百城库存跌回七年前水平 去库存周期仅为10个月

自2015年以来，全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，在经历了本轮去库存政策消化期后，全国去库存“战役”取得了较好的效果。

百城库存规模跌回七年前水平

易居研究院近日发布的报告显示，截至2018年7月底，其监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42369万平方米，环比减少0.6%，同比减少8.0%。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，当前全国100城库存规模相当于2011年11月的水平，即库存规模回落到了七年前的水平。

从城市分类来看，截至2018年7月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2259、21715和18395万平方米，环比增幅分别为4.5%、-1.5%和-0.2%，同比增幅分别为3.1%、-11.3%和-5.1%。

对此，严跃进分析称，从同比增幅数据看，一线城市在连续34个月库存同比下跌后，6月份首次出现同比正增长态势，7月份继续同比正增长，这意味着一线城市正进入补库存的阶段。同时，二线城市同比跌幅最大，这可以解释近期此类城市房价上涨过快的现象。

报告显示，2018年7月，100个城市中，有31个城市库存出现了同比增长现象。其中九江、合肥和镇江3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到95%、78%和60%。

同时，100个城市中，有69个城市的库存出现了同比下滑态势，其中大连、杭州和金华的同比跌幅较大，跌幅分别为58%、46%和43%。

“对于合肥等城市来说，近期市场表现还不错，但确实存在部分已成交但未网签的现象，所以库存数据容易偏高。”严跃进指出，总体上说，库存同比下跌的城市数量更多，这也带动了百城库存规模出现下跌。

去库存周期仅为10个月

房掌柜注意到，报告指出，2018年7月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.6个月，这也意味着市场仅需9.6个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比6月份9.8个月继续下跌。

“观察历史数据，今年前7月100个城市存销比总体在历史低位水平运行，这和库存规模持续下滑、市场销售表现好于预期等因素有关。”严跃进认为，存销比继续走低，也可以解释当前全国百城房价依然上涨、环比增幅扩大的现象。

从城市结构分类来看，2018年7月份，一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为13.6、9.5和9.4个月。相比6月份13.4、9.7和9.6个月的数值，一线城市存销比有所反弹，而二线、三四线城市继续收窄。

横向对比看，今年三四线城市的存销比下跌较为明显。当前数值也是2009年以来的月度最低值，即最近10年中三四线城市的去化周期达到了最低值。

严跃进表示，自2014年下半年三四线城市积极推进棚改政策，去库存周期指标反应迅速，从高位水平显著且持续下滑，即从2014年7月25个月的历史高位水平下滑到当前10个月的历史底部水平。

“2018年下半年三四线城市的棚改政策会略有调整，尤其是商品住宅库存不足、房价上涨压力大的城市会面临更多调整。”严跃进指出，基于此类政策判断，可以认为，三四线城市的存销比探底已完成，下半年将面临反弹的可能。

值得注意的是，100个城市中，有18个城市的存销比大于16个月，有19个城市的存销比位于12-16个月之间，有63个城市的存销比小于12个月。

在严跃进看来，2018年7月全国百城库存水平继续下跌，充分说明当前库存市场正步入到“缺货”的阶段。此类市场特征和近期房价过快上涨的现象也是关联的。应该说库存市场的基本面正发生根本性的变化。

严跃进预测，2018年下半年相关城市的库存政策会有新的调整，这也是为了促进供求关系的再平衡和房价的稳定。