高土地成本下的房企选择： 积极拿地还是瞄准存量房

  远洋集团董事局主席李明在接受21世纪经济报道记者采访时也表示，当前土地市场和房地产市场确实有些过热，所谓“二线热、三线城市也不冷”。这预示着又一轮投资高点的到来，预计不会持续超过一年。市场的火热本质上与房地产市场供需关系没有太大联系，是人民币总量大、流动性强造成的。

  李明称，“今年年初我曾讲过：在别人贪婪的时候，我们要谨慎；在别人谨慎的时候，我们要贪婪。今年上半年看，市场在平稳上升，但站在投资角度讲，地价也确实趋热，远洋还会采取非常谨慎的态度来进行土地投资。目前市场上产生了一些高价地，对于获取的企业，他们有自己的战略考虑和发展要求，适合自己就是合理的。但远洋现阶段没有兴趣也没有需求高价获取土地，公司土地储备还是需要满足业务正常增长。”

  李明透露，远洋今年上半年用于土地资源的支出并不大，但这不意味着公司没有购置土地。目前公司主要集中在“旧改”领域，关注天津和深圳等城市。旧改项目在运作初期不体现土地储备数字，支出也主要是前期规划上的必要支出，规模有限。远洋还会采取其他形式，如与其他房企合作获取土地等。

  远洋的做法代表了不少房企目前的选择。

  此前龙湖并不偏好通过并购方式拿地，但2016年龙湖中期业绩会上，邵明晓透露，“龙湖并没有特别成立并购部门，只是在目前的投资体系里，加大了对并购能力的培育。现在还不完全是最好的并购机会，但我们要为此做准备。”

  北京万科也在内部启动“曼哈顿计划”。即以相对低价获取相对稀缺地段的存量物业，进行改造从而获取溢价。

  首开、首创等房企也开始探寻存量房市场的机会。比如旧城改造、棚户区改造等。

  首开集团董事长潘利群此前对21世纪经济报道记者表示，存量房市场的规模不会小于目前房地产开发业务。首开已经开始尝试把资源配置放在一些城市复兴领域，比如棚户区改造。一般一个棚户区改造的总投资都在百亿以上，比房地产开发的增量要大。房地产开发业务已经不再暴利，利润空间实际已经很低。而棚户区改造的利润并不会低于平均收益。

  大城市周边的城市群也是一些开发商寻找扩充土地储备的主要机会，包括珠三角、长三角、京津冀等都是主要方向。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，冷静对待高成本土地才比较务实。从实际情况看，部分大城市高价拿地的现象不太可能被抑制，但不妨建议各地土地出让过程中加强资金审核，部分违规资金后续应该有更好的监管。而房企本身对于未来市场的看好，加之今年销售业绩不错，都会使后续拿地更加积极。

  从实际情况看，现在房企最担心的就是后续市场会降温，尤其是信贷政策如果收紧，确实会引起如潜在购房需求快速下滑等问题。高价地项目应该采取降低开发成本的导向，若为房企带来太大成本负担，部分房企可能会开始转型，如参与企业股权投资、转型互联网化等。