地产沙龙：环首都北京经济圈的光荣与梦想

主持人：中国老百姓财产性的增长实在是太难了，只能靠房子。

韩磊：对啊，所以我们老说，一个东西，产品的价格是供需关系决定的，但是中国不是，房地产市场不是供需关系决定的，是心理预期决定的。你会发现很正常的情况，客户在签约之前，使劲跟你砍价，问你什么时候降价，这个合同一签完，就问你什么时候涨价。比如说我们举个离子，现在到绿宸万华城买房子去了，他5000块钱买的，他的心理预期就是8000卖，所以你给他7000也不卖，所以绿宸万华城无形当中就变成8000了，就是这样，这个没办法。因为90%的人赚钱了，他凭什么说便宜卖，我又不比别人傻，人家都赚钱，我为什么要赔钱，所以预期支撑的，供求关系在这已经不是第一要素了，已经不重要了。这是我觉得在中国很畸形的市场。

另外就是供需关系，媒体成天炒作供大于求，哪供大于求，你差得远了。咱们说中国的城市化率，现在连50%都不到。发达国家是80%到90%，就意味着还有五六亿农民要进城买房，这个房子打哪来？你的供求关系远远就供不应求，所以我们看到了，你都这么严厉的调控政策了，压住了吗？压不住。

为什么压不住？因为人的需求是你制定政策的人理解不了的。人家现在就说了，你不买房我就跟你离婚，或者你不买房我不跟你结婚，或者你不买房子我孩子教育问题解决不了，这个东西制定政策的人你能清楚吗？不能清楚，这是个人的需求，所以这些就造就了你成天待在农村，你会有什么发展。在全中国我们一提到北上广三个城市，还有什么？没有了，可是你去美国，可能随便拉出一个城市，都可以得到人们改善生活，什么方方面面的需求，全部都能满足，中国没有，过于集中了，所以没辙，老百姓必须进城，而且他得去大城市，所以大城市的房价，为什么我们说环首都经济圈，都给带动起来了，如果这圈城市不是环北京的，举个例子，如果说是环西藏的，肯定涨不了这么快。

主持人：我觉得对于买房人来说还是需要有一个故事。

韩磊：他是一个故事，但是开发商编这个故事也不能是纯属瞎编，你肯定还是要给人家决心，因为老百姓不是傻子，你得有理有据，让人家看到是这么回事。所以我们看到当年的燕郊说他是CBD后花园，老百姓懂CBD，所以你编CBD的后花园就好使，我们现在固安说第二机场，为什么？因为老百姓知道，顺义机场是怎么情况，我做了一个统计，2009年顺义的均价不到6000块钱。现在基本上肯定是翻倍了，翻倍都多。大兴在2009年的时候，均价大概是8000多，现在基本上得在一万七八，老百姓根据真实的案例也会得到一个结论，我现在固安跟当时顺义和大兴所处的位置基本上是一样的，我也应该翻倍，三年，这是他的预期。

同时第二机场又是全球最大的机场，利好在这放着，还有一个老百姓懂地铁，怎么着便利就怎么着来，弄的前一段时间，可能就上个月的事。我看到有一篇新闻说了，第二机场快轨已经立项了。就证明这个四号线未来的延长线要延到第二机场，而第二机场在哪？榆垡，从榆垡到固安可能也就六七公里的距离，也就意味着老百姓自己未来在固安买了房，离地铁也只有六七的距离。所以这个利好是真实存在的，他们能看到，别的他们不懂。你跟他讲别的，他根本听不懂。这些东西是他懂的。

就像我们刚才为什么说浙商，为什么要跟浙商挂钩，大家都知道那边人聪明，这些东西你跟他说有用，你为什么不说别的。包括武清也得说清楚，说白了，他说他的自然环境好，那个是次要的。还有一个很重要的，能给他办天津户口。这个也是很重要的，如果没有这个户口，我想可能有30%的人不去那买房，大家去那买房多少得图图。

所以我觉得现在我们讨论的问题，应该是既然这个事实已经既成了，环首都经济圈这些区县是未来买房的好选择。那么，我们觉得我们应该探讨探讨，您这会应该是去武清买，固安买，还是去燕郊买。给大家支支招是更好的，我觉得这是一个发展的态势，你必须得到这些地方去买，如果你是一个务实的人，如果你现在看清楚你在北京买不起房，就别等了。

主持人：我们聊了环首都经济圈这么多梦想照进现实，我们也看到了利好和利坏，那么他的希望到底在哪里？就是如果我要买房的话，到底选择哪里。就像你刚才说的问题，肯定是要根据不同的需求，做不同的选择。我们也是看到，固安是一个比较利好的存在，就像您说的第二首都机场，但是像燕郊这边我看了一下，是从三四月份到现在，房价不是稳步上涨，有点起泡，有点封的状况。因为很多人都会在想，到底什么样的房价我们应该出手？

潘璐：其实刚刚我们一直在说，都是在讲，城市包括这些地方都表现得不错。实际上有一个问题是一直以来都没有解决掉的。我们刚才提到，包括一线城市，本身城市吸引力的问题，带来价值的上升，支付力带来不断的被挤压的外溢，实现了目前市场表现的形势。

但是另外一个问题是什么呢？就是因为这个刚刚韩总也提到了，在目前来说，因为是北京，北京的周边，包括不断的城市化率带来的叫做越来越多人在进城。在进入到城市化的过程，所以一线城市，甚至在未来的一段时间，三四线城市会出现非常大的一个，跟当年进城很像的过程，他会不断的下放和复制的表现。

但是另外一点，北京真正环北京的产业也好，经济也好，一直以来我们没有解决的一个问题，我们说河北省追随北京也好，每一个片区它的经济带是什么经济带。

我们刚刚其实在讲，很多产业其实不能带给我们真实有效的结果，至少在购房人群这块是得不到结果的，他们自身的定位是什么？这个问题可能是在未来，我们说像固安、像燕郊发展比较快，他的客户层级出现了叫做品质要求的，这些问题都出现。当所有人入住以后，燕郊现在最大的问题就像通州，像天通苑，所有集中性大住区的弊端全出现了。这个时候，就刚刚说的，我们到底建议人家去哪买，去这买，去燕郊买，去固安买，确实很成熟。至少它已经有一个样子了，不必那么担心，包括未来它发展的路径等等还比较清晰，但是如果说环首都经济圈，或者本身片区自己没有想清楚自己未来到底带给客户什么，你至少给人家讲清楚，你这个地方未来会是给人家带来什么，人家一住要几十年，它的定位，它的整个配套设施服务的跟进，等等这一系列的，可能我觉得在一段时间之内，会出现大家会对很多叫做发展的一个阶段的某一个片区会有一些质疑。

所以，其实我们今天说到，环首都经济圈到底大的定位方向是什么？不光完全是一个产业带动。是这样一个过程。

主持人：自身的经济体的定位。

潘璐：对，现在我们建议人家，你是住还是为了什么。住你自然是要忍受很多东西的。这里面我们提倡45分钟，我家住西四环，我从西四环到东三环上班，我每天早上开车一个小时要多，这已经不是45分钟单纯的问题了。所以，这些到底在忍受的过程当中，他要忍受这些问题，同时这个片区既然已经选择了出了北京，我们一直说你要给客户一个理由。所以说，这个东西是需要我们思考的，可能并不是像我们看到的一直能够一路高歌下去。

主持人：自身是要有一个支撑。

潘璐：而且我们会看到北京的城区的客户，我们经常会讲，很多东西不用表达，它非常成熟。其实我们现在看到的，在各个片区我们都会有自己的项目，我们认为所谓河北省的客户，或者外溢出去的，他们现在其实自己的意识，包括它对于很多东西的思考的成熟度应该说已经到了一定的层级了，没有那么简单。

主持人：我觉得近郊房价的定位也是比较微妙，甚至会是很尴尬的境地。刚才我们聊了，西二、西三的价格是两万多，不到三万块钱，但是燕郊就快一万块钱了，很多人的心理预期就是，如果我要是再凑一笔钱的话，或者我在忍受其他的东西，我借钱，但是我去市内买房子，我买不了三环，但是我买五环。

潘璐：这个也挺有意思，因为当时我们很多直接客户的跟进，就是提到燕郊一万块，它为什么比别人要好。那个项目，或者当时能够实现的项目特别简单，出来立刻就上了高速，或者一出来，应该说是燕郊的咽喉位置，所以他首先不牵扯大燕郊内部的堵车或者等等，这些没有。无非就忍受什么，过了第一个白马庄，过了那个收费站开始跟大家一起，但是这个反过来想，京通，空中内部有多路。其实他是一个选择的，刚才你说，定价的问题，他叫做尴尬也好，或者敏感点就是这样的。包括我们说，万华城，其实我对那个项目真的是觉得，他一定还会有更好的发展。因为更大的地块的条件我现在脑子里面还有，包括我们所有设计前期的考虑，其实他是跟区域的生长是完全相关的。

最开始我们做前期的时候就是跟机场，包括当时我们在跟达拉斯机场的对比度和发展条件去做的。其实现在可能我们看到是这一批客，后来就会有置换。那么客户看什么，客户看的肯定不是跟大卫城带来未来的生活图景完全不会是一致的。

这也就是为什么它现在的价格也不算低了，在整个片区里面也不算低了，已经是挺坚挺了，但是还是在走量。之前在讨论，特别担心的整个大的孔雀城系列的对我们的围追堵截，转回来看，它会是另外一个条件去实现的，因为大卫城还是一个咽喉位置，但是固安好在哪？固安里面强没有产生太大的，带来的城市病，或者等等客户要忍受的东西。所以我觉得这个价格和直接带来客户的利益是最相关的。这些条件完全可以拉通，并不因为你在哪，反而是直接效益看到了，我付出什么，得到什么。

韩磊：而且买房子的人，其实我们都觉得买房子应该是大事，应该特别仔细的思考，其实真的不是这样，很多的客户都是冲动消费，瞬间，包括我当年买房也是这样的，瞬间。那个时候价格已经不是最主要的因素了。就是说，你想，比如说我想固安举例，四五十个项目都在同时销售，每个项目都得有自己的亮点和特点，你在告诉客户，尤其是紧挨着的项目，你为什么要买我的。它都要做这些，买大卫城的客户，肯定不会买万华城。买万华城的客户肯定不会买大卫城，就是这么简单，你的位置没有它好，所以我们卖得是品质，卖得是生态环境，我们有河，有公园，我们有私人会所，他们没有，他们就是离北京近，他解决的是纯刚需的产品，就是纯刚需的客户。来我这，一出了北京就到大卫城，它提到的就是地段上的概念。

所以每个产品有自己的特点，而且每个人的需求也不一样，你也真是分不出来，很多人不理解。可能朋友说了一句这好，他去了也没看出坏，他就买了。比如说燕郊卖一万块钱，我们之所以谈的一万块钱有点冒，并不是说人家的房子不值1万块钱，是在这整个大的区域，客户分辨没分辨，那卖8000，这卖1万，高出去两千块钱，买这单值不值。

我觉得应该是探讨的这个问题，我个人认为不值，可能有的客户就认为值，他那个时候思维已经到什么了，那个时候它已经把北京抛在脑后了，它到这以后看了一圈，最后比的是什么呢？就是燕郊的房子，我觉得他的房子就是比它好，我买了，可是买完了，签完约回家可能一琢磨，跟朋友聊天，朋友说你怎么不去那，你去那一万三就能在北京买一个房子，后悔了，后悔有用吗？没用，你已经买了。这就是真实的冲动消费，就是这么造成的，你瞬间头脑是缩减了，你并没有扩张，你缩减了在一个小的区域里面，所以是这样的，刚刚我们谈到，给大家支支招在哪买。

我个人倾向，我一直不喜欢东边，因为我可能一直都住在西边，我也住西四环，我总感觉西边第一出来没有东边堵，这是最切实的感受。我好走，第二我感觉西边更适合人住，生活节奏要慢，我是这种感觉的，我觉得我住在西边不压抑，我一去东边就暴躁，这是我自身的感觉。再说，东边的CBD炒了多少年了，它还有第二个东西炒吗？没有，我想CBD再扩也不可能扩到通州去。你觉得那个美好的故事可能吗？把CBD扩到通州去，他宁可往西扩，往金融街扩也不可能扩到通州和燕郊去。我觉得这是现实的问题，这个东西你没有必要考虑他给你未来带来的种种利好，这种利好不太存在，只不过他是随着东边的万意带动价格在上涨。仅此而已，我是这么认为。

我觉得现在选，你就是靠这大树好乘凉，怎么靠。有新兴的产业，有政府做大规模投资的地方，你去，没错，跑不了。不是说我做固安的项目就推崇固安，我到绿宸之前，我做大兴的项目和旧宫的项目，我一直很推崇，那个时候我就说，我要买就到南城买。宜家亚洲最大的店放到了南城，我们第二机场放到了南部，然后新发地的市场要搬到南六环以外，有很强的物流产业，木樨园全都集中在南城。而且在南城有南海公园，很好环境也在那边，再往南有永定河，这一带，方方面面都造成了，包括固安的工业园区已经十年了。已经相对成熟了，政府解决不了招商的问题，他把这个东西抛给开发商了，你华夏去做吧。我给你很好的土地政策条件，你去给我招商，用你的能力。他来做这块，固安2/3的地方都是工业园区，你想想，这么多工业园区，未来招进来这么多企业，他能不带来产业吗？我管他是什么产业，至少他能解决就地的劳动力问题，所以就会变成，现在我们看固安是大工地，但是未来的交通一定会比东边好，我敢这么说，第一有很多人要分流到机场相关的地方工作。

第二，固安工业园区会解决很多人劳动力的问题， 当地工作，当地居住，没有必要每天往北京跑。包括如果新发地搬到六环之外以后，都会解决当地就业的问题，就业解决了就意味着对当地的交通压力没那么大了，所以交通不管怎么着也不会有东边堵。

如果探讨地铁能修到哪，修到固安的可能性要比燕郊大得多。如果我是北京市政府的领导，我修到燕郊就是解决广大在北京工作的跑河北居住人的出行问题吗？那不是他的管辖范围，而修到固安是必须的，因为机场在那，必须得修到那。所以为什么燕郊吵吵的地铁比固安吵吵早很多年，到现在还是八字没一撇，但是人家已经立项了，就是这么简单。所以你得靠着大树好乘凉，你上网搜搜，哪有好的政策你就去哪买房子去。