“317新政”一周年 北京二手房市场“量价齐跌”回归理性

2017年3月17日，为遏制春节后北京二手房市场出现的“量价齐涨”的过热局面，北京出台了力度空前的限购限贷政策，并在此后连续补充出台多项政策，一系列政策组合拳可谓立竿见影，效果显著，北京二手房市场迅速降温，量价齐跌，市场回归理性。

1.网签量同比下跌52.2%

据我爱我家集团市场研究院数据统计，以2017年3月17日“317新政”为临界点，“317新政”前一年（2016年3月18日-2017年3月17日）里，北京全市二手住宅共网签254916套，“317新政”出台后的一年（2017年3月18日-2018年3月15日）里，北京全市二手住宅共网签121946套，二手房网签量降幅达52.2%。

从月度网签量来看，“317新政”效果立竿见影，北京二手住宅网签量从4月份开始快速下滑，2017年7月跌至谷底，此后逐月缓慢回升到了1万套左右。目前，3月份截止上半月北京二手住宅已网签4730套，预计全月的网签依旧会保持在1万套上下。与一年前相比，“317新政”让北京二手住宅网签水平下降了近六成。

从北京各区县的网签量情况来看，与317新政出台前相比，各区县网签量全部下滑，统计显示，与新政出台前相比，“317新政”出台后的一年时间里，通州区网签量降幅稍小，下跌了49.9%，开发区的降幅最大，降幅高达72.5%。

2.房价连跌11个月

因价格具有一定粘性，2017年“317新政”后，北京二手住宅成交价格还在4月继续惯性上涨了一个月。但自此之后，北京二手住宅价格便进入了连续下跌状态，截止目前已连跌11个月，累计跌幅达19.5%，接近两成。

与2017年4月的最高点相比，目前北京各个区县的二手房价也均有回落。据我爱我家集团市场研究院的统计数据显示，除怀柔、门头沟、密云、延庆、开发区等近期交易量较少的区域外，2018年3月北京各区县的二手住宅价格较2017年4月下跌了8%到30%不等。其中顺义区跌幅相对较小，下跌了8.1%，通州区跌幅最大，29.1%的跌幅远超其它各区。

3.商贷比例大幅下降

限购限贷之下，“317新政”后一年里北京使用商业贷款购买二手房的客户比例大幅下降。据我爱我家集团市场研究院的统计数据显示，317新政”后一年，以全款形式购买二手房的客户占33.9%，比“317新政”出台前一年增加10个百分点；使用商业贷款购房的客户占26.5%，比“317新政”出台前一年减少28.6个百分点；使用市管公积金的客户占24.7%，增加9个百分点；使用其它方式购房的客户（组合贷等）占14.9%，增加9.7个百分点。前后一年，商贷比例已从过半下降到不足三成，其它支付方式的占比均在上升，而全款购买成为了当下比例最高的支付方式。

4.交易节奏大幅放缓

伴随市场的降温，“317新政”后北京购买二手房的客户也日趋理性。据我爱我家集团市场研究院数据统计，在“317新政”前一年，北京每套成交二手房源的平均被看次数为8.31次，“317新政”后一年则为13.87次，这说明房源从挂出到卖出需要经过更多人看房。同时，“317新政”前一年，北京每位最终成交的客户在成交前的平均看房次数为2.88次，“317新政”后一年则上升到了4.86次，客户的看房次数增加，购房决策明显更加谨慎。

而从交易周期来看，“317新政”前后更是有巨大的变化。“317新政”前一年，北京的二手住宅购房客户由登记到成交的平均周期为27天，成交用时不足一个月，而在新政后一年，客户的平均成交周期增加到了44.7天，较新政前多出17.7天，交易节奏大幅放缓。

我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，“317新政”对平抑房价，降温楼市，引导市场回归理性，起到了立竿见影且十分显著的效果。严控购房资格，提高首付比例去杠杆，极大的遏制了投机炒房需求，稳定了市场预期，加之新政后北京还连续出台了一系列补充政策，如非京籍纳税从5年改成连续60个月、离婚未满一年购房算二套、限制商住房交易等等，把投机炒房客可钻的政策漏洞可谓全部堵死，“317新政”及后续一系列政策组合拳的调控力度可谓史无前例，且切中要害。此外，“317新政”后，北京的住房贷款利率逐步攀升，原本的8.9折、9折利率优惠纷纷消失不见，取而代之的是1.1倍、1.2倍于基准利率的利率，甚至还有针对二套房的定向加息，所以，面对政策的多管齐下，北京二手房市场只能是掉头向下，步入下行通道。

“317新政”后，北京二手房交易量快速下降，迅速触底，市场触底后，逐步回归理性，房价的回落让部分购房需求开始结束观望出手购房，交易量开始小幅回升，目前基本稳定在单月万套左右的较低水平。交易量下滑之后，交易价格也随之开始下跌，虽然每月跌幅不大，但跌势却从未停止，一年下来累计跌幅也达到了近两成，这些量价数据充分证明“317新政”效果十分显著。

如果说北京的调控政策是历史最强、全国最严，那么通州区则是严中之严。受通州行政副中心建设影响，通州区政府一直对通州实施着比北京其它各区更严厉的调控。早在2015年全国还在解限购、去库存之时，通州就逆向加码限购。而在北京于“317新政”后全面限制“商改住”之前，通州也早在2016年5月就开始了对商住房的限购。因此，一年来通州的二手房市场较北京其它区域更冷，价格降幅也更大。

由于首付提高、贷款利率提升，“317新政”一年来，使用商业贷款购买二手购房的人群大幅下降，占比迅速萎缩。相比之下，全款购房的人虽然数量也在减少，但其占比反而逐步扩大，这种支付结构的优化极大的降低了市场的杠杆风险，对市场的稳定、长远发展大有裨益。同时，伴随支付结构的变化，北京二手房市场的客群结构也发生了变化，首次置业或改善置业的刚需成为市场需求主力，投机投资需求则遭到了严厉打击，逐步淡出市场；与此同时，刚需人群的购房心态也更加理性。

除了量价变化，“317新政”还带来了购房心态的变化。新政之前，恐慌性购房普遍存在，市场完全由卖房主导，一套房源入市后很快便能卖出，客户购房也是迅速完成交易，彼时抢房、卖家临时毁约现象不在少数。新政之后，购房者心态逐渐回归理性，市场开始向买方倾斜，购房者愿意花更多时间去看房、找房、比较，决策谨慎，所以房源的被看次数增多，客户的看房次数增多，成交周期也大幅增加。

胡景晖认为，“317新政”的显著效果表明，政策对中国房地产市场的影响无可比拟。目前中央已为房地产市场定下“房子是用来住的，不是炒的”这一根本基调，从严从紧调控已是大势所趋，相应之下北京二手房市场也将继续延续低温，网签量上大概率稳定在单月万余套的水平，于回升中趋稳，价格上则保持小幅下调的趋势，于下跌中趋稳。在刚需主导、买方主导的形势下，未来北京二手房市场将表现得更加健康、稳定。