强三、四线城市投资客追踪：接受投资周期变长

或许，接受投资周期拉长，是当下投资客生态圈最直接的变化之一。同策咨询研究部总监张宏伟指出，三四线城市很多项目都在开工，统计其未来供应量并无法判断投资客未来的资金沉淀，但银行信贷收紧值得关注。银行审批周期拉长导致交易期限拉长。

强三四线城市限购升级之后，长三角投资客生态圈将会发生什么变化？

3月13日，从事中介销售代理的张晓明（化名）晚上11点才回到位于上海闵行的家里，当天他一直在宁波杭州湾世纪城项目里，带客户看房买房签约。当天在张晓明手里一共成交了2套房子，单价接近9000元/平方米。

根据在杭州湾世纪城的多家代理中介机构的反馈，该项目在今年1月份均价为7000多元/平方米，并在年前封盘一次。一个月之内，其单价涨幅超过1000元/平方米。

3月14日，嘉善限购升级第一天，在一个投资者群里，刘云（化名）抛出一个问题：上海周边城市的房子还有人会买吗？群里立即有人回答：会买，前提是有钱。

张晓明极力向刘云推荐杭州湾世纪城。杭州湾世纪城位于宁波杭州湾新区，宁波尚未有限购或调控升级的风声传出，但嘉善限购之后，刘云有点纠结宁波地区如果也进入调控升级周期，房子不知道什么时候能脱手。

与刘云心态相反，21世纪经济报道记者采访到另一名投资客陈祥胜，他去年在嘉善买了孔雀城的洋房，今年并不着急转手，而是打算去周边其他有可能通高铁的小城市继续投资房产。

销售势头强劲超过市场预期，市场却发生了结构性变化。来自上海中原地产的分析指出，一二线城市受调控影响，交易量有所放缓，但是从数据看出现明显增加，主要是三、四线城市销售有超过预期表现。投资外溢现象明显，尤其是环一线城市的周边三四线城市，市场出现热销，一些楼盘外来投资客超过6成，投资需求释放拉动销售数据。

接受投资周期拉长

投资客在长三角强三四线城市的流动性正在加剧。环上海的花桥、太仓，上海投资客占到8-9成，嘉善占到7-8成，杭州湾世纪城最近成交的客群结构里，上海投资客占了6-7成，呈现上升态势。如果加上在上海工作的外地人，这个比例还要高。

以嘉善为例，本地客户置换的需求就很大。陈祥胜甚至有点后悔去年没有多投入30万买联排别墅，去年下半年他看过的别墅项目均价为1万元/平方米左右，今年1月份开始均价涨到了最低1.2万元/平方米，涨幅超过20%。

或许，接受投资周期拉长，是当下投资客生态圈最直接的变化之一。同策咨询研究部总监张宏伟指出，三四线城市很多项目都在开工，统计其未来供应量并无法判断投资客未来的资金沉淀，但银行信贷收紧值得关注。银行审批周期拉长导致交易期限拉长。

公开数据表明，2月份全国533家银行中，提供9折以下优惠利率的银行有99家，比1月份减少29家。在第一季度就出现延长房贷审批周期的现象比较少见，一般是银行要收紧房贷的信号。

记者咨询银行人士获悉，房贷审批时间以往是10个工作日左右，目前审批周期确实有所延长，不过一般不会超过20个工作日，其他银行大多也会根据实际情况对审批时间做出调整。

值得一提的是，与投资客的热情相比，目前进驻嘉善的开发商并不多。一名当地房企人士透露，目前外来大房企只有万科、保利、华夏幸福、新城控股。保利在西塘开发、华夏幸福在南边，万科刚进驻这个市场。去年新城控股在嘉善以10.6亿元拿了一块地王，楼板价8050元/平方米，今年首次开盘，均价却定在1.6万元/平方米，“贴着成本开卖”。据上述房企人士透露，“排卡”（储备客户）期间就已经“很火爆”。“去年嘉善很多楼盘都卖到1.6万元/平方米”，新城控股的定价策略，一方面是要低开高走，另一方面不排除投资客流动性过大，房企担忧去化压力。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，嘉善重点开发领域在于嘉善南站以北的区域，所以南部市场的投资价值多大，还要打一个问号。当然区域本身还没有经历销售状态，所以压力暂时还不会显现出来。

3月14日，国家统计局公布1-2月份全国房地产开发投资和销售情况，1-2月份，房地产开发企业土地购置面积2374万平方米，同比增长6.2%，去年全年为下降3.4%；土地成交价款794亿元，增长12.7%，增速回落7.1个百分点。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，土地数据出现2014年10月以来首次累计增速转正。从市场来看，尤其是一些二线城市，土地市场还是延续比较热的格局，因此价格还在上涨，不过由于土地市场也采取限价措施，所以价格的涨势有所收窄。