强三、四线城市投资客追踪：接受投资周期变长

“散户心理仍然是买不上比多花几年解套更吃亏。”卢文曦指出，最近一周，上海周边小城市，投资客都在短平快操作，谁也不知道政策什么时候出来，先把房子抢到手再说。

“资金要有蓄水池，房地产是最好的蓄水池，让投资客的资金沉淀在一个地方几年，然后放开，也能促进循环。”一名金融市场分析师指出。

分化信号：信贷收紧

张宏伟认为，从调控政策走向来看，因城施策仍然是趋势，这不仅仅反映在一二线城市与三四线城市之间调控政策的差异，也反映在三四线城市间的不同。当前，三四线城市的“火”起来与“活”起来的迥然不同的市场背景下，不同三四线城市也开始因城施策。

此前已经处于调控中的城市，比如昆山、花桥，去年的信贷已经开始收紧，嘉善去年底开始房贷也收紧了。这直接导致投资客的周期延长。

三四线城市的分化还在于，去库存周期在15个月以下的城市，将成为新一轮的楼市热点。“这些城市往往投资客进入的速度比房企更快。” 张宏伟指出。

从房地产开发投资和销售情况来看，也有预判。从数据来看，投资上升势头显著，甚至超过预期。2017年1-2月份，全国房地产开发投资9854亿元，同比名义增长8.9%，增速比去年全年提高2个百分点。其中，住宅投资6571亿元，增长9.0%，增速提高2.6个百分点。

张宏伟认为，按照城市类别来看，分化已经出现，一线城市周边的三四线城市甚至县级市（比如环北京、环上海区域的三四线城市）以及区域中心城市周边的三四线城市（比如环南京、环合肥都市圈的三四线城市）已经出现过“火”的状况，为此，我们看到环北京、环上海周边的三四线城市甚至县级市也开始出台措施调控楼市。

多名分析师指出， 1-2月份并非市场销售旺季，加上调控因素，库存有所增加。尤其是今年一些过热的三四线城市也加入调控行列，短期对心理造成一定冲击，对年后销售市场复苏造成一定阻力。而商业、办公市场则延续库存增加的通道中，市场风险继续累积。

国统局公布的数据显示，2月末，商品房待售面积70555万平方米，比去年末增加1015万平方米。其中，住宅待售面积增加468万平方米。长三角区域情况也大致雷同。