钱紧一年 | 阳光城 光环与底牌

需要注意的是，不少房企会在发行债券时通过一系列操作“美化”票面利率，换言之，房企的实际利率也高于公布的成本。

据观点地产新媒体了解，2019年以来，阳光城已在新交所披露4宗美元票据，金额和利率分别为1.2亿美元12%利率、2.5亿美元9.5%利率、3亿美元10.25%利率，以及11月12日披露的2.5亿美元10%利率。

从债券评级表现来看，2019年11月4日，三大国际评级机构为阳光城2.5亿美元债券给出的评级分比为，穆迪：B2正面，标普：B稳定，惠誉：B+稳定。

国际评级机构给予内房股最高评级是中海，惠誉对其长期外币发行人违约评级为A-，而对惠誉碧桂园的主体评级为BBB-。

另外，2019年9月10日，惠誉发布的报告显示，将阳光城集团主体评级从B提升至B+，前景展望稳定，而标普最新报告也确认阳光城及母公司福建阳光集团B评级，展望稳定。

众所周知，由于地产债融资收紧明显，2019年以来房企净融资额显著下滑，且有较大再融资压力。相比于高评级房企地产债发行数量增加，低评级房企的融资环境将更加艰难，因此，提高评级也成为房企在发债时必不可少的筹码。

资本是流动的，更是逐利的。在有限的规模下，无非只有两个选择，要么流向更安全的一方，要么就选择更高的利率。

此外，从短期借款、净资产、货币资金几个维度上，阳光城也在提高自己短期偿债能力和财务整体的安全性。

数据来源：企业公告、观点指数整理

如图所示，随着货币资金的增长，截至2019年11月，阳光城的账面货币资金足以覆盖短期借款，以保证公司整体运作安全。与此同时，现金流增加也反应阳光城在加快项目的周转，加速结算，以回流更多资金。

不过，从销售额/自有资金（比例越大，一方面说明自有资金不足，另一方面说明销售额大部分靠融资来驱动）表现上来看，与行业龙头水平相比，阳光城仍有改善空间。

数据来源：企业公告、观点指数整理

事实上，在地产行业过去20年的高速发展中，高杠杆是大多房企迅速累积资本、扩大规模的推动力，是典型的行业现象，无非在于各家把握的风险度各有不同，如人饮水，冷暖自知。

或许，正如吴建斌所言，无论对阳光城，还是整个地产行业来说，降杠杆都将是一个长期任务。

赛道与选手

“人等地，地等钱，钱催人”，朱荣斌的“五圆战略”中，人才是其中的核心，也是他花精力最多的一块。

刚履新阳光城时，朱荣斌就迅速搭建一套全新的管理团队，新增十余个区域公司，使阳光城的全国布局从17个区域增加到30个区域，随后逐渐整合为28个区域，并进一步分类为A、B、C三类。

不过，团队融合度、区域和集团的权力平衡以及内部管理成本压力的增加，倒逼房企从向融资杠杆要发展转为向经营杠杆求效能。

精简架构往往是最直接的方式。

2019年末，阳光城启动大规模架构调整，有13个区域展开了合并，包括福州区域合并江西区域、上海区域合并新疆区域与湖北区域、浙江区域合并安徽区域、河南区域合并山东区域、广州区域合并佛山区域、云南区域合并贵州区域。

其中，福州、上海、浙江是阳光城的A类区域，年销售额超过150亿。

当初的扩张有多坚决，今天的收缩就有多稳健。

可以预见的是，调整中的阳光城不可避免会有一系列人事的变动。或许令朱荣斌欣慰的是，截至目前，在行业流动性不断加大之时，他亲自搭建的高管团队依旧稳定。

据了解，随着区域整合变大，朱荣斌给予区域的赋能也将随之加大，除财务跟投资强管控，更多的都将交给区域决定。

另外，观点地产新媒体了解到，10月份，阳光城内部还进行了一次整风。

“现在公司不提倡上班时间坐飞机，所有高管的出差行程，都要求不能在上班时间。”有阳光城员工透露道。

大到区域整合，小到基础管理，市场的急转直下，过去粗放的房地产越来越像它们曾经看不上的制造业，向精细化运营要利润。

而在赛道的选择上，朱荣斌则坚定专注于地产。

尽管过去两年阳光城也曾提出产城结合，但环顾整个地产行业，尚没有成功的案例出现，也令朱荣斌对转型的态度始终谨慎。

“现在阳光城的财务实力也不允许我去战略对待，花很多钱去干多元化这个事情。”他坦言。

2019年，阳光城顺利跨过2000亿，朱荣斌仍不能松一口气，市场的变幻莫测，同行的虎视眈眈，阳光城走的每一步都不容有失。

这是中场的结束，也是下半场的开始。