济南地产上演大鱼吃小鱼 万科频接济南“二手”土地

合作开发模式正愈发被房企所推崇。在济南，有大型房产企业的扩张甚至在一定程度上有赖于频频和济南本土房企或国内品牌房企合作开发项目。

　　经济导报记者注意到，自2012年进入济南市场以来，万科目前在济南落地运营的17个项目中，独立拿地的仅有万科城、万科新里程和今年即将入市的万科紫台、万科悦峯，其它项目均是与别的房企合作开发。

　　事实上，在万科的发展路径中，合作开发已上升为主流开发模式，与济南万科合作的开发商包括天泰、华艺、龙湖、明湖天地等。与当地的资源拥有者合作开发，在客观上有利于缓解土拍竞价压力，解决拿地难度大的问题。

　　“现在对万科来说，合作的态度是比较开放的。”济南万科地产品牌经理伊鹏在13日接受经济导报记者采访时表示，只要能符合我们的一些要求，就可以展开各种合作。“相对来说现在地价比较贵一些，成本会比较高，通过其它方式获得更多资源，也是多方共赢的方式。”

　　与本土中小房企合作

　　13日，经济导报记者来到位于历山路与花园路交会处西北角的万科海晏门项目，只见钢结构的售楼处正在搭建中，项目周围已立起遮挡板，工地的砖瓦碎石、土堆等覆盖着防尘网。

　　这个位于济南老城区的新项目规模不大。“将要销售的商品房只有192套。共5栋楼，其中4栋是住宅，一栋是商业综合体。”万科海晏门项目的销售人员告诉经济导报记者，“楼盘预计今年8月开盘，单价在2.5万元－3万元之间。”

　　尽管上述销售人员一再向经济导报记者强调，“这是万科首个进入主城区打造的项目，距离大明湖1.2公里，且是精装房。”但2.5万元－3万元的预估价格区间，依然明显高于周边房价。

　　显而易见的是，拥有万科的品牌，让这一棚户区改造项目有望引领新的区域市场价格风向标。而事实上，与万科在济南的不少项目类似，海晏门项目由本土企业拿地，由万科操盘运作。

　　资料显示，万科海宴门项目开发商为济南恒伟置业，其两大股东分别是济南万青管理咨询有限公司（持股65%）和山东华伟集团。前者由万科控股，后者为本土房企明湖天地的关联企业。

　　海晏门项目的土地于去年6月30日挂牌推出，竞得人即是明湖天地，其作为拆迁熟化人，于去年6月30日以底价摘得这块土地，楼面价格3718元/平方米。

　　海宴门项目也是济南本土中小房企去年在济南拿到的惟一一块住宅地，此后确定由万科和明湖天地联合开发。

　　“有一些（项目）是我们拿地独立开发的，也有一些是跟其它地产商合作开发的，比如万科龙湖紫郡、万科龙湖城市之光等。”伊鹏13日接受经济导报记者采访时表示。

　　“如果万科操盘的话，就按照万科的标准和要求来进行建造和物业服务，（和拿地独立开发的楼盘）是一样的。”伊鹏对经济导报记者表示。

　　与熟化人联合拿地

　　在房地产行业，土地是基础性要素之一，土地储备在开发商发展中扮演的角色越来越重要。对万科而言，合作开发也颇有点无奈之举。毕竟，此前济南实行的是“惟一熟化人”政策。而根据去年6月30日之后的政策，土地熟化人不再是惟一的拿地者。

　　一直以来，万科的拿地策略相对谨慎，其去年于济南共拿下5块土地，总面积仅为8万多平方米，每块土地面积均不大。其中两块位于舜风路南侧、凤凰路以西，另外两块位于八一立交桥西南角，还有一块位于工业北路以南、奥体中路以东。

　　今年即将入市的万科紫台，就是万科去年8月份拍下的位于工业北路以南、奥体中路以东的“地王”项目，与万科新里程项目相邻。

　　这确实是万科在济南独立拿的地——万科经过327轮鏖战，以67845万元的价格拿下土地，楼面价格9613元/平方米。万科紫台已定位为高端项目，面积约3.5万平方米。

　　此外值得一提的是，万科在舜风路南侧、凤凰路以西以3.03亿元摘得的两宗土地，是万科与山东福胶联合拿地。万科牵手福胶联合拿地的原因也很简单，因为按照此前政策，只有作为熟化人的山东福胶具备拿地资格。

　　从去年4月份拿地，到去年10月开盘，万科上述项目的进度也极快，项目案名为万科麓城。

　　经济导报记者13日下午在位于济南高新区的万科麓城看到，该地块面积也不是很大，住宅部分占地面积仅2万平方米，住宅项目的北侧还有一块商业用地。一位于去年10月购买了万科麓城的业主告诉经济导报记者，当时的价格为1万9多元/平方米，“这一价位相比周边还是比较高的。”