链家调研手记 政策高压下的环北京楼市

    与2017年3月的高点相比，9月燕郊链家成交量下滑90%、燕郊链家成交均价下跌26.9%。政策高压下，环北京楼市将怎么走？十一期间，我们对环北京城市圈中的涿州、固安、永清、廊坊广阳区、北三县进行了调研，试图发现市场速冻之后的一些变化与趋势。这篇文章为你划好了重点。

核心发现

1、环京区域楼市发展与北京基本同步，但因为投资占比更高因此政策影响市场波动较大。目前短期下行压力大，长期潜在动力不小。

2、短期限购政策使环京区域有资质的购房者大幅减少，整体市场“有价无市”特征明显。

3、长期来看，京津冀一体化和新规划中对环京的提及使得市场预期不低，潜在需求较大。

4、目前整体市场规范性有待提升，经纪机构鱼龙混杂、交易制度有待完善。

5、展望未来，各个区域受到交通、产业的利好，未来房地产市场尤其是存量房市场空间大，基于存量房的经纪机构、资产管理等将会迎来新的发展机会。

（一）房地产呈现明显的城市圈联动效应

1、环京区域市场变动与北京几乎同步，且波动幅度更大

从2015年开始，以深圳为代表的一线城市房地产市场出现明显升温，2016年年初一线城市全面“量价齐升”，热度迅速传导到一线周边城市、强二线城市，2017年继而传导到三四线城市。在这轮“去库存”中，房地产市场呈现出了明显的城市圈特点。例如环北京的廊坊、北三县、保定等，环深圳的东莞、惠州等，环上海的苏州、昆山、无锡等城市房价在2016年和圈内核心城市的房价出现了同步上涨。

2017年调控以来，核心城市的房地产市场出现降温，以北京为例，链家研究院数据显示市场成交量在调控后出现超过60%的下滑，价格累计下跌10个点。而与北京相邻的燕郊量价表现和北京类似且力度更大：与2017年3月的高点相比，9月燕郊链家二手房成交量下滑90%（北京67.6%），燕郊链家二手房成交均价下跌26.9%（北京下跌10%）。可见房地产市场呈现出了明显的城市圈效应，房价同步变化。

2、市场过热引发调控，严控购房资质

环北京的崛起首先是来源于北京需求的外溢，包括两方面：北京工作但无力负担北京房价的自住刚需，基于后期房价上涨预期的投资需求。2016年以来环京部分区域楼盘房价上涨超过100%，这种非理性市场下一方面由于市场不规范引发的问题突出，另一方面也有吸引大量投资需求，不利于房地产和经济的稳定。因此从2017年3月开始实行限购限贷的加码，目前的政策环境如下：调研片区中除了涿州外，其他区域均实行本地家庭2套、外地3年及以上个税及社保的限购且补缴无效的政策，环境相对严格。

（二）目前的环京市场表现

（1）波动和北京同向，但幅度更大。调研过程中发现，调控前，在环京各区域中来自北京的购房者占比均在80%以上，其中北京的刚需占比相对较少（不足30%），大部分还是投资群体。正是因为环京房市中投资占比高，所以环京房地产市场在与北京房地产市场同步变动的同时又呈现出波动性大的特点。

（2）政策环境严厉：调控同时注意堵漏。所调研区域中除涿州外，其余区域均对外地人购房设置了较高的门槛，且房本上只能写有资质一方的名字或联名，房市政策堵漏决心比肩北京。

（3）有价无市的市场——住宅成交量超大幅下滑。环京区域新房住宅部分，销售几乎停滞，由于限购社保要求，客户主力的外地客源无法入市，因此开发商主力推不限购的商铺等产品。以香河片区的某楼盘为例，开发商转而采用“创新”形式销售底商吸引客群。

（4）有价无市的市场——二手价格回落、新房价格变相松动。在此次调控中，以更具“市场性”的二手房为例，涿州、固安、永清及廊坊市主城区均价下跌幅度逾15%，北三县均价下跌30%左右；新房方面，由于开发商前期销售状况良好、实力较为雄厚，压力相对较小，房价没有下跌但是有一些促销优惠。

（5）潜在需求巨大——刚需、投资兼有。北京的人口疏解和产业转移给环京带来了较大的预期利好，潜在客户体量依旧较大，包括两方面：基于房价长期上涨预期的投资性需求、有通勤交通覆盖片区的自住刚需，但是均受制于购房资质，目前观望。

（6）房地产交易缺乏规范性，中介机构鱼龙混杂。当前环京区域中介行业的发展存在诸多问题，如中介公司以小散公司为主、从业人员素质参差不齐等，调研区域一条街底商80%为中介公司，需要品牌中介树立标杆作用。

（三）未来的市场和行业展望

（1）作为京津冀一体化的重要部分，环京的价值在长期将会得到凸显。随着交通、产业配套的完善，未来将承接北京疏解的大部分人口，整体经济活力将有较大提升。按照《廊坊市2016-2030年规划》，廊坊常住人口将从2016年的461.5万增长到2020年的570万再到2030年的785万，还有323.5万的人口净流入。

（2）未来二手交易将会逐渐活跃，经纪公司迎来一定机会。如固安、廊坊区域。固安孔雀城项目已经开发十三年，部分前期开发的产品即将下产证可能迎来二手交易机会，且短期市场的回调可能增强前期高杠杆投资客群的卖房意愿。廊坊城区配套较为成熟、且有明确的产业支撑，二手市场未来交易活跃度将会上升。

同时，基于存量房的服务机构机会较大。一方面，目前环京地区经纪机构鱼龙混杂、服务体验差，需要品牌中介推广标准化的高质量服务，随着二手交易活跃度的增加，未来中介公司较好的前景；另一方面，未来人才流入会产生相应的租赁需求，基于存量房的物业管理等行业也将迎来一定机会。

（3）片区内价值也有一定的差异，燕郊、廊坊广阳区突出。由于环京的价值在于受到未来超级都市北京的利好溢出，因此分析区域价值时首当其冲的是交通区位及规划，这决定了片区与北京区域的联动程度，因此有地铁高铁联系北京的片区，其价值将会凸显；其次是未来的产业定位和目前的实施情况，这决定了更长时间里片区创造价值的能力。地铁方面：目前燕郊有平谷线规划（地铁站设在燕郊某楼盘200米内，比较方便），廊坊广阳区有S6线规划，使得通勤成为可能，除两地之外，还有多条高速、高铁、城际铁路联通其他片区，随着交通的完善也让产业转移成为可能，未来有很大想象空间。