高土地成本下的房企选择： 积极拿地还是瞄准存量房

绝大多数扩张过程中的房企，需要大量拿地支撑做大规模，从而快速形成产品线、提高抗风险能力。部分规模房企则开始考虑以并购方式获取土地，或转向存量房市场。房企人士认为，房地产开发业务已经不再暴利，但棚户区改造的利润并不会低于平均收益。

  “开发商面临的局面是，拿到地会死，拿不到地更会死。”中建地产一位高管表示。如今高价地已经成为土地市场常态。

  21世纪经济报道记者调查发现，在土地成本趋高的情形下，大型品牌房企中，目前仅有万科、龙湖、远洋等少数开发商不参与高价地获取。对于绝大多数开发商，不积极获取优质地块，则可能面临在公开招拍挂市场拿不到地的局面。

  综合来看，房企对拿地的态度在分化。有房企试图通过大幅拿地弯道超车，实现从第二梯队向第一梯队冲刺；有房企依然在稳健经营；还有房企是依战略拿地，偶尔有高价地，但总体以平稳为主。

  中原地产分析师张大伟称，“房企现在面临的是地价超过房价的市场，房价涨幅远慢于地价。这种情况下，房地产市场面临的涨价预期非常强烈，但市场与资金能否支撑房价在已经大幅上涨的基础上再继续上涨，这是一个疑问。”

  积极拿地的房企

  拿下高价地已经成为如今土地市场的常态。

  8月17日，融信中国以110.1亿元总价在土地拍卖中摘得静安区中兴社区N070202单元两幅地块，楼面价10.03万元/平方米，刷新了全国高价地记录。

  对此，龙湖执行董事兼首席执行官邵明晓称，“（该次土地拍卖）龙湖也参与了，但最终超出了我们授权的价格。到这种高价位时，我们认为通过快速开发达到所希望的毛利率是有挑战的，（我们）胆子有些小。但为什么有些中小公司这么勇猛，可能有他们的逻辑。”

  这其中典型代表便是闽系房企。中原地产研究中心统计显示：11大闽系房企2016年拿地已投入1406.9亿，刷新历史纪录。包括阳光城(000671,股吧)、泰禾、建发、正荣、融信、禹洲等在内开始频频于上海、北京、杭州、合肥等一二线城市拿地，并以高溢价率压倒其他龙头房企，借此获取土地。

  据统计，全国2016年前7月溢价率超过50%的地块为189宗，其中有超过20%被闽系房企获得。融信年内获得14宗地，其中有7宗地溢价率超过50%。

  泰禾集团(000732,股吧)副总裁沈力男透露，今年以来，泰禾地产竞得270多亿土地，其中不乏高价地。之所以会拿这么多地，是因为泰禾一直有做冠军的心。如果规模做不大，就会失去话语权，也会失去很多资源。

  沈力男的逻辑是，如果规模过小，一两个项目出现问题就可能满盘皆输，规模做大有利于企业抗风险。且规模做大才可能快速形成产品线，从而使产品具有较强溢价能力，具备快速攻城略地的条件。

  这应该代表了绝大多数扩张过程中的房企心态。

  另一类高价获取土地的代表是国企、央企。今年上半年，总价前五十土地中，有27宗被国企获得，合计成交金额达1094.9亿，占比54%。不过下半年，国企、央企拿高价地比例逐渐降低。

  寻觅出路

  开发商也看到了其中风险。

  某闽系房企董事长在某闭门会议上称，每个人对市场的判断不同，他比较悲观。他认为，2017年年底或者2018年年初，房地产市场会开始调整。2017年房价上涨概率为0。