钱紧一年 | 阳光城 光环与底牌

跨过了千亿门槛，朱荣斌说他不再唯规模论，不会像过去盲目提出销售目标，阳光城也不会像过去一样高增长，而是保持高于同行的增速。为此，他回绝了林腾蛟为他提出的“天命计划”。

数据来源：企业公告、观点指数整理

（备注：进入2019年以来，受制于政策与市场，整个行业销售规模增速明显放缓，销售同比增长均值由50%下降至15%）

在成为大公司前，阳光城仍然将面对诸如高负债、利润低、管理精细化不足等成长的烦恼。

“其实我们还没有真正强大。”朱荣斌如是说，同时他也做好了放慢脚步的准备。

钢索上跳舞

规模增长留下的负债问题，在融资环境开始收紧后变得尤为重要。

数据显示，2017年大规模扩储后，阳光城有息负债达到历史最高的1134.88亿元，比2016年末增加66.7%，资产负债率和净负债率达到85.66%和252.27%。

这很正常，杠杆换取规模是当时所有房企实现扩张的方式，但随着金融环境和房地产市场的变化，过高的杠杆则意味着风险。

房企融资收紧的信号在2017年初现端倪，银监会、发改委等部门陆续发出新的政策，严控房地产金融业务风险，房地产企业的融资渠道受到明确限制。

2018年到2019年，地产融资持续收紧，房企整体融资难和融资成本都在上涨。“23号文”明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，同时对开发贷、境外发债等多种融资方式进行限制。

受制于资金压力和市场环境变化，房企投资不再狂热激进，而是学会了随行就市。

2018年，阳光城原定的800亿土地投资额只使用了306亿，与2017年相比几近腰斩；2019年前11月，阳光城共计获得53个项目，新增计容面积987.9万平方米，权益土地对价379.7亿元。

数据来源：企业公告、观点指数整理

从2019年的拿地节奏来看，阳光城把握了年初的土地出让高潮，仅3-5月就新增24个项目，权益拿地金额接近200亿。值得一提的是，随着三四线市场趋冷，阳光城的土储结构也更趋向一二线。

2019年半年报显示，阳光城一二线城市预计未来可售货值占比85.93%（土地储备面积占比76.20%）。

数据来源：企业公告、观点指数整理

出于对市场的判断，朱荣斌认为过多土储反而会是企业的负担，“过去认为土储排名就是未来的销售排名，但现在土地放三年，财务成本多高？房价又不涨。所以阳光城这两年的土地都是卖多少、买多少。”