2019年各城差异化卖地 逆周期调整首要稳地价

       经过2017年、2018年两个土地供应“大年”，不少城市缩减2019年度国有建设用地供应计划，从已公布的信息来看，杭州、合肥出现了下调，苏州较为稳定，广州、厦门、成都则有小幅上升。

　　有增有减的土地供应计划，显示了各城市场供需的变化。与此同时，也让市场关注到各地因城施策稳地价的决策能力。尤其是在近期土地市场回温的情况下，如何把握住地价，保持房地产市场平稳健康发展?

　　合硕机构首席分析师郭毅表示，从目前来看，各城地价上升的忧虑还没有特别明显。“一是从供需结构来看，各城都在根据自身实际情况，匹配土地供应;二是在土地出让环节，各城也在从供地制度和结构上进行调控，比如采取限价的土拍方式，以及设置未来开发建设针对刚需、改善购房者的住房类型等。”郭毅认为，“在这些前提条件的制约下，土地市场将继续保持稳定。”

　　供地分化源于市场不一

　　经过两年多的深度调整，再加上近期“因城施策”的政策基调，各城房地产市场差异化发展和调整的迹象也越来越明显， “一城一策”体现在近期各地公布的土地计划上。

　　去年全国土地出让收入第一的杭州，今年十区计划出让土地764.9公顷，较2018年减少24.1%;降幅最大的是南宁，2019年土地供应总量从2018年的1970公顷调整为706公顷，下降幅度高达64.2%。

　　中指研究院杭州分院研究总监高院生分析指出，2017―2018年杭州土地供应量较大，而这些土地有望在2019年及以后上市形成供应，市场房源充足，所以今年供地规模下调。

　　也有城市逆势上调了今年的土地供应计划。比如四川成都、福建厦门、广东广州、山东聊城等。其中广州2019年度供地总量为2038公顷，较2018年增长5.1%，其中住宅用地供应增长6.7%，商品住房供地增长21.2%。

　　另外，当2017年各城公布土地供应五年计划之时，仍显示出较大程度的一致性，多数城市供应规模增长。为何今年各地发布的年度土地供应计划，差异明显。

　　在一线城市中，目前仅广州公布了2019年度国有建设用地供应计划。但综合北京、上海、深圳三地前两年供地情况，以及五年供地计划，北京和上海供地较为平稳，尤其在住宅用地方面，每年均在五年规划内的1000公顷左右;深圳用地规模则从2017年到2020年在逐年降低。

　　克而瑞广州区域首席分析师肖文晓表示，根据广州城市发展规划，2035年广州常住人口规模将达到2000万人，截至2017年末，广州常住人口为1449.8万人，也就是说，接下来每年广州新增常住人口约为30.6万人，这部分的居住需求需要满足，自然也需要增加供应。

　　从纵向数据来看，今年广州和杭州的供地计划也出现了动态调整，跟此前发布的“三年滚动计划”相比各有升降。根据“三年滚动计划”，2019年广州计划供应商品住房用地480公顷，但今年实际供应商品住房用地578公顷。而杭州则将“三年滚动计划”提出的2019年计划供应783.4公顷小幅下调。杭州出现这一变化，或与2018年土地供应大幅“透支”有关。

　　梳理近三年杭州土地出让情况发现，杭州的土地供应规模在2018年形成了一个高峰，供地总量高达1007.7公顷(其中住宅用地771.6公顷)。而根据“三年滚动计划”，2018年杭州计划供地806.5公顷，实际供应远超计划。

　　“2018年土地供应高峰是市场拿地需求旺盛导致，加上2022年亚运会前杭州大量基础设施投资上马需要充足的财政资金支持。”高院生表示。

　　“小阳春”挑战稳地价?

　　在经历了去年土地市场遇冷之后，今年3月土地市场迎来“小阳春”。

　　莫尼塔宏观研究指出，进入3月，全国土地市场热度回升，从100个大中城市数据来看，土地溢价率已从8%上升到22%，同时，土地供给也出现季节性回升，调研显示，长春、西安、成都、合肥以及华中、华东等地出现低价走高、竞拍企业数量大幅上升现象。

　　以广州为例，近期也拍出了一幅高价热门地块。2月28日，广州开拍三幅地块。其中位于天河的金融城地块，可售部分楼面价则约5.5万元每平方米，已接近此前的广州单价地王。

　　在此种热度下，稳地价的目标的确受到挑战，高院生坦言。

　　但莫尼塔首席宏观分析师张璐则不这么认为：“目前土地市场热度上升有地方政府控制土地供应节奏的因素影响。”

　　“从地方收支的角度来看，今年地方政府专项债提前发行，给地方财政提供了比较宽松的环境，地方政府没有卖地的迫切性，因此可以稍微控制一下供地节奏，也能借这个机会稳一下去年以来遇冷的土地市场。”

　　肖文晓表示，地价的稳定还是要基于政府的调控。“总体来说，接下来土地市场会有所好转，开发商拿地积极性上升。但温度不会太高。”