链家调研手记 政策高压下的环北京楼市

    与2017年3月的高点相比，9月燕郊链家成交量下滑90%、燕郊链家成交均价下跌26.9%。政策高压下，环北京楼市将怎么走？十一期间，我们对环北京城市圈中的涿州、固安、永清、廊坊广阳区、北三县进行了调研，试图发现市场速冻之后的一些变化与趋势。这篇文章为你划好了重点。

核心发现

1、环京区域楼市发展与北京基本同步，但因为投资占比更高因此政策影响市场波动较大。目前短期下行压力大，长期潜在动力不小。

2、短期限购政策使环京区域有资质的购房者大幅减少，整体市场“有价无市”特征明显。

3、长期来看，京津冀一体化和新规划中对环京的提及使得市场预期不低，潜在需求较大。

4、目前整体市场规范性有待提升，经纪机构鱼龙混杂、交易制度有待完善。

5、展望未来，各个区域受到交通、产业的利好，未来房地产市场尤其是存量房市场空间大，基于存量房的经纪机构、资产管理等将会迎来新的发展机会。

（一）房地产呈现明显的城市圈联动效应

1、环京区域市场变动与北京几乎同步，且波动幅度更大

从2015年开始，以深圳为代表的一线城市房地产市场出现明显升温，2016年年初一线城市全面“量价齐升”，热度迅速传导到一线周边城市、强二线城市，2017年继而传导到三四线城市。在这轮“去库存”中，房地产市场呈现出了明显的城市圈特点。例如环北京的廊坊、北三县、保定等，环深圳的东莞、惠州等，环上海的苏州、昆山、无锡等城市房价在2016年和圈内核心城市的房价出现了同步上涨。

2017年调控以来，核心城市的房地产市场出现降温，以北京为例，链家研究院数据显示市场成交量在调控后出现超过60%的下滑，价格累计下跌10个点。而与北京相邻的燕郊量价表现和北京类似且力度更大：与2017年3月的高点相比，9月燕郊链家二手房成交量下滑90%（北京67.6%），燕郊链家二手房成交均价下跌26.9%（北京下跌10%）。可见房地产市场呈现出了明显的城市圈效应，房价同步变化。

2、市场过热引发调控，严控购房资质

环北京的崛起首先是来源于北京需求的外溢，包括两方面：北京工作但无力负担北京房价的自住刚需，基于后期房价上涨预期的投资需求。2016年以来环京部分区域楼盘房价上涨超过100%，这种非理性市场下一方面由于市场不规范引发的问题突出，另一方面也有吸引大量投资需求，不利于房地产和经济的稳定。因此从2017年3月开始实行限购限贷的加码，目前的政策环境如下：调研片区中除了涿州外，其他区域均实行本地家庭2套、外地3年及以上个税及社保的限购且补缴无效的政策，环境相对严格。