2012年房价走势总体上扬 可能逼出新调控政策

从2004年开始，中央政府对房地产的调控不断：2005年取消房贷优惠，“新老八条”相继出台；2006年出台加大房产交易成本的“国六条”；2010年，国务院宣布了十一条措施调控房价，之后紧跟着限购、限贷、限价、房产税试点……这些政策在一定程度上遏制了房价过快上涨势头，但是，房地产企业的业绩增长并未减速。

由于今年年底楼市再次出现“量价齐升”的局面，因此，引来了密集出台的政策、表态：12月16日结束的中央经济工作会议，中央再次强调要继续坚持房地产市场调控政策不动摇；17日，北京市规定补缴社保在购房资格审核中不予认可，回击了“北京变相松动限购政策”传言；18日，针对不断传出的“高价地”新闻，国土资源部明确表态，采取切实措施稳定房地产用地供应，抑制异常地价。

从近期中央及一线城市的调控态度来看，中央对市场反弹的容忍度依然不变。虽然全国层面很难再出台统一加强楼市调控的新政策，但对于房价反弹明显的重点城市，仍存在调控收紧的可能。在政策面不断施压的背景下，地产板块未来走势如何？如何寻找投资机会？且看专家如何分析。

政策面

“价涨”招来新调控房产税并非全利空

每经记者 李文艺

国家统计局18日发布的11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，70个大中城市新建商品住宅价格平均环比指数为100.26，涨幅创年内新高。

自房地产调控开始以来，该行业已形成“房价上升越快，行业越难获得超额收益”的逻辑。尽管年底楼市“量价齐升”，展现出强劲的反弹态势，但密集出台的政策、表态依旧释放出明确的调控信号。嗅觉敏锐的业内人士已经感受到新一轮房地产调控渐行渐近的脚步声，这一次，最热门的调控关键词当属“房产税”。

《每日经济新闻》记者发现，并非所有市场人士都将房产税试点扩大看成是行业利空，这一政策还需从各个角度解读。而落脚到A股房产企业，调控影响了投资者的心理预期，但并没有动摇房企的利润。经过几轮调控、洗牌之后，选择不同的房产细分市场，占据不同的开发区域，创造不同的地产模式，令一些房企找到了新的业绩增长点。

涨字当头 可能逼出新调控

全国范围内，2012年房价走势总体上扬。上半年信贷条件较为宽松，再加上全国有近40个城市对楼市政策进行了微调，导致购房热情升温，7月份首次出现环比上涨。这一异动立即引起各方关注，预期政策收紧，于是8、9月份的房价涨幅也收窄。但预期并没有兑现，房产税扩大试点也没有出台，经过9月份的降温，10月之后房价再次出现上涨。进入12月，受捧盘、抢房等词汇又见诸报端，楼市呈现量价齐升的局面。业内人士已经感受到新一轮房产调控的脚步声。

在A股市场上，地产指数的走势与此类似，在9月下旬见底后就不断上涨，不到3个月涨幅近20%，远跑赢大盘不到7%的涨幅。安信证券地产行业分析师徐胜利认为，此前已有相关官员表明，国家的房地产调控不可能放松，楼市供应量充足，房价上涨的条件不存在，预期2013年房地产行业调控政策仍然实行限购、限贷和限价政策，但在利率、存款准备金率及房产税方面，可能会有变化。

值得注意的是，预期不会改变的限购、限贷和限价政策都是行政手段，而可能会调整的利率、存款准备金和房产税都是市场化手段。这一预期意味着，若2013年房价持续升温，监管层将采取行政手段不放松，和市场化工具亦收紧的调控措施。

不过，来自渤海证券的观点认为，从近期政府表态看，对房地产调控效果持肯定态度，调控没有加码的必要性，但受制于房价上涨的压力，中短期放松的可能性不大，预计在明年全国“两会”之前，房产政策将处于真空期。

征房产税 利好改善性住房

限购、限贷和限价政策已经实施多时，2013年房地产调控新政唯一的不确定性来自房产税。

重庆、上海已率先成为房产税的试点城市，国务院也已确定将逐步推进房产税的改革。根据试点情况，上海、重庆的城市住房供给明显增加，但需求没有明显减少，房价过快上涨的势头总体上得到控制，且对优化当地住房市场结构有积极影响。但是，试点城市征收范围过窄，房产税并没有发挥出真正的功效，两地确定的最高税率不超过1.2%，绝大多数纳税情况适用税率在0.4%~0.6%，且主要针对两套以上新购房和高档别墅等增量房。

如果房价继续升温，房产税试点将扩大，征收范围扩大在未来几成定局。有市场人士预期，2013年，房产税试点城市将在沿海一带展开。至于房产税对楼市的影响，业内人士持有不同观点。包括《每日经济新闻》首席评论员叶檀在内的大部分人士认为，只要该政策一出，短期内房价将立竿见影地下跌。而包括房地产开发商任志强在内的有少数派则认为，没有一个国家房价因房产税出台而下跌，房价上涨的根本原因是供给不足。

某券商研究员告诉《每日经济新闻》记者，房产税对行业影响“焉知非福”，开征房产税是更为市场化的调控手段，且增加税种也是长期政策，并非短期的权宜之计，房产税本身就是中性的。考虑到我国房地产市场的大背景，各种复杂因素交织，单从政策上看，若出台房产税，监管层有可能在限购上放松，毕竟后者是非市场化的行政手段。从长达8年的房地产调控期看，虽然政策不断出台，限购、限贷、限价影响最大，若以房产税代替，对改善性住房是一大利好。

八年调控 毛利率不降反升

在目前供需仍未平衡的阶段，房产调控的负面效应并没有影响到房地产企业的业绩。从2004年政府对房地产实施调控以来，不断出台的政策虽然在一定程度上遏制了房价过快上涨势头，但房地产企业的业绩增长并未减速。

不管调控如何演变，以行业龙头“招宝万金”为例，四大房企每年的平均业绩增速都在30%以上。国务院发展研究中心发布的报告显示，2003年前后，我国房地产行业的毛利润率大致在20%左右，与大多数工业行业相近。但随着房价的不断上涨，房地产利润率明显上升。2007年之后，年均达到30%左右，超出工业整体水平约10个百分点，国内部分知名开发商的毛利润率接近甚至超过了50%，远远高于日本和美国的房地产开发企业。

主要原因还是供不应求。来自群益证券的数据显示，若将“两年前新开工面积”与“新房销售”进行对比，就会发现，2005年至2011年，除了2008年的新房销售面积小于 “两年前新开工面积”外，其余年份都是销售大于两年前的开工面积。群益证券认为，相比短期的市场波动，未来相对看好城镇化进程、居民住房要求提升以及旧屋改造对楼市需求的推动作用，而历史数据已经展示了强大的需求潜力。

安信证券房地产行业研究员徐胜利称，目前A股市场的平均PE在13倍左右，而地产板块平均PE在15倍左右。投资者关注焦点集中在行业基本面持续好转所带来的“风险偏好”，是否能超过房价上涨引发调控预期所带来的“风险厌恶”。因为房地产行业已经形成的逻辑是 “房价上升速度越快，对地产企业超额收益的负面影响越大”。

不过，在调控收紧为主调的背景下，在房产税出台呼声渐起之际，只要楼市供给关系没有根本改变，那些具有地域优势、管理优势、地方政策优势、创新模式优势的地产股，值得投资者关注。