去年房地产开发投资与销售反差大 2019年销售面积继续回落概率大

　　虽然2018年全国房地产开发投资继续保持高速增长态势，但销售情况却较上年有所放缓。国家统计局发布的数据显示，2018年全国房地产开发投资比上年增长9.5%，同比提高2.5个百分点;商品房销售面积比上年增长1.3%，同比回落6.4个百分点，商品房销售额增长12.2%，同比回落1.5个百分点。

　　2018年全国房地产开发投资与销售数据背离，究其原因，中国银行国际金融研究所研究员李赫在接受《证券日报》记者采访时表示，受去库存政策影响，房地产企业的库存情况处于较低水平，导致房地产开发投资增速虽然在近几月有所下滑，但依然处于高位;而随着棚改货币化安置政策的逐步退出，商品房销售面积和销售额下降较快。事实上，从全年商品房数据可以看出，在去年7月份中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”后，自8月份开始，房地产市场迅速降温，商品房开发投资、销售面积、销售额等数据均有所下降。

　　上海易居研究院智库研究中心总监严跃进分析称，从2018年全国房地产开发投资数据来看，这与当前房地产市场调控以及调整出现了明显背离，从侧面说明供给端依然亢奋。所以，从这一角度来看，企业心态依然积极，虽然数据上已呈现降温态势，但房地产开发投资这一指标依然表现出积极的信号。

　　虽然去年全年房地产开发投资依然保持高速增长，但增速比去年前11个月回落0.2个百分点。对此，58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时分析称，投资增速放缓主要受两方面因素影响：一是政策因素。在2018年房地产市场整体调控政策不放松、各地调控手段不断升级的背景下，中小房企投资明显乏力;二是房企融资持续承压。虽然在2018年第四季度市场流行性有了较为明显的缓解，但对于房企的直接拉动作用仍有限，这直接导致了房企投资“捉襟见肘”。

　　展望2019年，张波认为，房地产开发投资将进入新一轮“换挡期”，可以用“两个回落、两个趋稳”来形容，即销售回落、增速回落，土地趋稳、信心趋稳。与此同时，2019年在因城施策、分类指导的调控要求下，以及保持“房住不炒”、强化舆论引导和预期管理的背景下，房企开发投资进入“换挡期”的具体表现将呈现三方面特点：首先，房企将由快速扩张变得更为理性，无论在拿地节奏还是开发速度上都会有所优化;其次，部分房企的关注点将从规模进一步转向提质增效;最后，预计2018年商品房销售面积和金额双双增长的现象在2019年将很难再次出现，也就是说，2019年销售面积同比2018年将出现回落。证券日报