2012年房价走势总体上扬 可能逼出新调控政策

从2004年开始，中央政府对房地产的调控不断：2005年取消房贷优惠，“新老八条”相继出台；2006年出台加大房产交易成本的“国六条”；2010年，国务院宣布了十一条措施调控房价，之后紧跟着限购、限贷、限价、房产税试点……这些政策在一定程度上遏制了房价过快上涨势头，但是，房地产企业的业绩增长并未减速。

由于今年年底楼市再次出现“量价齐升”的局面，因此，引来了密集出台的政策、表态：12月16日结束的中央经济工作会议，中央再次强调要继续坚持房地产市场调控政策不动摇；17日，北京市规定补缴社保在购房资格审核中不予认可，回击了“北京变相松动限购政策”传言；18日，针对不断传出的“高价地”新闻，国土资源部明确表态，采取切实措施稳定房地产用地供应，抑制异常地价。

从近期中央及一线城市的调控态度来看，中央对市场反弹的容忍度依然不变。虽然全国层面很难再出台统一加强楼市调控的新政策，但对于房价反弹明显的重点城市，仍存在调控收紧的可能。在政策面不断施压的背景下，地产板块未来走势如何？如何寻找投资机会？且看专家如何分析。

政策面

“价涨”招来新调控房产税并非全利空

每经记者 李文艺

国家统计局18日发布的11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，70个大中城市新建商品住宅价格平均环比指数为100.26，涨幅创年内新高。

自房地产调控开始以来，该行业已形成“房价上升越快，行业越难获得超额收益”的逻辑。尽管年底楼市“量价齐升”，展现出强劲的反弹态势，但密集出台的政策、表态依旧释放出明确的调控信号。嗅觉敏锐的业内人士已经感受到新一轮房地产调控渐行渐近的脚步声，这一次，最热门的调控关键词当属“房产税”。

《每日经济新闻》记者发现，并非所有市场人士都将房产税试点扩大看成是行业利空，这一政策还需从各个角度解读。而落脚到A股房产企业，调控影响了投资者的心理预期，但并没有动摇房企的利润。经过几轮调控、洗牌之后，选择不同的房产细分市场，占据不同的开发区域，创造不同的地产模式，令一些房企找到了新的业绩增长点。

涨字当头 可能逼出新调控

全国范围内，2012年房价走势总体上扬。上半年信贷条件较为宽松，再加上全国有近40个城市对楼市政策进行了微调，导致购房热情升温，7月份首次出现环比上涨。这一异动立即引起各方关注，预期政策收紧，于是8、9月份的房价涨幅也收窄。但预期并没有兑现，房产税扩大试点也没有出台，经过9月份的降温，10月之后房价再次出现上涨。进入12月，受捧盘、抢房等词汇又见诸报端，楼市呈现量价齐升的局面。业内人士已经感受到新一轮房产调控的脚步声。

在A股市场上，地产指数的走势与此类似，在9月下旬见底后就不断上涨，不到3个月涨幅近20%，远跑赢大盘不到7%的涨幅。安信证券地产行业分析师徐胜利认为，此前已有相关官员表明，国家的房地产调控不可能放松，楼市供应量充足，房价上涨的条件不存在，预期2013年房地产行业调控政策仍然实行限购、限贷和限价政策，但在利率、存款准备金率及房产税方面，可能会有变化。

值得注意的是，预期不会改变的限购、限贷和限价政策都是行政手段，而可能会调整的利率、存款准备金和房产税都是市场化手段。这一预期意味着，若2013年房价持续升温，监管层将采取行政手段不放松，和市场化工具亦收紧的调控措施。

不过，来自渤海证券的观点认为，从近期政府表态看，对房地产调控效果持肯定态度，调控没有加码的必要性，但受制于房价上涨的压力，中短期放松的可能性不大，预计在明年全国“两会”之前，房产政策将处于真空期。

征房产税 利好改善性住房

限购、限贷和限价政策已经实施多时，2013年房地产调控新政唯一的不确定性来自房产税。

重庆、上海已率先成为房产税的试点城市，国务院也已确定将逐步推进房产税的改革。根据试点情况，上海、重庆的城市住房供给明显增加，但需求没有明显减少，房价过快上涨的势头总体上得到控制，且对优化当地住房市场结构有积极影响。但是，试点城市征收范围过窄，房产税并没有发挥出真正的功效，两地确定的最高税率不超过1.2%，绝大多数纳税情况适用税率在0.4%~0.6%，且主要针对两套以上新购房和高档别墅等增量房。

如果房价继续升温，房产税试点将扩大，征收范围扩大在未来几成定局。有市场人士预期，2013年，房产税试点城市将在沿海一带展开。至于房产税对楼市的影响，业内人士持有不同观点。包括《每日经济新闻》首席评论员叶檀在内的大部分人士认为，只要该政策一出，短期内房价将立竿见影地下跌。而包括房地产开发商任志强在内的有少数派则认为，没有一个国家房价因房产税出台而下跌，房价上涨的根本原因是供给不足。

某券商研究员告诉《每日经济新闻》记者，房产税对行业影响“焉知非福”，开征房产税是更为市场化的调控手段，且增加税种也是长期政策，并非短期的权宜之计，房产税本身就是中性的。考虑到我国房地产市场的大背景，各种复杂因素交织，单从政策上看，若出台房产税，监管层有可能在限购上放松，毕竟后者是非市场化的行政手段。从长达8年的房地产调控期看，虽然政策不断出台，限购、限贷、限价影响最大，若以房产税代替，对改善性住房是一大利好。

八年调控 毛利率不降反升

在目前供需仍未平衡的阶段，房产调控的负面效应并没有影响到房地产企业的业绩。从2004年政府对房地产实施调控以来，不断出台的政策虽然在一定程度上遏制了房价过快上涨势头，但房地产企业的业绩增长并未减速。

不管调控如何演变，以行业龙头“招宝万金”为例，四大房企每年的平均业绩增速都在30%以上。国务院发展研究中心发布的报告显示，2003年前后，我国房地产行业的毛利润率大致在20%左右，与大多数工业行业相近。但随着房价的不断上涨，房地产利润率明显上升。2007年之后，年均达到30%左右，超出工业整体水平约10个百分点，国内部分知名开发商的毛利润率接近甚至超过了50%，远远高于日本和美国的房地产开发企业。

主要原因还是供不应求。来自群益证券的数据显示，若将“两年前新开工面积”与“新房销售”进行对比，就会发现，2005年至2011年，除了2008年的新房销售面积小于 “两年前新开工面积”外，其余年份都是销售大于两年前的开工面积。群益证券认为，相比短期的市场波动，未来相对看好城镇化进程、居民住房要求提升以及旧屋改造对楼市需求的推动作用，而历史数据已经展示了强大的需求潜力。

安信证券房地产行业研究员徐胜利称，目前A股市场的平均PE在13倍左右，而地产板块平均PE在15倍左右。投资者关注焦点集中在行业基本面持续好转所带来的“风险偏好”，是否能超过房价上涨引发调控预期所带来的“风险厌恶”。因为房地产行业已经形成的逻辑是 “房价上升速度越快，对地产企业超额收益的负面影响越大”。

不过，在调控收紧为主调的背景下，在房产税出台呼声渐起之际，只要楼市供给关系没有根本改变，那些具有地域优势、管理优势、地方政策优势、创新模式优势的地产股，值得投资者关注。

公司面

区域公司有优势 这些“金”可挖掘

每经记者 鲍春妹

一线城市的开发商忙着去库存化，三、四线城市的开发商拓展实力有限，但不可否认的是，由于地域属性，房地产市场未来的区域分化会越来越明显。

值得关注的是环一线城市的区域，受益于大城市的不断扩展以及限购令的影响，这些区域已经或将成为部分首置业者的选择。此外，相比沿海一线城市，西部核心地区仍有较大的发展空间，而那些受益于国家发展规划的区域也是关注重点，如前海规划。

虽然现在的房地产行业集中度日渐提高，龙头房地产公司受益最多，但并不意味着其他中小地产公司没有投资机会。在现行政策指导下，城镇化建设是一项重大课题，其中，新型城镇化的侧重点在中西部地区和东部中小城市。

国泰证券分析师表示，中西部地区具有产业支撑的二线核心城市，吸引力明显，同时较为宽松的户籍制度及限购政策，增加了对住房的需求；较为宽松的土地供给也为房地产市场的供求平衡奠定了一定基础，在未来的城镇化发展中具有一定的成长空间。

随着城镇化水平的提升，上述地区的房地产公司及主要业务在该地区的企业也将受益。如深长城（000042，前收盘价20.10元），今年前三季度实现净利润3.7亿元，同比增长82.54%，这在楼市调控趋紧的背景下，并不多见。

值得注意的是，四川地区是深长城利润的主要来源。数据显示，今年上半年，来自四川地区的营业收入占公司总营收的81%。同样还有位于重庆的金科股份（000656，收盘价13.61元），公司土地储备“量大价廉”，这些都为其后期发展奠定了基础。

有分析人士对 《每日经济新闻》记者表示，随着一线城市中心城区资源的抢占、限购政策的影响及轨道交通的完善，一线城市附近的地域也将迎来发展机遇。如地处廊坊的荣盛发展（002146，收盘价11.61元），2012年公司积极拿地，新增58亿元的土地储备，其核心城市周边的布局利于公司后期的发展。

一位不愿具名的分析师告诉《每日经济新闻》记者：“区域性房地产公司的发展，还要和当地城市规划及相关政策相结合”。

深圳前海正是这其中的看点。根据规划，前海被定位为粤港现代服务业创新合作示范区。获得到批复后，深圳将加速前海地区基础设施建设，同时吸引更多的人才流入。房地产行业将面临一定的发展机遇，该区域的相关地产公司也将有不同程度的获益。

如深振业A（000006，收盘价4.59元）拥有拟拆除重建的旧厂房、旧工业园区。作为深圳本地公司，深振业A具有良好的知名度和品牌影响力，可售房源充足，同时持有商业地产土地储备充足，异地项目逐渐进入收获期，土地储备优质。由于土地主要为2009年前购入，成本较低，项目的毛利率高。

而深圳当地的另一龙头企业华侨城A（000069，收盘价6.25元），也将受益于前海规划。“‘旅游航母+地产龙头’是华侨城A最大的优势。”国信证券分析师区瑞明表示，华侨城开发能力强，资源禀赋优，今年上半年，房地产的毛利率高达62.74%，跑赢多数全国及区域性龙头地产公司。而随着前海地区的建设，城市吸引力的提升，华侨城的优势将进一步凸显。此外，较低的估值和公司高官及股东的增持也表明公司未来较好的前景。

行业面

调控之中找机会四大行业可关注

每经记者 鲍春妹 李文艺

魔方有6个不同颜色的面，房地产也有不同的细分行业，其投资机会也不尽相同：保障房建设的加速，为相关公司提供了发展的机遇；市场对高端住宅的需求更青睐于品牌影响力大的上市企业；而关注稳定现金流、估值较低的商业地产企业，投资者可能会在2013年有意外的惊喜。

随着房地产调控的加强，受政策影响较小的商业地产逐渐升温。有分析人士对 《每日经济新闻》记者表示，随着城镇化的加快，国民收入的提高，可以长期持有、能够带来稳定回报的商业地产，将迎来良好的发展机会。

商业地产最受宠

记者注意到，商业地产孕育一定的发展机会，主要集中于行业龙头企业及具有良好品牌效应的企业，同时具有稳定现金流、估值较低的公司也会迎来发展的契机。

有分析人士表示，从目前市场情况来看，商业地产用途广泛，且受制于限制性政策面小。在部分城市的限购限贷令下，资金需要一个有效的出口，而前期收益稳健的商业地产，尤其是一线城市的商业地产恰好符合这样的条件。但他同时提醒，如果商业地产过热，也将影响其良性发展。

业务主要集中在长三角和珠三角地区的招商地产（000024，收盘价25.97元）2012年拿地427万平方米，土地储备充足，且质量较高。截至三季度末，招商地产账面现金174亿元，净负债率仅22.5%，杠杆扩展空间大。同时大股东兑现土地注入承诺，也为其后期的发展打下了良好基础。

主要从事上海陆家嘴金融贸易区土地开发的陆家嘴（600663，收盘价10.45元）可谓是商业地产的代表。公司项目沿陆家嘴主干道展开，具有稀缺性。截至三季度末，陆家嘴29亿元的资金，为公司资金储备奠定了基础。随着上海金融中心的建设，陆家嘴持有的物业价值将不断提升，同时借助其先天的品牌优势，陆家嘴逐步介入多元投资领域。随着公司与滨江公司合作开发的“前滩中心”正式启动，土地批租结束对业绩的负面影响正逐步消失，未来的迪斯尼和前滩项目为业绩提升提供了动力。

看好保障房建设

党的十八大首次把 “保障房建设”写入党代会报告。中央高层表示，“要建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。”

资料显示，过去3年保障房建设的投资额每年都在上升，“十二五”期间国家计划建设3600万套城镇保障性住房。2013年，保障房新划开工量依然较高，约有600万套左右的保障性住房。

有分析师对《每日经济新闻》记者表示，较高的开工率和强劲的市场需求，为2013年保障性住房奠定了基础，但要警惕保障房投资对房地产投资及经济的支持力度和边际递减的风险。

在此背景下，涉及保障性房建设的相关公司将会迎来一定的发展机遇。2012年前三季度，首开股份（600376，收盘价11.05元）实现营收43.96亿元，净利润3.94亿元，分别同比增长109%及19%，毛利率为47%，公司持有现金147亿元，资金充足。在保障性住房建设进入白热化阶段，政府加大在财政和政策上的支持，公司的保障房项目将为后期的业绩提供强有力的支撑。

同样的还有江苏保障房建设龙头企业栖霞建设（600533，收盘价4.15元）。作为一家老牌的南京地方龙头企业，过去一两年，公司在拿地、开发、销售等环节明显加快。前三季度，公司净利润增长52.3%，同时公司大体量保障房开工和完工，以及竣工的商品房尾盘使得公司今年营收有望保持稳定。

高端住宅重品牌

作为房地产市场的另一个细分行业，高端住宅是房产税试点的重要目标。但从重庆、上海两地的试点效果看，由于高端住宅的消费群体，对税收并不敏感，调控效果还有待观察。

一位券商分析师对 《每日经济新闻》记者表示，虽然高端住宅受限购、房产税等调控政策影响，但由于定位高端群体，行业所受的影响并不是很大。

该分析师表示，随着居民收入的提升，对高端住宅的需求依然较为强健。受城市土地供给受限及高端住宅对品牌、位置、地区等要求，一线城市部分区块及旅游城市的高端住宅一直是稀缺资源。因此，高端住宅市场仍具有一定的看点和潜力。但值得注意的是，高端住宅市场行业集中度不断提升，具有多开发模式、拿地充分、品牌影响力大的行业龙头企业更具有一定的吸引力。

在A股市场上，主要开发高端住宅的房地产商不多，但具有拿地优势的保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)（600048，收盘价12.12元），有望在这一细分市场有所发展。公司在一二线核心城市拿地能力保持强劲，2012年公司拿地340亿元，主要集中于广州、上海、成都和西安等一二线核心城市。

隐形股最抗风险

有没有公司既能享受地产行业的丰厚利润，又具有很强的抗调控能力？那便是隐形地产股。他们有着自己的主业，而且发展很好，依靠当地政府和雄厚的资金实力，可以拿到不错的地块，楼市景气时，享受房地产的高利润；调控来袭时，有主业提供良好的现金流。

A股历史上，有曾经的隐形地产股逐渐转变为以地产为主业的，看来副业经营好也能成主业。从分类看，隐形地产股主要集中在旅游、电力等行业，也有农业股参与。如顺鑫农业（000860，收盘价12.52元），2012年上半年，公司10%的主营收入来自建筑业，虽然占比不高，总金额为4.58亿元，但在建筑业的毛利率甚至高过公司主要经营的“生猪屠宰业”。顺鑫农业的房地产开发业务，主要集中在农村地区，参与新农村建设，以及保障房和回迁房的建设，2011年公司获得房地产开发一级资质。

相比之下，以经营酒店为主的华天酒店（000428，收盘价4.04元），与房地产开发更为接近，今年上半年，也有近9%的营收来自售房。按照华天酒店的战略规划，在经营好主业的基础上，将继续寻找投机价值高的项目，创新经营思路，定位“酒店+商业地产+旅游”，这与另一地产股华侨城A的模式类似。