“317新政”一周年 北京二手房市场“量价齐跌”回归理性

2017年3月17日，为遏制春节后北京二手房市场出现的“量价齐涨”的过热局面，北京出台了力度空前的限购限贷政策，并在此后连续补充出台多项政策，一系列政策组合拳可谓立竿见影，效果显著，北京二手房市场迅速降温，量价齐跌，市场回归理性。

1.网签量同比下跌52.2%

据我爱我家集团市场研究院数据统计，以2017年3月17日“317新政”为临界点，“317新政”前一年（2016年3月18日-2017年3月17日）里，北京全市二手住宅共网签254916套，“317新政”出台后的一年（2017年3月18日-2018年3月15日）里，北京全市二手住宅共网签121946套，二手房网签量降幅达52.2%。

从月度网签量来看，“317新政”效果立竿见影，北京二手住宅网签量从4月份开始快速下滑，2017年7月跌至谷底，此后逐月缓慢回升到了1万套左右。目前，3月份截止上半月北京二手住宅已网签4730套，预计全月的网签依旧会保持在1万套上下。与一年前相比，“317新政”让北京二手住宅网签水平下降了近六成。

从北京各区县的网签量情况来看，与317新政出台前相比，各区县网签量全部下滑，统计显示，与新政出台前相比，“317新政”出台后的一年时间里，通州区网签量降幅稍小，下跌了49.9%，开发区的降幅最大，降幅高达72.5%。

2.房价连跌11个月

因价格具有一定粘性，2017年“317新政”后，北京二手住宅成交价格还在4月继续惯性上涨了一个月。但自此之后，北京二手住宅价格便进入了连续下跌状态，截止目前已连跌11个月，累计跌幅达19.5%，接近两成。

与2017年4月的最高点相比，目前北京各个区县的二手房价也均有回落。据我爱我家集团市场研究院的统计数据显示，除怀柔、门头沟、密云、延庆、开发区等近期交易量较少的区域外，2018年3月北京各区县的二手住宅价格较2017年4月下跌了8%到30%不等。其中顺义区跌幅相对较小，下跌了8.1%，通州区跌幅最大，29.1%的跌幅远超其它各区。

3.商贷比例大幅下降

限购限贷之下，“317新政”后一年里北京使用商业贷款购买二手房的客户比例大幅下降。据我爱我家集团市场研究院的统计数据显示，317新政”后一年，以全款形式购买二手房的客户占33.9%，比“317新政”出台前一年增加10个百分点；使用商业贷款购房的客户占26.5%，比“317新政”出台前一年减少28.6个百分点；使用市管公积金的客户占24.7%，增加9个百分点；使用其它方式购房的客户（组合贷等）占14.9%，增加9.7个百分点。前后一年，商贷比例已从过半下降到不足三成，其它支付方式的占比均在上升，而全款购买成为了当下比例最高的支付方式。

4.交易节奏大幅放缓

伴随市场的降温，“317新政”后北京购买二手房的客户也日趋理性。据我爱我家集团市场研究院数据统计，在“317新政”前一年，北京每套成交二手房源的平均被看次数为8.31次，“317新政”后一年则为13.87次，这说明房源从挂出到卖出需要经过更多人看房。同时，“317新政”前一年，北京每位最终成交的客户在成交前的平均看房次数为2.88次，“317新政”后一年则上升到了4.86次，客户的看房次数增加，购房决策明显更加谨慎。

而从交易周期来看，“317新政”前后更是有巨大的变化。“317新政”前一年，北京的二手住宅购房客户由登记到成交的平均周期为27天，成交用时不足一个月，而在新政后一年，客户的平均成交周期增加到了44.7天，较新政前多出17.7天，交易节奏大幅放缓。