套数来看，成交TOP3区域为浦东、青浦和嘉定，分别成交233/163/144套，成交均价55493/45538/36527元/平。分板块来看，成交TOP3板块为长兴岛（崇明）、青浦新城（青浦）、和安亭汽车城（嘉定），分别成交65/65/61套，套均总价281/422/335万元/套，成交均价29540/40414/30563元/平。

上周成交均价最高的板块为新华路（长宁）、江宁路（静安）和打浦桥（黄埔），分别为125469/120640/119559元/平，套均总价分别为2399/3193/3675万元/套。从三大板块中主要贡献成交量的楼盘来看，新华路为淮海名邸，江宁路为静安豪景苑，打浦桥为融创滨江壹号院和淡水湾花园。从全市来看，上周套均总价最高的小区为张江的合生东郊御品园，套均总价6250万元。

从成交产品来看，基于前期刚需以及刚改产品经过放量后，上周开始退潮。上周成交前十榜单中，成交面价排名前三的分别是高尚领域、皇都花园三期和泰禾大城小院，分别成交55、31、59套，很明显，上周无项目成交超百套。另外，可以发现，排名第一、第二的是均价8万元/平方米以上的高价房，均价分别为8.7万元/平方米和9.3万元/平方米。而上周入榜的单价低于3万元/平方米的刚需房仅有绿城上海诚园1个，也只成交28套，排列第八位置。

值得一提的是，上周均价53266元/平方米，环比下跌3.4%。

供应增加 外郊环首次改善产品为主力

上周上海新房供应有所增加，入市16.6万平方米，环比增加40.4%。从入市项目来看多以外郊环3、4万元/平方米均价的首次改善产品为主。基于淡季因素，推盘的积极性不高，从推盘项目的供应量来看，多数维持在2-3万平方米左右，供应量最大的项目只有4.3万平方米，比起前期最高6、7万平方米的推盘量有所减少。

上周开盘项目

滨江公园壹号项目位于宝山大场镇华秋路666号，上周开盘推出121-194㎡叠墅共229套，总价799万起。据上海公证处官网显示，该项目共收到108组认筹客户，认筹比47%。另据现场客户透露，还有另有50多组小筹客户参加选房，全天共成交150多套，去化约7成。

滨江公园壹号开盘现场

日月光伯爵湾项目位于嘉定安亭博园路荣泉路，上周开盘推出354套房源，其中公寓面积89-139㎡，叠加165-193㎡，共有265组客户认筹，认筹率约75%，全天去化超7成。

日月光伯爵选房现场

7月27日，位于奉贤南桥金海公路红旗港路的光语著开盘，推出125㎡-135㎡叠加别墅共计218套。项目认筹期间共有61组为有效认筹并参加公证摇号，认筹率约28%。据现场客户表示，除了61组有效认筹外，参与开盘的客户中还有 24组小筹客户，全天共成交69套，去化率过3成。

光语著沙盘

上海中原地产市场分析师卢文曦表示：虽然处于淡季，一般而言是政策“真空期”，上周苏州调控升级继续释放“住房不炒”的调控思路，对投机客是一种震慑。上海楼市总体平稳，短期出调控举措的可能性也不高，但是周边城市政策收会有一定紧张情绪。而且接连的高温天会影响看房热情，预计后续成交或回到10-15万平方米/周的区间内震荡运行。

上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾认为，7月总体成交表现平淡，周均成交套数仅在1千出头，和6月份成交差距较大，环比负增长几无悬念。从新增供应来看，周均新增供应呈现波动状态，没有明显的增量入市，对后续成交缺乏有力的支撑。