地产沙龙：环首都北京经济圈的光荣与梦想

 

 

世联地产北京策略中心总经理潘璐、新京报记者贾海峰、绿宸万华城(楼盘资料) 营销总监 韩磊

主题：环首都经济圈的光荣与梦想

时间：2012年12月20日

地点：希格玛大厦3层

嘉宾：世联地产北京策略中心总经理 潘璐

绿宸万华城营销总监 韩磊

新京报记者 贾海峰

主持人：王宁

主持人：我们今天主题就是环首都经济圈的光荣与梦想，但是也不用完全按照提纲来，大家有什么新闻点可以随时碰撞一下。因为我们刚刚在跟世联地产潘璐潘总也在聊，我去年10月份去过一次香河，有媒体报出来香河圈地，但是这个事情后续进展是地被封了，但是之后没有什么进展。当然在香河圈地的现状是怎么样的？

潘璐：我们4月份去香河看了一下，最近特别有意思，香河客户有需求找我们，我们就下去摸了一下底，我们也觉得有这个事，心里一直在犹豫，或者具体看看它能到什么程度。圈地的事件今年已经全部都算过去了，这个事刚刚出的时候还是挺风生水起的，大家都挺担心的。而且之前我参加过很多次香河的政府的会议，跟他们一起讨论这个东西。其实当时它更希望自己像燕郊这样大规模的发展，他们都希望借由快速交通带来的优势发展。环首都经济圈也都是希望打通，坦白来讲，我觉得香河的地有点太着急了，有点激进了，现在当大家稳定下来，正常根据这种规则做的时候，包括现在像富力的，在香河的项目，目前声音还是比较高涨的，市场表现还是不错的。最开始对于小业主也好，对于我们的开发商之前所谓地震的声音，目前来说已经好很多了。最近我们看到香河的市场反而在量、价上都会有小幅度上升的空间。

但是，支撑着的还都是大开发商，或者像中海，富力。

主持人：贾海峰老师呢？你做过实地考察吗？

贾海峰：去过，也是工作的原因，香河政府跟我们打交道也是比较多。一直到现在开始，他们目前大部分的地也都是合规的，政府一朝被蛇咬，十年怕井绳。香河的房地产卖的是不错的，但是他们都不愿意说。香河原来有几天，富力新城卖得都不错。香河去买的人群我们也看了一下，主要还是养老的，或者是年轻的，当时富力新城也给了一个数据，说45%还是香河以外的人，百分之三四十还是外面的，更多还是给老人安家的，有很多人想把老人接过来，但是在北京买不起，就在香河买房子。香河一套饭首付也就是二三十万，现在香河家具城的项目，卖得也很火。除了香河，现在固安也很火，包括天地控股的项目，还有廊坊的项目，卖得都还可以。前一段时间有很多人去那边买房，主要是首付便宜，有很多首付都是十万、二十万，有很多在北京工作，到年底都能攒下这个数，肯定还是愿意去香河和固安买房。

主持人：去香河买房，第一，香河还是价格还是比较平稳，第二点，50%的人其实都是外地人，非北京人士过来买房子。它是有20%到30%是针对当地养老的人群，因为它建了很多楼盘相对来说都是高品质的，养老不错。另外就是您刚才说的，有很多人把家里人接过来，但是在北京买不起。但是我之前看，香河有很多楼盘是打着别墅的旗号，这种别墅卖得好吗？

潘璐：这个是分开来看的，比如说香河、燕郊、固安这类的客群还是有很大不同的。比如说孔雀城整个体系就是希望能够利用到这种低密度，起到良好的支撑作用，把客群相对来说往上拉了拉。应该讲，很多人就是为了圆一个别墅的梦，不是传统的认为别墅就是高端的。包括刚刚提到的养老，他在这类的物业里面也是能够实现比较好的休闲的状态，种种菜什么的。在这个体系里面是这样做的，包括现在相关的项目，是通过借由产品形式支撑到项目的价值体系，或者是当市场条件不太好的时候，可能它这类东西，和这类产品还是竞争力好一些。

但是它实际上在真正支撑的客群体系上，大的层级上讲，没有那么颠覆。

主持人：刚才我们也谈到了固安的楼市，请韩磊总给我们介绍一下固安的情况。其实刚才小聊了一下，四五月份的时候就已经不错了，是吧。

韩磊：固安确实是在北京还不是特别好的时候就已经很火了。现在其实北京很火的时候，固安稍微有点差了。跟北京比起来，没有北京现在这么火。我了解的数据是北京12月份上半月成交了7350套，签约的住宅。这个量，后来我们那边销售反馈的数据是可能在上一周成交了5000多套。如果是5000多套，这个数据如果真实，就是超过了2009年最火的时期了。由于北京的火，其实也带走了一小部分固安的客户，但是没有带走全部，我们周边这些地方，在环首都经济圈这个概念下面，这部分客户共性就是务实。我们的客户没有太年轻的，我们说年轻人还有梦想，他们想在北京置业。真正像28岁、29岁，它可能会发现，我这辈子可能不太会有变化，我还是先在扎个根，没有必要等下去。

另外，养老的客户是有的，养老的客户不是孩子给买房，是家长自己来的。我聊过，大爷大妈说，我在三环边上有套房子，我现在还健康，我把房子租出去，我在固安买套房子，孩子看我也方便。

还有就是北漂的人，他们希望离父母近一些，给孩子买房子。还有就是务实的投资客，他们敏感的捕捉到了固安的发展，固安在大兴的南侧，我们认为主力客户群应该是大兴，我们第一客户群是大兴，第二是顺义，顺义机场的人尝到了甜头，它跟燕郊和香河最大的区别就是它有第二机场。

固安的一套别墅200多万，这在北京五环外边买一套两居室的价格，但是它不是有钱人，比没钱人稍微有一点钱，他连买带非毛坯可能照着400万去。这些人可能在北京也有房子，他们认为我买了房子就放着，这房子也有升值的空间。我觉得固安应该是相对来说离北京最近的，我指的最近是跟天安门比，你如果到天安门的距离，一定是固安最近。如果永定河畔开车到天安门就是50公里，如果走京开高速到天安门是20多分钟。所以从直线的地理位置。东边是不可能的，就是从燕郊、香河过来是不可能的，所以从直线的地理位置，再加上目前大兴是今年北京成交的主力，尤其是在11月份，12月份，30%的成交都集中大兴。大兴的火也带动了固安的火，因为离的太近了。比如说大兴4号线最后一站，天宫院站，现在价格在一万五，你再向南开车20分钟是5400一平米。

老百姓都会算这个帐，买一套100平米的两居室，或者三居室，基本上能省出两辆奔驰的钱。100万，会省出100万。

 

主持人：现在固安的均价是多少？

韩磊：实际上是这样的，现在大卫城基本上已经卖完了。刨除孔雀城的别墅以外，英国宫(楼盘资料) 的价格最高，最高其实也就在6300左右。6300是什么呢？因为它的成交价有的在7000，但是它赠送面积比较多，折合过来也就是6300，没有赠送面积的户型也基本上从6000到6300左右，其他的项目，低的有5000出头，基本上都是这样的价格了，比燕郊便宜。

潘璐：燕郊7000到8000，好一点的到万了。

韩磊：我觉得1万块钱去燕郊买房子，我不知道怎么琢磨的。举个很简单的例子，现在在西四环、南四环一带，你买一个二手的房子，2万块钱出头就可以买到，你跑燕郊花1万块钱买套房子，我不知道是怎么想的。

主持人：我前一段时间做了一个调查，西二到西三回迁房，经济适用房，是20000多，如果去燕郊1万的话，我觉得不值。您刚才说的对，我身边很多朋友的家长都面临退休的问题，他的生活规划就是我在近郊买一个别墅，非毛坯下来一共四五百万左右。

韩磊：想买这样别墅的人肯定没买过别墅，所以我们会发现买过以后非常后悔的人。如果你真的想住别墅，与其跳着脚买这么一个东西，让自己这么痛苦，不如把这个钱拿来干点别的投资。

贾海峰：非毛坯和物业太贵。

主持人：下面这个问题就是近郊这个楼市的发展，除了交通区域的利好，除了辐射北京以外，有没有一个产业做支撑。

韩磊：我觉得这个东西是两面看的，比如说刚刚我们一直在说，比如说像发展比较早的燕郊，然后固安这是发展非常快的。坦白来讲，最开始的时候，这两个地方就没有产业绝对的支撑，燕郊往外是开发区，那边我知道的企业并不会产生大规模的带动作用，不会带来生活方式的完全改变。最开始它就是快速交易带来的模式，就是刚刚我们韩总提的，就是便宜，确实是便宜，能够让他满足基本的上班、生活需求。我们今年上班的数据很好，北京的限购带来很多新北京不是攒够了钱就可以买，还要攒够年份。燕郊我们很熟，反正我主要是做前期这块，我比较了解。燕郊最贵的楼盘曾经就是我自己在做的，什么人买？就是在北京买太困难，但是他还是要追求品质的，那个园林也做到七八百一平米。就是像刚刚说的老人，还有自己发展不错的，把自己家里弟弟什么的迁徙过来的，他对这些东西就会有要求。包括当时我印象特别深，我们项目的客户都是在传统的东部的一些好的项目的。所以在每一个地方里面同样有分级。

包括在说固安，孔雀城刚刚提到大卫城，英国宫大家知道便宜，但是它也想另外的产品线，比如说孔雀台（音），大家可能会觉得很难，包括销售端的同事们，在座的同事们也会说压力很大。从这些角度来看，我是觉得外围应该成为完全把北京泛化的过程，是一条近线，并不会那么近北京，其实我觉得环北京的新概念是能够实现的，现在很多轨道交通的打通会多来很多很方便的事情，我们现在去廊坊的话，基本上就是20分钟，做一个快轨，20块钱、20分钟。特别搭的过程，而且都有开发商，我们现在看到的，除了以前强势的本土的，现在大家都在尝试着向外输出。

主持人：都是在近郊。我前一段时间去了一趟河北，我看了一下河北市区有一个楼盘，定位很高端，应该是国家示范小区，叫做中科紫峰(楼盘资料) ，这个盘大概是七八千左右。

潘璐：现在应该在七千八到八千左右。

主持人：所以现在很多人说廊坊都快到8000千了。

潘璐：廊坊，因为廊坊概念上是6000多，而且原本廊坊市区是一个内生型的市场，大家以前以为很多人有很多产业工人，我们刚说到产业这个问题。产业工人的话，我们做过非常深入的调研报告，刚刚你说到中科子方（音）以前是我们在操作的。我们会发现，其实在这些地方，其实廊坊市区已经有很多比较不错的高新产业，因为廊坊很挑，一般的产业也不太让进。但是真正过来，它只有10%左右到15%左右是所谓的中高端，能够支付起所有的调整，所以它不会说因为这些产业建筑就多来大批的高支付能力的人，这是目前来看的问题。像我们现在一直在说，韩总说的第二机场，当变成整个大的产业链之后，改观应该非常大。

主持人：现在京郊的发展需要产业大力的支撑。我前几年看北京亦庄的时候，没有人看好亦庄，很多人来北京这边买房，说我为什么要买亦庄，首先很荒，第二商配各个方面都没有跟上。但是其实早年买亦庄的那批人，后来都是赶上了产业升级，包括很多外企的进驻，确实提起来了，我们现在再看亦庄很多项目，像林肯公园之类的，就已经不是前几年那个价格了。

潘璐：已经翻一番了。

主持人：但是近郊楼市产业的支撑，首先有一个自己的区域定位，就像固安确实有一个第二机场。其他近郊的项目呢？

潘璐：另外一个，永清县，大家可能都没太听过，其实他的位置也挺好的。这个距离到固安也就是20分钟，我们前一段时间做了一个永清的市场调研，我们发现永清的普宅卖得非常好，当地还有很多耕地，它是以养殖，包括给肯德基提供鸡什么的。我们的人下去做调研会发现，那边有一个浙商新城，这边的项目很多人做什么呢？都是在南三四环这个位置上，也是浙商。他会觉得路不通没关系，我们发现那边放假并没有起来，但是量还可以，比我想象的好很多，一个月也能有30多套，50套。

主持人：我突然想起来，我去年大概同样的时间采访过永清的开发商，当时他们还很积极的推盘，说为什么人认可我们的地段，没有人看到我们的盘。后来又过了一段时间，我又采访他，他说我们是浙商后花园。

潘璐：他们把相关产业的人挖过去了。

贾海峰：我们关注像固安，现在有一些制造业是从亦庄过去了，香河就是家具，他基本上还是围绕家具做。受北京一定的影响，但是不算很大，但是它做北京的一些服务，比如说固安有足球俱乐部，类似于昆山给上海做服务的感觉，但是固安没有做到这么大的辐射。燕郊就做生活服务，做北京生活服务的配套，有一些健康的产业已经去了。但是整体上，确实是缺乏了一个竞争力，比如说就像一个自然而然，天然形成了，但是缺乏万亩粮田的概念。比如说大兴有制药基地，这个完全可以把生产放到固安去的，把研发放到大兴，但是这个很难达成。这个涉及到两地一些优质的企业资源，北京是不会放的，包括我记得以前我们经常说总部经济的概念，河北当时就提了一个问题，我们费劲的招商，真正谈的时候，真正有价值的企业看重我们什么呢？北京给10个户口指标，二话不说，人家就走了，河北把地白送人家，人家也不一定眨眼。但是现在河北想明白了，我就围绕北京几个县，打“环首都经济圈”。我就做固安，香河这几个县。

但是现在缺乏资源整合，这几个县本身得到的土地指标很少，如果河北把南到东这几个县挖一个带，变成环首都经济圈，一定能做起来。

现在跟他们聊，面临很大的问题，它完全受制于行政的限制。比如说香河这段时间我有机会发展产业，但是我批块地报到省里面，报完也猴年马月了，但是如果开发商先动了也不行，所以他们很头疼，不违法也在违法。河北这几个县，我们说的环首都经济圈都很困惑，为什么这些地方只能卖房子，卖分子也只能卖性价比，只有价值没有价格，没有把卖点做出来。但是我觉得第二机场会给它带来质变的东西，你把第二机场放在那，不用带动蓬勃发展的经济状态也会起来的，那样给南部也会带来非常好的影响。

主持人：很多地方政府为了怎么提升当地的房产市场的价格，一方面是做整体的规划，另外一方面也会建主题园区。但是现在面临的问题是招商很难，可能前五年是免税的，甚至水电方面都给你很大的优惠，但是没有人入住。现在不管是地方政府，还是开发商而言，比较务实的投资客都比较看好这里，但是环首都经济圈的概念还是有点慢。

贾海峰：环首都经济圈招商为什么难？有一个问题，他恰好招的商都是制造业，利润比较低的，控股成本是比较严格的。应该招一些有创新力的，恰好在这个地方，我们整个中国都不行。因为我们创造力不行，制造力不行，在这个不行的基础上，加上房地产的吸附作用，就是不行加不行，使他们很难发展起来。所以环首都经济圈产业，他们产业只能发展为北京服务的做制造的、创造的行业。

主持人：我多提一点，其实最开始的时候，大家都很不看好中关村这个地带，我觉得可能很多人刚刚大学毕业来到北京的时候，都觉得这个地方很荒凉，而且房价确实是也没有涨上来，大家当时都没有意识到这个地方是学区房（音）。但是现在，现在我知道像金地新开发的几个楼盘，打出来的概念是大中关村圈，等于说把中关村所有IT的人群都辐射到了。而且他们以后产业规划里面很大的一块是高新技术产业的人群

为什么我们的郊县就做不到这些呢？

潘璐：我觉得特别重要的一点，大概去年我忘了，有一次我去香河。当时跟河北省省里面一个相关领导聊天，他很实在给我们讲一个问题，其实刚刚我们知道就是行政的问题。他一直说，他说河北一直希望的就是环北京经济，那离北京最近，应该能沾到光，很快就能起来。但是一直以来会发现，真正环北京经济带，他们把它叫做灰色的珍珠项链。我说为什么？刚刚提到那个案例特别重要，什么产业，一定它是相对于北京的叫做下游的产业，能够吸引过来，但是由于行政的控制，由于很多的东西，不会那么轻易把优化的东西放出来。

包括我们说顺义，顺义有很多产业，汽车制造等等，包括物流，但是那是人家顺义增长的点，所以他已经继承了很多惯性的东西。除了河北周边有很大的吸引力，让他们有所依附，不然就是很难。

主持人：其实除了河北的的房地产市场比较贴近北京市之外，天津的武清区，因为武清区也是离北京非常近了。我们知道很多大的房企，像首创之类的，应该是会进入到武清区的，但是武清区的房价最近涨势还都是挺好的。他们就是从低点成长起来的范例。

潘璐：其实挺重要的一点，武清当时是因为快轨的带动，因为之前我记得我们天津公司，包括当时对武清管辖的问题的话，还是觉得第一天津人它不像北京人，它的客群

当时是因为快轨的带动，当时我们觉得武清区的管辖，它不同于北京，它的客群和集聚效果是不同的，所以，天津人比如说到西青，前几年认为西青都还挺荒的，都还不愿意去，更不用提武清了。现在可能提到一方面对于大的区域发展规划条件，包括一直在倡导所有的环境条件，以及它沿着快轨线，还有我们说京津高速的开通都会带动这块的实现和不错的发展，我应该说是夏天的时候，9月份左右去了一趟武清，我自己都觉得建的特别好。

主持人：那还有佛罗伦萨小镇，特别好。

潘璐：那个挺重要的，很多人会开车，特别愿意去，它是有目的性消费的。有消费自然就带来，目的性的日常消费。

主持人：他们的佛罗伦萨小镇，我打听了一下，他们那边70%、80%都是北京周围的，可能周末，有点时间开车就直接过去了。

潘璐：它的吸引力还是很大的。因为北京周边有很多奥特莱斯，但是，从品牌到款式各方面，因为很多人跟我在下面聊，觉得佛罗伦萨那边确实有自己挺强势的竞争力。

韩磊：他有一些在北京没有的品牌。但是我本来是想去的，我上网搜了一下120多公里，我就打消了这个念头，我觉得还是有点远。刚才聊了这么多，比如说环首都经济圈，现在是河北想贴着北京走，但是北京不爱搭理，天津也想贴着北京，所以现在说白了，如果说廊坊单独很小，就固安这么一个县，或者只有固安和燕郊的话，我估计这两个地早就被划到北京了。但是他牵扯到很大的一块地方，所以我觉得现在探讨不探讨产业不是最重要的，之所以出现这样的情况，周边的区县卖得很好，现在我们看到中国80多个大中型城市，房价上涨的占到90%以上，这就说明什么呢？

我觉得这个还是在调控的状态下还是这样的，确实中国的房子现在太少了。这是最主要的原因，还有什么呢？中国人的心理预期太高了，我们会发现房价上涨靠什么支撑，刚才我们谈到香河、武清、固安，每个都会给自己编一个故事，告诉买房人到这是好的，但是其实你不编这个故事，买房人也得来这买。为什么呢？第一他没买，该买的地方买不起，去哪，只能一点一点往外推，推到他能买得起的地，这是第一个。

第二，中国没有其他的投资渠道，我们看到股市，成天把人骗得跟傻子一样，投资古董，投资字画，不懂的人没法玩，买黄金，也不行。自己不懂，上下波动也很大，中国五千年积攒下来的，买房置地的思想就在这放着呢。而且确实很多人尝到了买房的田头，这就像什么呢？每个人，不光是中国人，我觉得全世界人都是一样的，他看到了好的东西，别人成功了，更多的人就会往成功的想法去想的，不会想这个事如果我失败了怎么办？就像炒股一样，所有人都说10%的人挣钱，90%的赔钱，可是还是有这么多股民往里面扎，他永远只看10%，而相反到房地产这个市场上，基本上90%的人都赚钱了。只有10%命特别……而相反，到房地产这个市场来说，基本上90%的人都赚钱了，只有10%的人，我觉得是命特别衰的赔了，或者太激进了赔了，所以它是一个特别稳妥的投资方式，是没有办法的。

主持人：中国老百姓财产性的增长实在是太难了，只能靠房子。

韩磊：对啊，所以我们老说，一个东西，产品的价格是供需关系决定的，但是中国不是，房地产市场不是供需关系决定的，是心理预期决定的。你会发现很正常的情况，客户在签约之前，使劲跟你砍价，问你什么时候降价，这个合同一签完，就问你什么时候涨价。比如说我们举个离子，现在到绿宸万华城买房子去了，他5000块钱买的，他的心理预期就是8000卖，所以你给他7000也不卖，所以绿宸万华城无形当中就变成8000了，就是这样，这个没办法。因为90%的人赚钱了，他凭什么说便宜卖，我又不比别人傻，人家都赚钱，我为什么要赔钱，所以预期支撑的，供求关系在这已经不是第一要素了，已经不重要了。这是我觉得在中国很畸形的市场。

另外就是供需关系，媒体成天炒作供大于求，哪供大于求，你差得远了。咱们说中国的城市化率，现在连50%都不到。发达国家是80%到90%，就意味着还有五六亿农民要进城买房，这个房子打哪来？你的供求关系远远就供不应求，所以我们看到了，你都这么严厉的调控政策了，压住了吗？压不住。

为什么压不住？因为人的需求是你制定政策的人理解不了的。人家现在就说了，你不买房我就跟你离婚，或者你不买房我不跟你结婚，或者你不买房子我孩子教育问题解决不了，这个东西制定政策的人你能清楚吗？不能清楚，这是个人的需求，所以这些就造就了你成天待在农村，你会有什么发展。在全中国我们一提到北上广三个城市，还有什么？没有了，可是你去美国，可能随便拉出一个城市，都可以得到人们改善生活，什么方方面面的需求，全部都能满足，中国没有，过于集中了，所以没辙，老百姓必须进城，而且他得去大城市，所以大城市的房价，为什么我们说环首都经济圈，都给带动起来了，如果这圈城市不是环北京的，举个例子，如果说是环西藏的，肯定涨不了这么快。

主持人：我觉得对于买房人来说还是需要有一个故事。

韩磊：他是一个故事，但是开发商编这个故事也不能是纯属瞎编，你肯定还是要给人家决心，因为老百姓不是傻子，你得有理有据，让人家看到是这么回事。所以我们看到当年的燕郊说他是CBD后花园，老百姓懂CBD，所以你编CBD的后花园就好使，我们现在固安说第二机场，为什么？因为老百姓知道，顺义机场是怎么情况，我做了一个统计，2009年顺义的均价不到6000块钱。现在基本上肯定是翻倍了，翻倍都多。大兴在2009年的时候，均价大概是8000多，现在基本上得在一万七八，老百姓根据真实的案例也会得到一个结论，我现在固安跟当时顺义和大兴所处的位置基本上是一样的，我也应该翻倍，三年，这是他的预期。

同时第二机场又是全球最大的机场，利好在这放着，还有一个老百姓懂地铁，怎么着便利就怎么着来，弄的前一段时间，可能就上个月的事。我看到有一篇新闻说了，第二机场快轨已经立项了。就证明这个四号线未来的延长线要延到第二机场，而第二机场在哪？榆垡，从榆垡到固安可能也就六七公里的距离，也就意味着老百姓自己未来在固安买了房，离地铁也只有六七的距离。所以这个利好是真实存在的，他们能看到，别的他们不懂。你跟他讲别的，他根本听不懂。这些东西是他懂的。

就像我们刚才为什么说浙商，为什么要跟浙商挂钩，大家都知道那边人聪明，这些东西你跟他说有用，你为什么不说别的。包括武清也得说清楚，说白了，他说他的自然环境好，那个是次要的。还有一个很重要的，能给他办天津户口。这个也是很重要的，如果没有这个户口，我想可能有30%的人不去那买房，大家去那买房多少得图图。

所以我觉得现在我们讨论的问题，应该是既然这个事实已经既成了，环首都经济圈这些区县是未来买房的好选择。那么，我们觉得我们应该探讨探讨，您这会应该是去武清买，固安买，还是去燕郊买。给大家支支招是更好的，我觉得这是一个发展的态势，你必须得到这些地方去买，如果你是一个务实的人，如果你现在看清楚你在北京买不起房，就别等了。

主持人：我们聊了环首都经济圈这么多梦想照进现实，我们也看到了利好和利坏，那么他的希望到底在哪里？就是如果我要买房的话，到底选择哪里。就像你刚才说的问题，肯定是要根据不同的需求，做不同的选择。我们也是看到，固安是一个比较利好的存在，就像您说的第二首都机场，但是像燕郊这边我看了一下，是从三四月份到现在，房价不是稳步上涨，有点起泡，有点封的状况。因为很多人都会在想，到底什么样的房价我们应该出手？

潘璐：其实刚刚我们一直在说，都是在讲，城市包括这些地方都表现得不错。实际上有一个问题是一直以来都没有解决掉的。我们刚才提到，包括一线城市，本身城市吸引力的问题，带来价值的上升，支付力带来不断的被挤压的外溢，实现了目前市场表现的形势。

但是另外一个问题是什么呢？就是因为这个刚刚韩总也提到了，在目前来说，因为是北京，北京的周边，包括不断的城市化率带来的叫做越来越多人在进城。在进入到城市化的过程，所以一线城市，甚至在未来的一段时间，三四线城市会出现非常大的一个，跟当年进城很像的过程，他会不断的下放和复制的表现。

但是另外一点，北京真正环北京的产业也好，经济也好，一直以来我们没有解决的一个问题，我们说河北省追随北京也好，每一个片区它的经济带是什么经济带。

我们刚刚其实在讲，很多产业其实不能带给我们真实有效的结果，至少在购房人群这块是得不到结果的，他们自身的定位是什么？这个问题可能是在未来，我们说像固安、像燕郊发展比较快，他的客户层级出现了叫做品质要求的，这些问题都出现。当所有人入住以后，燕郊现在最大的问题就像通州，像天通苑，所有集中性大住区的弊端全出现了。这个时候，就刚刚说的，我们到底建议人家去哪买，去这买，去燕郊买，去固安买，确实很成熟。至少它已经有一个样子了，不必那么担心，包括未来它发展的路径等等还比较清晰，但是如果说环首都经济圈，或者本身片区自己没有想清楚自己未来到底带给客户什么，你至少给人家讲清楚，你这个地方未来会是给人家带来什么，人家一住要几十年，它的定位，它的整个配套设施服务的跟进，等等这一系列的，可能我觉得在一段时间之内，会出现大家会对很多叫做发展的一个阶段的某一个片区会有一些质疑。

所以，其实我们今天说到，环首都经济圈到底大的定位方向是什么？不光完全是一个产业带动。是这样一个过程。

主持人：自身的经济体的定位。

潘璐：对，现在我们建议人家，你是住还是为了什么。住你自然是要忍受很多东西的。这里面我们提倡45分钟，我家住西四环，我从西四环到东三环上班，我每天早上开车一个小时要多，这已经不是45分钟单纯的问题了。所以，这些到底在忍受的过程当中，他要忍受这些问题，同时这个片区既然已经选择了出了北京，我们一直说你要给客户一个理由。所以说，这个东西是需要我们思考的，可能并不是像我们看到的一直能够一路高歌下去。

主持人：自身是要有一个支撑。

潘璐：而且我们会看到北京的城区的客户，我们经常会讲，很多东西不用表达，它非常成熟。其实我们现在看到的，在各个片区我们都会有自己的项目，我们认为所谓河北省的客户，或者外溢出去的，他们现在其实自己的意识，包括它对于很多东西的思考的成熟度应该说已经到了一定的层级了，没有那么简单。

主持人：我觉得近郊房价的定位也是比较微妙，甚至会是很尴尬的境地。刚才我们聊了，西二、西三的价格是两万多，不到三万块钱，但是燕郊就快一万块钱了，很多人的心理预期就是，如果我要是再凑一笔钱的话，或者我在忍受其他的东西，我借钱，但是我去市内买房子，我买不了三环，但是我买五环。

潘璐：这个也挺有意思，因为当时我们很多直接客户的跟进，就是提到燕郊一万块，它为什么比别人要好。那个项目，或者当时能够实现的项目特别简单，出来立刻就上了高速，或者一出来，应该说是燕郊的咽喉位置，所以他首先不牵扯大燕郊内部的堵车或者等等，这些没有。无非就忍受什么，过了第一个白马庄，过了那个收费站开始跟大家一起，但是这个反过来想，京通，空中内部有多路。其实他是一个选择的，刚才你说，定价的问题，他叫做尴尬也好，或者敏感点就是这样的。包括我们说，万华城，其实我对那个项目真的是觉得，他一定还会有更好的发展。因为更大的地块的条件我现在脑子里面还有，包括我们所有设计前期的考虑，其实他是跟区域的生长是完全相关的。

最开始我们做前期的时候就是跟机场，包括当时我们在跟达拉斯机场的对比度和发展条件去做的。其实现在可能我们看到是这一批客，后来就会有置换。那么客户看什么，客户看的肯定不是跟大卫城带来未来的生活图景完全不会是一致的。

这也就是为什么它现在的价格也不算低了，在整个片区里面也不算低了，已经是挺坚挺了，但是还是在走量。之前在讨论，特别担心的整个大的孔雀城系列的对我们的围追堵截，转回来看，它会是另外一个条件去实现的，因为大卫城还是一个咽喉位置，但是固安好在哪？固安里面强没有产生太大的，带来的城市病，或者等等客户要忍受的东西。所以我觉得这个价格和直接带来客户的利益是最相关的。这些条件完全可以拉通，并不因为你在哪，反而是直接效益看到了，我付出什么，得到什么。

韩磊：而且买房子的人，其实我们都觉得买房子应该是大事，应该特别仔细的思考，其实真的不是这样，很多的客户都是冲动消费，瞬间，包括我当年买房也是这样的，瞬间。那个时候价格已经不是最主要的因素了。就是说，你想，比如说我想固安举例，四五十个项目都在同时销售，每个项目都得有自己的亮点和特点，你在告诉客户，尤其是紧挨着的项目，你为什么要买我的。它都要做这些，买大卫城的客户，肯定不会买万华城。买万华城的客户肯定不会买大卫城，就是这么简单，你的位置没有它好，所以我们卖得是品质，卖得是生态环境，我们有河，有公园，我们有私人会所，他们没有，他们就是离北京近，他解决的是纯刚需的产品，就是纯刚需的客户。来我这，一出了北京就到大卫城，它提到的就是地段上的概念。

所以每个产品有自己的特点，而且每个人的需求也不一样，你也真是分不出来，很多人不理解。可能朋友说了一句这好，他去了也没看出坏，他就买了。比如说燕郊卖一万块钱，我们之所以谈的一万块钱有点冒，并不是说人家的房子不值1万块钱，是在这整个大的区域，客户分辨没分辨，那卖8000，这卖1万，高出去两千块钱，买这单值不值。

我觉得应该是探讨的这个问题，我个人认为不值，可能有的客户就认为值，他那个时候思维已经到什么了，那个时候它已经把北京抛在脑后了，它到这以后看了一圈，最后比的是什么呢？就是燕郊的房子，我觉得他的房子就是比它好，我买了，可是买完了，签完约回家可能一琢磨，跟朋友聊天，朋友说你怎么不去那，你去那一万三就能在北京买一个房子，后悔了，后悔有用吗？没用，你已经买了。这就是真实的冲动消费，就是这么造成的，你瞬间头脑是缩减了，你并没有扩张，你缩减了在一个小的区域里面，所以是这样的，刚刚我们谈到，给大家支支招在哪买。

我个人倾向，我一直不喜欢东边，因为我可能一直都住在西边，我也住西四环，我总感觉西边第一出来没有东边堵，这是最切实的感受。我好走，第二我感觉西边更适合人住，生活节奏要慢，我是这种感觉的，我觉得我住在西边不压抑，我一去东边就暴躁，这是我自身的感觉。再说，东边的CBD炒了多少年了，它还有第二个东西炒吗？没有，我想CBD再扩也不可能扩到通州去。你觉得那个美好的故事可能吗？把CBD扩到通州去，他宁可往西扩，往金融街扩也不可能扩到通州和燕郊去。我觉得这是现实的问题，这个东西你没有必要考虑他给你未来带来的种种利好，这种利好不太存在，只不过他是随着东边的万意带动价格在上涨。仅此而已，我是这么认为。

我觉得现在选，你就是靠这大树好乘凉，怎么靠。有新兴的产业，有政府做大规模投资的地方，你去，没错，跑不了。不是说我做固安的项目就推崇固安，我到绿宸之前，我做大兴的项目和旧宫的项目，我一直很推崇，那个时候我就说，我要买就到南城买。宜家亚洲最大的店放到了南城，我们第二机场放到了南部，然后新发地的市场要搬到南六环以外，有很强的物流产业，木樨园全都集中在南城。而且在南城有南海公园，很好环境也在那边，再往南有永定河，这一带，方方面面都造成了，包括固安的工业园区已经十年了。已经相对成熟了，政府解决不了招商的问题，他把这个东西抛给开发商了，你华夏去做吧。我给你很好的土地政策条件，你去给我招商，用你的能力。他来做这块，固安2/3的地方都是工业园区，你想想，这么多工业园区，未来招进来这么多企业，他能不带来产业吗？我管他是什么产业，至少他能解决就地的劳动力问题，所以就会变成，现在我们看固安是大工地，但是未来的交通一定会比东边好，我敢这么说，第一有很多人要分流到机场相关的地方工作。

第二，固安工业园区会解决很多人劳动力的问题， 当地工作，当地居住，没有必要每天往北京跑。包括如果新发地搬到六环之外以后，都会解决当地就业的问题，就业解决了就意味着对当地的交通压力没那么大了，所以交通不管怎么着也不会有东边堵。

如果探讨地铁能修到哪，修到固安的可能性要比燕郊大得多。如果我是北京市政府的领导，我修到燕郊就是解决广大在北京工作的跑河北居住人的出行问题吗？那不是他的管辖范围，而修到固安是必须的，因为机场在那，必须得修到那。所以为什么燕郊吵吵的地铁比固安吵吵早很多年，到现在还是八字没一撇，但是人家已经立项了，就是这么简单。所以你得靠着大树好乘凉，你上网搜搜，哪有好的政策你就去哪买房子去。

主持人：韩总给我们指了一条明路，背靠大树好乘凉。贾海峰老师呢？我知道你现在应该有两套房子，还是三套。

贾海峰：我也比较看好固安，我前一段时间还有朋友拉着去天宫院那边看俊月（音）国际，性价比很高，1万多块钱，带非毛坯修，都是看重第二机场的概念，因为现在首都机场给顺义带来的变化实实在在都看得到，第二机场说未来也是亚洲最大的。

关键是说，现在那边腹地比较大，地比较平，可供发展的产业的地很多，底子不大，每年增长200%都是可能的，一旦机场项目开通以后，创造快增长的神话是可能的，要是说升值就一定要在高增长的时期，为什么要在中国买房，不去欧洲国家买房呢？就是这样，钻钻法律空子都没有，像北京的北部已经涨得很高了。他现在也是处于一个调整期，南部还是比较有潜力的，尤其是假如第二机场的快轨能够跟北京市内的地铁线连在一起，就能给固安再往南快一点，留一个站口更实际一点。

韩磊：这种可能性就存在了，我们现在不知第二机场到底有多大，只是都在说2017年第一期投入使用吞吐量是4000万，到2020年是要达到1.2个亿，都是这么说。所以现在有的在说，第二机场可能有一部分地已经跨到固安上面，但是一期可能还跨不到，但是具体能不能跨到固安上面，现在咱们不清楚这个事。如果你跨固安上面，地铁肯定就得修到固安，我是这么理解，一定是这样。

咱们再说得稍微扯一点的话，有行政区划的问题，第二机场划到固安，你占了河北的地了，行政区划这么大的东西放在这，肯定北京要管的，不可能让你去管，北京要管，你又占了我们的地，你不得商量商量怎么解决这个问题吗？你兴许就把固安划北京了，当然这个都是闲扯。我觉得是有这种可能的，而且现在来看，固安的区号，座机就是010。你用座机打固安的电话是不收长途费的，而且在明年要实行手机打过去也是没有漫游费的，这是第一，这个已经落实了。别看大卫城雍和宫（音）万华城的销售电话都是010的区号。

第二，现在固安的空军医院，从北京过去的医院，北京社保已经可以用了，我觉得慢慢的可能也就是除了户口以外，基本上跟北京没区别。环首都经济圈的概念里面有一个很重要的，就是要实行什么菜篮子。农业观光，医疗，住房公积金，包括银行系统，跟北京全部实现同质化。如果这些真正实现了的话，那跟北京有什么区别，无非就是一个户口的事了。可是我刚才又举了一个例子，这一个户口值100万。你琢磨琢磨，关键你用100万跟北京你也买不了房子，人家不让你买，肯定很多人去固安买房子了。

潘璐：我觉得北京一直以来，北京城市本身包括他在有外扩的话，城市很大，我们会发现，如果不是受到这些影响，一般情况下，中间切一道线，东边的客户确实习惯于中间，或者他的交通半径，他能接受，所以他不断在这个方向上外扩。北边也一样，有了四号线以后，可能中关村拉通了，往下走，包括到固安、大兴等等，实际上他跟整个客户切实的需求，其实如果我们说，如果要让一个中关村上班的人到燕郊去住，恐怕他每天上班太可怕了，还是要关注的就是一个自身切实的需求，当然如果能到政府支持非常好的区域，早进去肯定是好的。越往后越来不及了，为什么大兴固安我们都觉得好，地大，可发展的空间非常高，但是东边就不一样了，东边已经走过一段时间了，除非再升级，是这样一个过程。这个对象我觉得光看预期还是让大家清醒一点，你买房子就是为了住的。

主持人：很多人买房子都是在买预期。

韩磊：关键很多人买房不知道自己干嘛，这个是很痛苦的，就是扎堆，现在哪火就买哪。举个最简单的例子，当然国美第一城最火的时候，全都去国美第一城买。我哥们还给我讲了一个故事，他也去国美第一城看了，进去以后销售不理他，因为人太多了，没人理他，他很生气。说这破房子，要不是这么多人买我肯定不买。结果他在那坐了两个小时，没人搭理他，他出来了，到华纺易城(楼盘资料 业主论坛) （音），接待特别好，国美第一城产品跟华纺易城（音）产品是没法比的。但是华纺易城（音）当时可能比国美贵了五六百块钱，他咬了咬牙，买了华纺易城（音），他现在非常庆幸自己的决定。华纺易城（音）现在的二手房的价格比国美得高五千块钱。

这就是说，华纺易城（音）就在边上，为什么你不去看看，就是大家乌央往里面走，就不管了。所以燕郊是最早吵起来了，上上城，刚才就说到，从这到亚运村上班的问题。当时我们公司就在亚运村，我们公司很多小孩就在上上城买了房。结果，在经历了一个月以后，全部又都搬回亚运村租房子了。他每天上班时间就得四到五个小时。太痛苦了。所以后来你就会发现，上上城根本就不会住，当时买来的时候想着我要住，但是当时又问大家上哪买，大家都去上上城，我也去，又便宜。当时根本就没有琢磨明白自己要什么。

主持人：应该是选房子的时候保持理性，买房子的时候，碰到一个就拍板。

韩磊：现在他们把上上城的全部都卖了，因为他不可能上那住，这就是最真实的情况。另外，很多人我们还谈到买房时候的心态特别重要。我媳妇的一些同事，买房之前都会问我，去哪买。我当时就问过他们，你的需求是什么？他说，我没太考虑这个事。举个特别有意思例子。这两个人已经结婚了，他们公司在东四环四惠，在远洋，他这个同事看了一套朝阳北路上的，青年公社的房子，大概可能是三四十平米的房子，价格两万八九，问我合适不合适。

我说，单纯的不从价格各方面来考虑，肯定不合适。他问我为什么，我说你都结婚了，你要不要孩子，他说我肯定得要，要孩子30平米的房子怎么住，意味着你刚买完没过两年又面临第二次重新购房的选择，你痛苦不痛苦，他说，我根本压根就没有想过这个事，他就觉得我住东边有面儿。住大跃城对面多好，离公司又近。我说可是你的需求是面子需求，还是购物需求，还是未来孩子需求，哪个重要？你考虑过吗？他说我压根就没考虑这个事，所以在我说完之后，他果断跑到南边买了一个更大的房子。

还有另外一个同事跑到大兴买了一个更大的房子，都是刚结完婚马上要孩子的人，这是你的需求。我们发现很多客户也是一样，你跟他一聊，说你买这个房子干嘛？他真没想过。

主持人：我觉得您说的三四十平，比较适合单身，一个人，又在东边上班，手里有闲钱，我就买一套，自住投资都可以。

韩磊：买30平米的房子一定是投资为主，就是你这个投资属性得占70%，顺带解决解决我日常，这三年我租房子也得租，我凑合凑合算了，但是你一定把他当成未来投资的首选，否则的话是不可能的。将来把这个卖给谁，卖给跟你有同样需求的人。

主持人：那个时候房子已经升值了。

韩磊：我觉得在未来十年之内，在中国买房子还不需要考虑太多。

在大城市，我觉得只要这个房子你能买起就赶紧买，别琢磨一时的波动了，这个是我深刻的体会和非常痛苦的经历。我做房地产十几年了，买房子的时候总是从专业的角度考量这个房子合适不合适，最后我周边的朋友全都靠房子发财了，唯独没有我，就是因为我想得太多了。我们开玩笑的说，在北京你盖一个房子，这个房子的厕所，马桶安上，右边腿都放不进去，没关系，能卖出去，因为有左腿瘸子来买这个房子，北京的需求太大了，你考虑那么多真的没有用。

比如说刚才说到小户型，我有一个朋友，去看前门前的产品。问我，我说要我，我肯定不买。那是宿舍楼，进去两边是房子，大走道，那能住吗？他说位置好，是，不错。但是前门那个地，我并不觉得它一定会怎么样，我说与其你买前门前，不如说再添点钱，不如你去东四环买一个小户型。也比那好，但是他可能也没考虑那么多就买了。同一时期我看周边的人都在买房，我从那个时候做珠江风景（音）的时候，那个房子4680我没买，我做阳光上都（音）的时候，7900我没买。AZ-town 9000我没买，和平里小镇9000我也没买，后来我就深度的发现，我是一个傻子。

那个时候我看他们都在买，我也绷不住了。我在2010年4月份出来调控之前，我在西四环中唐买了一套房子，买完政策一出，过了半年，我跟我的哥们坐在一起聊天。我说你那个房子什么情况，他说我卖了，赚了50万。他们问我说，我说我这个降了10万。你会发现你挑的房子从产品的品质，各方面全都会比他好，然后就会发现，可能地理位置没有他好，错过了一个机会。我讲这个事就是想告诉大家，但是现在我上个月打电话，我那个房子现在你要卖能挣30万，又涨回来了。所有的事实告诉大家，如果你是投资的话，别想那么多，找位置好的地方，你能买得起的位置最好的地买，越快买越好，自住也一样，你别担心它降价。

在北京的房子，我觉得十年之后降不了价。如果你永远问多少钱合适，我跟你说，4000合适，你觉得不对，3000合适。你会发现我们开盘的时候，4月21日卖4200，我的成本4500，市场不好，而且固安正好从七八千的时候，降到四五千的时候，市场不好的时候。你再以这个价格卖，很多人都觉得，你都降这么多，你肯定还得降，让谁买谁都不买，可是当我卖到5000块钱以上的时候，托关系找我，您给我留一套，永远都是追涨，我就特别不理解，已经经过2008年一次惨痛的教训了，还是不吸取，而且是，关键还有一个误区，别听专业人士的，别听干房地产的，他们忽悠你。我就特别纳闷，不听干这个的，听谁。我去饭碗吃饭，你不听搞餐饮的，你听淘粪的，那可能吗？不可能，他不懂。你听所谓的经济学家，你听他，他早有房，他管你死活？哗众取宠有意思吗？没有意思。

主持人：我记得去年的时候，市场还不太好的时候，胡宇宙，原来是远洋，后来跳到天润。我当时问他一个问题，现在很多人都很关心，到底什么时候抄底，买什么样的房子合适，没有办法，因为网友都愿意提这样的问题，然后胡宇宙就跟我说一句话，他说，我希望购房者仔细研究一下，他如果买这个房子，他看看这块地开发商拿的时候是多少钱，卖的时候是多少钱，你就可以看是不是低点，他再低能低到哪里。

潘璐：其实我觉得，我们今天一直在说的，包括外围等等，其实他是跟整个北京城市发展相关，包括大家一直说房子为什么要买。包括中国人传统的韬光养晦的想法，包括买房置地的传统观念相关。

但是另外一方面，很多的时候，我们说房子在涨，刚才跟韩总说，地理位置好，你买得起就买，他跟本身土地价值的自然上涨是有直接相关的。

但是这个东西，反过来讲又不太可能是颠覆，因为地永远都是稀缺的，不管是在中国也好，在外国也好，在哪都是一样的。尤其是在我们说，现在像中国整个城市化发展非常不均衡的条件之下，一线城市确实机会多，财富积累的人群也好，各方面带来的条件和影响都是不一样的。自然它的地就是值钱。我们说上山下乡地多了，为什么那个地就会难一点。其实他就是因为发展，在现金段表现的过程，倒不是说就是无止境下去了，如果说在未来，比如说北京，环首都经济圈大家如果想清楚自己的定位，有休闲的，弄清楚以后，我相信谁去哪，自己很清楚，其次也不会出现量的忽高忽低，或者等等特别叫做波动的现象。他会变成很稳定的，因为每年我们的新增就业，包括我们每年在城市发展当中需要的人就这么多，再转回来以后，自然带动的，我们 现在的限购也好，或者到了一定阶段，结婚、置业、生子都会成为规律性的东西，不会永远出现大起大幅的状态出现，也是会进入正规化的表现。

韩磊：如果说咱们从2009年到2012年，如果不是大家随大流，别人买，都抢着去买，如果平稳分散开，我估计这个市场是很平稳的。

主持人：因为我是前天去看了一下最近的新盘，特别热，紫金新干线二期，我去的第二天就曝光了，我当时去售楼处的感觉，就像你朋友去的国美，就是这样，我去了之后，没有人接待我，现场有很多排号的人，有两个银行，一个是交通银行，另外一个是建行。现场办理贷款之类的东西。我当时看了，大概是有四套房源，已经出售告罄，背后大概有5套，甚至比5套更多的楼是空置的，没有说到底什么时候开，我问了一下销售，他说我们可能1月份开盘，结果第二天住建部就发文了。

韩磊：我觉得它那个地方，紫金新干线，我当时也做过，我们在卖的时候根本没那事，那个地，说白了，你去那，能够感受到，他一定是回龙观相对来说比较偏僻的地，周边什么东西也没有。出门可能只有小卖部，但是他其实到回龙观西大街最繁华的地方也没多远，但是为什么现在卖得好，以前卖不动，我觉得时机找准了，回龙观已经没房了，可是中关村的这帮人行是有购房需求的，没辙，回龙观是他第一选择，清河相对来说价格也比较高，而且新盘也没有了。所以，他摊了这么一个好便宜，跟当年的珠江国际城是一个道理，产品其实也不错，可是当别人都卖的时候，根本没他事。

主持人：地铁出来之后，地铁后面就有一个丰联，不管是品质，还是各个方面我都觉得比紫金新干线相对来说要强很多。

韩磊：国风美唐我觉得不适合在这说，有一些隐晦的东西。因为它离地铁太近了，它是有一些问题的，尤其是当年的叫什么一号国际，我当时做，我很了解，而且交房时间很晚，这些综合考虑的因素，相对来说，他俩离得就不太远了，你这么对比起来，而且紫金新干线的一期，各方面实景也都呈现出来了，大家信心也更强一些，就是说，这个我觉得是最主要的，我不知道现在是不是国风美唐要比它贵一些。