解决房价问题的关键在于调整住房制度

　　发展初期过度强调住房商品化和市场化

　　要把住房问题说清楚，必须了解住房制度特点以及我国住房制度改革的历程。

　　住房有别于一般消费品的两个重要特点：其一，住房是不动产，无法像萝卜、青菜那样在市场上自由流通，因此，住房市场无法实现自由竞争；其二，住房除了满足生活消费外，还是一种投资品，其价格不是由供求关系决定，而是由预期决定，因此，住房市场不存在市场均衡价格，其价格容易出现剧烈波动。因此，住房不能任凭市场自我调节，需要政府的积极干预，各国政府都将住房视为准公共产品。

　　我国住房制度设计过度强调住房商品化和市场化，忽视了住房是一个准公共产品的属性。

　　应该承认，我国住房制度改革因为缺乏经验而走过一点弯路。1998年7月3日，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（即23号文）下发。该文件把住房商品化列为房改的指导思想，并提出了“推行住房分类供应”的改革思路。住房分类供应制度的主要内容是：对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多社会保障的廉租屋。这是一个以社会保障住房为主、结合适度商品房的制度，是一个以解决好中低收入者住房问题为重点的住房制度。当时，人们对住房分类供应有一个比例设想：10%的低保户由政府提供廉租住房，占人口70%的中低收入阶层由政府提供经济适用住房，其余的20%富有阶层由市场提供商品住房。

　　23号文一方面强调住房商品化，一方面又强调住房的分类供应。其实这二者存在内在矛盾。

　　从客观的角度看，我国住房制度改革之所以片面强调市场化，与当时的国际国内形势有关。在住房制度改革文件的落实过程中，恰遇亚洲金融危机，刺激住房消费与投资成为短期政策目标。无疑，减少保障型住房对刺激商品住房价格可以起到刺激作用。2003年之后，保障型住房占房地产投资的比例一度降到3%左右，有些城市（如上海甚至取消了经济适用住房。这是2004年至2007年房价出现过快上涨的原因之一。

　　2007年8月份出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（即24号文），强调要完善政府保障制度，增加保障型住房的建设。在一定程度上对23号文进行了纠偏。

　　2012年以来，新一届政府大力推动棚户区改造，为解决城市中低收入阶层住房困难起到了积极作用，但还没有触及住房制度改革的核心问题。

　　住房商品化和市场化的最大受益者是地方财政，因此，住房市场化一旦实施，就呈现出强大的自我强化和路径依赖特征，需要强大的外力作用才能改变其轨迹，这个强大的外力只能来自中央政府。