开盘近半月成交量竟为0？河西这家“学区盘”限价也卖不动

如今，尽管南京楼市整体呈下行趋势，但说宇宙中心河西的房子不愁卖，相信多数人不会反驳。

不过，最近河西中心的一家限价楼盘，开盘去化艰难，令人大跌眼镜。不少网友表示：“河西光环”+“限价红利”，也难阻该盘遭遇开盘“滑铁卢”。

开盘近半月 成交量为0？

2018年12月28日，该盘开盘推出4号楼473套房源，为70年产权的公寓，类住宅，均价42500元/㎡，户型面积约62-182㎡。但需要指出的是，这家楼盘报名人数只有394组客户，没有超过推出房源量，不用公证摇号，意味着只要想买，都能买到。

截至今天（1月9日）下午15:00，房掌柜在南京网上房地产官网查到，该盘开盘已过去13天，累计认购22套房，成交量为0，还有451套房源可售。但不排除部分数据还未上传，所以真实去化数据，现在还不能盖棺论定。

河西盘的“命” 竟无河西盘的“运”

可以说，有着河西盘的“命”，却没有河西盘的“运”，是对该盘比较贴切的形容。作为河西中部的楼盘，这家楼盘的位置，在河西可谓数一数二。它位于河西中轴线、江东中路沿线，紧邻奥体，万达商圈、河西CBD商圈内。而且，该盘还是双地铁盘，2号线兴隆大街站和10号线梦都大街站都是步行的行程。

另外，该盘主打卖点的王牌之一是学区。目前在金陵中学实验小学的施教区范围内，是河西最好的小学之一了；中学学区为中华中学上新河初级中学，教育水平算不上顶级。不过在南京，未建成的小区都不划学区，具体得等教育局划分为准。

有意思的是，该盘此次开盘几乎牺牲了河西盘该有的骄傲，开发商放低了姿态：首付只需5成，后来甚至取消了130万的验资门槛。结果，买房人依旧不买账。

短板明显 一二手房不倒挂

就该盘的地段而言，应该说没得挑。所以，项目开盘滞销的问题，基本卡在楼盘本身上了。

这里，我们来细数一下该盘存的几个明显短板：

1.产品奇葩

虽然该楼盘是70年产权的类住宅产品，民用水电、可通天然气、交易税费等都与住宅一样。但公寓属性决定了其没有阳台设计，容积率6.58，4梯12户，绿化率低，得房率低，1-4层还为商业，居住舒适度很差。

户型设计良莠不齐，十多种户型，面积62-182㎡。最小户型为62㎡，最大的为182㎡，一栋楼里做了这么多户型，物业维护也有难度。另外户型分布上，小面积户型多数朝北，采光会受影响。

2.产权严重缩水

该盘是河西的老盘，项目2002年拿地，始建于2005年，一、二期房源早已交付，上次开盘是在2007年。沉寂11年之久，推出三期房源，拟交付时间2020年至2021年初，到手产权已经缩水18年。要知道，产权严重缩水的房子，在二手房市场很容易成为“烫手山芋”，不太好出手。

3.一二手房不倒挂

众所周知，相比南京楼市其他板块，河西板块最大的优势是新房和二手房倒挂严重。而链家网显示，该盘一二期住宅二手房挂牌均价为41947元/㎡，新房价格比二手房还要高出一些，少了倒挂卖点的支撑，该盘开盘遇冷，属于意料之中。还有不少购房者直言，该盘42500元/㎡的价格，完全可以买河西真正的住宅，何必买这种“特产”呢？

4.同质产品太多

仅仅拿该盘来说，项目此次推出的是三期4号楼房源，后面还有3栋楼待推，粗略估算大约有1500—1600多套，加上前期也有公寓在卖，同质化产品较多，未来二手房溢价有限。

总体而言，这家河西中部黄金地段的楼盘，虽然相较于同区域内的其它项目，稍有单价略低的优势，但这种类住宅产品，丧失了房子诸多该有的居住体验特性。较低的得房率很大程度上抹除了该盘价格上的一点优势。更何况，项目最大的学区卖点，在整个河西也并非顶级，区域内更优质的替代选择还是有不少的。

由此看来，出生在河西的楼盘，并不都是“贵族”。能够赢在起跑线上的河西楼盘，最起码也要打造出说得过去的产品。太超前了或者太过时的设计，都会遇到市场严酷的考验！毕竟，闭眼买房人的时代已经一去不复返，现在的买房人眼睛都雪亮着呢……