二线城市楼市火热之后 房地产调控路径隐现

一线城市调控收紧后，溢出效应引发二线城市楼市火热。

  统计显示，2016年上半年“三高”（高总价、高单价、高溢价）地块共169幅，其中二线城市共有120幅。具体到城市，以合肥、苏州、南京数量最多，三座城市“三高”地块合计约占全国四成。

  从投资角度来看，高价地区域集中，说明了企业区域判断的趋同。

  但房企的想法也在改变。融信董事局主席欧宗洪此前在半年业绩会上表示，部分三四线城市同样具备潜力，如昆山、漳州港。目前融信在漳州大部分项目，此前地价约每平方米两三千元，如今售价约在1.5-1.6万元/平方米。

  但在市场持续火热之下，调控也在渐进。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，调控路径其实有规可循，如全国房价涨幅前十的城市，主要包括每月环比上涨幅度前十的城市，就会有调控压力。下一步福州、郑州、武汉等可能也会有所收紧。

  2016年上半年，市场整体延续火热态势，多数城市上半年成交量高于去年同期，部分城市单月成交量已创近3年新高。

  据克尔瑞分析，2016年上半年市场火热很大程度归功于二线城市的爆发，传统强二线表现抢眼。

  克尔瑞监测的57个城市成交数据来看，南京、武汉、天津、郑州等热门二线城市成交量同比涨幅已超50%，其中南京、天津较去年同期翻了一倍。2016年上半年南京商品住宅共成交913万平方米，同比增长104%，天津成交量也已突破千万平方米。

  市场持续回暖之下，热门城市出现轮动转换，南京、苏州、武汉等强二线城市持续火热，新兴热点城市天津、青岛、济南异军突起。

  火热态势也传导至其周边三四线城市。典型如无锡、东莞。无锡上半年成交546万平方米，接近2015年全年成交量。在广佛一体发展以及广州市场火热的带动下，佛山今年上半年成交同比增长近三成。但三四线城市中，仅个别城市成交涨幅较大。

  但经历过3、4月成交高峰后，供应不足、政策收紧导致部分城市成交开始高位回落。

  克尔瑞分析称，一方面前期需求过度透支，成交走高后必然将陷入调整期。另一方面，部分城市开始收紧政策，抑制成交量持续增长。

  而武汉、南京这种整体供不应求城市，成交高位调整为大概率事件。如果出台严厉收紧政策，不排除成交大幅下滑。三四线城市受制于库存压力，整体成交难有突破空间。个别城市如无锡、佛山等城市受“联涨效应”影响，全年成交量超过去年为大概率事件。

  分析指出，在热点城市政策收紧压力之下，下半年市场将迎来短暂调整期。

  严跃进表示，提高首付比例是一个比较常见的调控手段，接下来还将施行分区调控，同时设定价格上涨区间，

  克而瑞研究中心分析称，“去库存”仍将是下半年行业主旋律，尤其是城市吸附力不足、人口净流出的三四线城市，预计下半年楼市政策面将保持宽松。同时会严控供应端，高库存城市调降供地指标，逐步减少甚至停止土地供应。

  分析人士表示，下半年信贷投放执行的变化，将是决定市场热度的最大变数。